수원지방법원 2024타경5294. 경기도 수원시 장안구 조원동 738-35, 조원로74번길 20 소재 연립/다세대 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 계단실 등, 2~5층 주택(다가구)이며 2013년 10월 사용승인된 철근콘크리트 5층 건물입니다. 이 사건은 최저가만 보면 10억 원대 신건이지만, 권리구조를 함께 보면 단순한 가격경매가 아닙니다. 배당계산상 김재신의 보증금 170,000,000원이 전액 매수인 인수로 잡혀 있고, 보증금이 확인되지 않은 대항력 점유자들이 별도로 존재하기 때문입니다.

특히 매각물건명세서·현황조사에 확인되는 실제 임차·점유 관계는 9명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 모두 실제 임차·점유자로 보아야 합니다. 이 가운데 원용준·원장희·박정민·이승선·이대기와 박종은은 보증금 전부 또는 현 보증금이 확정되지 않아, 낙찰 전에는 최종 인수총액을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차·전세 관계가 핵심

등기상 2013년 설정된 서수원신용협동조합 근저당권 2건은 이미 말소된 이력이 있고, 2024.05.13 임의경매개시결정 이후 수원시 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 김광수 전세권 120,000,000원과 김재신 주택임차권 170,000,000원은 제공된 권리판단상 선순위 인수권리로 표시되어 있습니다. 실제 배당계산에서는 김광수 전세금 120,000,000원은 배당하고, 김재신 170,000,000원은 매수인 인수로 반영했습니다.

② 임차인·점유자 — 실제 9명, 보증금 미상 다수

김재신은 임대차계약일 2016.09.20, 점유개시 2016.10.25, 주민등록 2016.11.22로 확인되고, 보증금은 최초 120,000,000원에서 2022.09.26에 50,000,000원이 증액되어 총 170,000,000원입니다. 배당계산은 이 보증금 전액을 매수인 인수로 잡고 있습니다.

이혜미는 보증금 100,000,000원, 전입·확정일자 2021.09.02이며 배당요구가 확인되어 예상배당표에서 100,000,000원 전액 배당됩니다. 홍정희는 보증금 140,000,000원이 확인되지만 임차인 정리상 전입일이 확정되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 박종은은 등기상 임차보증금이 100,000,000원에서 120,000,000원으로 변경된 기재가 있으나, 현재 인수 산정에는 확정금액이 반영되지 않아 잔액 여부를 별도로 확인해야 합니다.

③ 실질취득 — 1,199,141,000원이 ‘최소치’

현재 최저매각가는 1,029,141,000원이고 배당계산상 확정된 매수인 인수액은 170,000,000원입니다. 따라서 확인된 숫자만 더해도 실질취득 하한은 1,199,141,000원입니다.

실거래 자료는 확인되지 않아 감정가나 최저가를 주변 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 이 사건은 가격 할인보다 먼저 임차보증금 총액과 인수범위를 확정하는 것이 선행되어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,029,141,000원 가정)

예상배당은 집행비용 12,691,410원, 이혜미 100,000,000원, 김광수 120,000,000원, 소유자 잔여 796,449,590원으로 계산되어 매각대금 1,029,141,000원을 구성합니다. 김재신 170,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 반영됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 1.7억은 그대로

유찰되면 확인된 실질취득 하한은 993,312,800원, 828,650,240원으로 내려가지만, 이 역시 김재신 170,000,000원만 확정 반영한 값입니다. 미상 임차인의 보증금이 추가로 인수되면 각 회차의 실제 총취득금액도 그만큼 늘어납니다.

⑥ 위반건축물·입지·환금성 메모

• 위반건축물. 건축물대장상 2층이 근린생활시설에서 주택으로 무단용도변경되어 “위반건축물”로 등재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가 기준 1층은 계단실 등, 2~5층은 주택(다가구)으로 이용되고 있습니다.
• 입지. 조원초등학교 남측 인근이며 단독주택·다가구주택 등이 밀집한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 무난합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 · 대 186.5㎡ · 평지 · 부정형 · 세로각지(가), 공시지가 1,419,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역에 해당하고 소로3류에 접합니다.
• 토지거래. 토지거래계약에관한허가구역 포함으로 표시되어 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김재신 170,000,000원. 현재 배당계산상 매수인 전액 인수입니다. 실질취득 계산에 반드시 더해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자. 원용준·원장희·박정민·이승선·이대기의 계약서·보증금·배당요구 여부를 확정해야 합니다.
• 박종은. 임차권등기에는 100,000,000원 및 변경 120,000,000원 기재가 있으므로 현재 채권액과 배당 후 잔액을 원본으로 확인해야 합니다.
• 홍정희. 보증금 140,000,000원은 확인되지만 전입일 정리가 불완전하므로 대항력 여부를 단정하지 말고 주민등록·점유 자료를 재확인해야 합니다.
• 김광수 전세권. 전세금 120,000,000원, 201호 북쪽 60㎡ 범위의 전세권입니다. 배당·말소 여부를 매각물건명세서와 배당표 원본으로 대조해야 합니다.
• 위반건축물. 2층 무단용도변경의 시정명령·이행강제금·원상복구 가능성을 관할 행정청에 확인해야 합니다.
• 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물 포함 조건을 현황과 대조해야 합니다.
• 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말아야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 인수액부터 확정해야 하는 물건”

이 사건은 신건 최저가 1,029,141,000원 자체보다 선순위 임차·전세 관계가 더 중요합니다. 확인된 김재신 보증금 170,000,000원만 더해도 실질취득 하한은 1,199,141,000원이고, 보증금 미상 대항력 점유자가 여러 명이어서 실제 인수총액은 더 커질 수 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 가격이 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

여기에 2층 위반건축물 문제까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 ‘신건 10.29억’이라는 숫자로 접근할 물건이 아니라, 각 호실 임대차보증금과 배당 후 잔액을 전부 확정한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 하는 고난도 사건입니다. 권리확정 전 입찰은 보수적으로 보는 것이 맞습니다.