의정부지방법원 2025타경64412. 파주시 동패동 더지음스퀘어 7층 703호입니다. 사건 표기는 대지이고, 등기사항전부증명서는 집합건물이며 감정평가상 현황은 제2종근린생활시설(교습소), 외관상 “홍익이지아트”로 이용 중입니다. 소유자 김세환은 2023년 10월 28일 매매를 원인으로 거래가액 290,970,000원에 취득했고, 2023년 12월 20일 소유권이전과 동시에 남동새마을금고 근저당권 채권최고액 182,000,000원이 설정됐습니다.
이 남동새마을금고 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 중소기업중앙회 가압류 7,500,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 국민건강보험공단 압류는 2025년 12월 17일 해제로 이미 말소됐습니다. 등기만 보면 단순하지만, 점유관계에서는 임차인 1명이 확인되므로 등기 말소 구조와 임차인 대항력 문제를 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64412 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 운정3지구에프6-1-4 더지음스퀘어 7층 703호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 표기 · 집합건물 제7층 제703호 · 제2종근린생활시설(교습소) |
| 소유자 | 김세환 (2023.10.28 매매 · 거래가액 290,970,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동새마을금고 / 141,159,798원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상7층 · 사용승인일 2022.11.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2023년 12월 20일 남동새마을금고 근저당권입니다. 2025년 4월 28일 중소기업중앙회 가압류와 2025년 10월 13일 임의경매개시결정은 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽선화 | 703호 | 20,000,000원 | 1,100,000원 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 2025.10.27 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 따라서 보증금 중복합산 문제는 없습니다. 다만 전입일이 말소기준일인 2023.12.20보다 앞서는지 여부가 확인되지 않았으므로, 입찰 전 주민등록 전입관계와 매각물건명세서 원문을 대조해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
② 가격 판단 — 신건 275,000,000원, 시세 메리트는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 275,000,000원으로 신건입니다. 등기에는 이 호실의 과거 매매 거래가액 290,970,000원이 확인되지만, 이는 2023년 10월 28일 거래입니다. 현재 시점의 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 비교할 수 있는 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 이 과거 취득가만 가지고 현재 최저가가 싸다거나 비싸다고 결론 내리면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,650,000원 |
| 2. 근저당 · 남동새마을금고 | 182,000,000원 | 182,000,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업중앙회 | 7,500,000원 | 7,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 80,850,000원 |
현재 배당모형에서는 채권자 미배당 0원, 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 다만 이 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 모형입니다. 곽선화의 전입·확정일자에 따라 임차인 배당 및 승계 판단은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 배당모형 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 275,000,000원 | 0원 | 80,850,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 220,000,000원 | 0원 | 26,620,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 176,000,000원 | 16,764,000원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 가정에서는 채권 미배당이 16,764,000원 발생하지만, 데이터상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 이는 후순위 채권의 미배당이 곧바로 매수인 승계로 바뀌는 구조가 아니기 때문입니다. 다만 이 결론과 별개로 임차인의 대항력 여부는 아직 미상이므로 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 제2종근린생활시설(교습소)로 이용 중이며, 외관상 “홍익이지아트”로 확인됩니다. 주거용 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 입지. 파주시 동패동 심학고등학교 서측 인근으로, 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통시설 환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상7층 건물의 제7층 제703호이며 사용승인일은 2022.11.10입니다.
- 도로. 부지는 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역(파주운정3지구)·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등이 기재돼 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 제2종근린생활시설(교습소) 용도이므로 주거용 물건과 매수층이 다릅니다. 최근 실거래 비교자료 없이 환금성과 적정 응찰가를 낙관적으로 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입일 최우선 확인. 임차인 곽선화의 전입신고일이 2023.12.20 말소기준보다 앞서는지 주민등록 자료와 현황조사·명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제권 순위를 판단할 수 없습니다. 배당요구 접수일 2025.10.27만으로 우선변제 여부가 확정되지는 않습니다.
- 보증금 20,000,000원 별도 검토. 배당모형상 인수 0원이라고 해도 대항력 있는 임차인으로 확인될 경우 승계 판단이 달라질 수 있으므로 보증금을 무시하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 275,000,000원을 최근 실거래·임대수익·공실 가능성과 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 2023년 거래가액 290,970,000원만으로 현재 시세를 대체하면 안 됩니다.
- 상가성 이용 확인. 현재 제2종근린생활시설(교습소) 이용 상태와 실제 영업·점유관계, 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세와 임차인 최우선변제는 현재 배당모형에 반영되지 않았으므로 실제 배당요구종기 서류를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 소멸형, 임차인은 미확정”
이 사건의 핵심은 두 층으로 나뉩니다. 첫째, 등기 권리는 단순합니다. 2023.12.20 남동새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 둘째, 그러나 실제 임차인 1명이 있고 전입일·확정일자가 미상이므로 임차인의 대항력과 승계 여부는 아직 결론낼 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가·최저가가 275,000,000원이고 과거 거래가액은 290,970,000원이지만, 현재와 직접 비교할 최근 실거래 시세가 없어 “싸다”는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 등기 소멸 구조는 긍정적이지만, 임차인 확인과 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
