의정부지방법원 2025타경64890. 파주시 탄현면 대동리에 있는 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 1층으로, 감정평가상 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 453,520,140원이고 유찰 이력이 없는 신건입니다.
등기 흐름만 보면 2022.02.04 파주연천축산업협동조합 근저당이 설정됐고, 2022.02.23 채권최고액이 288,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2025.11.25 임의경매가 개시됐고, 확정채권양도를 원인으로 2026.01.13 농업협동조합자산관리회사 앞으로 근저당권이 이전됐습니다. 그런데 현황조사·매각물건명세서에 확인되는 김의건의 전입일은 2022.02.03입니다. 근저당 설정보다 하루 빠르므로 임차관계가 실제로 성립하고 점유까지 갖췄다면 매수인에게 중요한 선순위 변수가 될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64890 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 대동리 259-5, 278-26 · 경기도 파주시 탄현면 새오리로 330-12 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 1층 |
| 소유자 | 신기리 |
| 감정가 / 최저가 | 453,520,140원 / 453,520,140원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 파주연천축산업협동조합 / 246,098,772원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 점유자부터 확인
등기상 근저당은 2022.02.04 설정됐고 같은 달 23일 채권최고액이 288,000,000원으로 변경됐습니다. 임의경매개시결정은 2025.11.25이며, 이후 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김의건 | 2022.02.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김의건은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 점유자로 조사된 1명입니다. 전입일이 선행하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 453,520,140원만 보고 실질취득비용을 계산할 수 없습니다. 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가 외 추가 부담이 발생할 수 있으므로, 입찰가 산정 전에 금액을 반드시 확정해야 합니다.
③ 가격 판단 — 비교 시세 없이 신건 가격 메리트 단정 금지
이 사건에는 감정가와 최저매각가 453,520,140원, 그리고 유찰 시나리오가 확인됩니다. 현재 회차는 감정가의 100%, 1회 유찰 시 362,816,112원, 2회 유찰 시 290,252,889원입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 산출 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 453,520,140원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 362,816,112원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 290,252,889원 | 0원 |
다만 동일·유사 물건의 최근 거래가격이 확인되지 않으므로 이 숫자만으로 “싸다”, “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거는 없습니다. 특히 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않은 이상 낙찰가 하락분을 그대로 가격 메리트로 볼 수도 없습니다. 실제 승계보증금이 있다면 실질취득비용은 낙찰가 + 인수액으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 453,520,140원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,935,201원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 446,584,939원 |
현재 산출표는 집행비용 6,935,201원과 소유자 잔여 446,584,939원으로 구성되어 있습니다. 등기상 근저당과 신청채권 246,098,772원, 김의건의 보증금은 이 표에 반영된 금액이 확인되지 않으므로 실제 배당 및 매수인 부담은 원본 서류로 다시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대동1리 마을회관 북동측 인근. 전원주택, 농가주택, 펜션, 근린생활시설과 전·답 등 농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 기타지붕 1층 건물이며 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택 관련 토지거래계약허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 매각 형태. 토지와 단독주택을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김의건 보증금 확인. 2022.02.03 전입자로 조사되었습니다. 보증금·확정일자·실제 점유 및 임대차계약 원본을 최우선 확인해야 합니다.
- 인수액 0원 단정 금지. 명시 인수권리 없음이라는 문구와 별개로 선순위 점유자의 임대차관계를 확인한 뒤 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 근저당 변동 확인. 2022.02.04 설정, 2022.02.23 채권최고액 288,000,000원으로 변경, 2026.01.13 농업협동조합자산관리회사로 이전된 흐름을 원등기와 대조하세요.
- 신청채권 확인. 경매 청구액은 246,098,772원입니다. 현재 배당 산출표와 등기상 채권관계가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·경계·이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 비교 거래가격이 확인되지 않으므로 453,520,140원 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가하지 말고 별도 현장 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — “가격보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건의 핵심은 감정가 453,520,140원이 아닙니다. 김의건의 전입일 2022.02.03이 근저당 설정일 2022.02.04보다 빠르다는 점입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 현 단계의 올바른 표현은 “대항력 가능·미상, 인수액 미상”입니다.
매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 없다고 적혀 있지만, 입찰자는 선순위 점유자의 임대차 실체를 별도로 확인해야 합니다. 비교 시세도 확인되지 않아 신건 가격의 시장 메리트를 평가할 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건은 가격보다 권리 확인이 선행되어야 하는 단독주택·토지입니다. 보증금이 확인된 뒤에야 비로소 최저가와 실질취득비용을 놓고 입찰가를 판단할 수 있습니다.
