수원지방법원 2023타경78325. 용인시 수지구 동천동의 주택과 토지를 묶어 파는 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 주택들은 모두 단독주택으로 이용 중이고, 목록 2는 동천힐스타운 단지 부지, 목록 6은 임야, 목록 10은 차량 통행 등에 쓰이는 도로입니다. 현재 소유자는 주식회사동천힐스타운이며, 최저매각가는 감정가와 같은 5,222,554,674원입니다.
등기상 말소기준은 2020.10.22. 효성건업주식회사 근저당권 237,000,000원입니다. 이후 현재 사건의 강제경매개시결정, 용인시·국의 압류, 주식회사무궁화신탁의 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 그것만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서가 목록 3·5·9의 전세권을 명시적으로 매수인 인수 대상으로 적고 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경78325 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 고기로139번길 45-75 (동천동, 동천힐스타운20동) |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택은 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사동천힐스타운 |
| 감정가 / 최저가 | 5,222,554,674원 / 5,222,554,674원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 282,593,584원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각형태 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 시작된 임차관계
임차인 서유경은 2020.07.25. 임대차계약, 2020.07.28. 확정일자, 2020.09.17. 점유개시, 2020.09.21. 주민등록을 갖췄습니다. 말소기준 근저당권 설정일인 2020.10.22.보다 전입이 앞서므로 대항력 있음으로 정리됩니다. 보증금은 450,000,000원이며 배당요구도 했기 때문에 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서유경 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 450,000,000원 | 2020.09.21 | 2020.07.28 | 있음 | 있음 | 있음 | 아님 |
② 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건은 감정가와 최저가가 모두 5,222,554,674원인 신건입니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 자체가 시장가격보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 52.23억이라는 최저가만 보고 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.
특히 더 중요한 점은 실제 매수비용이 단순한 낙찰대금으로 끝나지 않을 수 있다는 것입니다. 명세서상 인수 전세권 3건의 실제 부담을 확인하기 전에는 “실질취득 = 낙찰가”라고 볼 수 없습니다. 입찰 상한은 감정가가 아니라 낙찰대금 + 인수 전세권 부담 + 토지·경계 확인비용을 기준으로 잡아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,222,554,674원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 54,625,547원 |
| 1. 임차인 서유경 보증금 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 2. 근저당 · 효성건업주식회사 | 237,000,000원 | 237,000,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 장윤규 | 282,593,584원 | 282,593,584원 |
| 4. 가압류 · 주식회사무궁화신탁 | 138,000,000원 | 138,000,000원 |
| 5. 근저당권부채권 가압류 · 주식회사무궁화신탁 | 138,000,000원 | 138,000,000원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 주식회사무궁화신탁 | 282,593,584원 | 282,593,584원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,639,741,959원 |
배당계산상 채권자 총 청구액 1,078,187,168원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 위 배당계산의 매수인 인수 0원과 별개로, 매각물건명세서가 명시한 목록 3·5·9 전세권 인수는 따로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당 여력은 충분하지만 인수권리는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 5,222,554,674원 | 0원 | 3,639,741,959원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 4,178,043,739원 | 0원 | 2,605,676,134원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 3,342,434,991원 | 0원 | 1,778,423,473원 | 0원 |
⑤ 토지·이용상태와 현장 리스크
- 주위환경. 동천초등학교 서측 인근으로 단독주택과 자연림 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 대중교통 편의성은 보통 정도입니다.
- 건물. 감정평가상 주택은 벽식구조 박공지붕, 적벽돌 치장쌓기 마감과 새시 창호이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 토지. 보전녹지지역이며 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 임야. 목록 6은 공부상 임야로 일부 벌목 작업이 이뤄졌고 일부는 자연림 상태입니다. 정확한 위치·면적·경계는 측량감정이 필요할 수 있습니다.
- 도로. 목록 10은 현황상 차량 통행 등에 사용되는 도로이며 정확한 위치·경계 확인이 필요합니다.
- 명칭 차이. 목록 1·3~5·7~9의 명칭은 등기부상 ‘동천힐스타운’, 건축물대장상 ‘동천포레’로 다릅니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 3건 원본 확인. 목록 3의 2020.10.30. 전세권, 목록 5의 2021.06.11. 전세권, 목록 9의 2020.10.20. 전세권의 설정금액·전세권자·범위·존속기간을 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 최저가 5,222,554,674원에 인수 전세권의 실제 부담을 더한 금액으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 서유경 배당 확인. 보증금 450,000,000원은 현재 계산상 전액 배당되지만 배당표 확정 전까지 실제 배당순위와 세금 변수를 재확인해야 합니다.
- 국세·지방세. 용인시와 국의 압류가 있으므로 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 토지 경계. 임야와 도로 부분은 현황·공부·경계가 입찰가에 직접 영향을 줄 수 있으므로 측량·현장 확인이 중요합니다.
- 명칭 대조. ‘동천힐스타운’과 ‘동천포레’ 명칭 차이를 등기부·건축물대장·현황과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 배당은 넉넉하지만, 권리는 단순하지 않다
이 사건의 숫자만 보면 여유가 큽니다. 신건 최저가가 5,222,554,674원이고, 서유경 보증금 450,000,000원과 근저당·경매채권 등을 모두 배당하고도 계산상 소유자에게 3,639,741,959원이 남습니다. 1회·2회 유찰 시나리오에서도 채권자 미배당은 0원입니다.
그러나 매수인 관점의 결론은 다릅니다. 매각물건명세서가 목록 3·5·9의 최선순위 전세권을 명시적 인수권리로 적고 있기 때문입니다. 각 전세권의 실제 부담을 확인하기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없고, 시세 비교 자료도 없어 신건 가격이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 여기에 주택·단지부지·임야·도로가 섞인 일괄매각과 경계 확인 부담까지 있습니다. 이 사건은 “배당표상 인수 0원”이라는 숫자보다 명세서상 존속권리의 실체를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
