수원지방법원 2024타경5294. 수원시 장안구 조원동 738-35에 있는 건물 및 토지에 대한 경매입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 2층부터 5층까지 주택(다가구)으로 이용되고 있습니다. 소유자는 김도연, 경매신청 채권자는 서수원신용협동조합이며 청구금액은 281,744,595원입니다.

표면적인 숫자만 보면 감정가 대비 70% 수준에서 입찰할 수 있습니다. 그러나 매각대금과 실제 취득부담은 다릅니다. 배당 계산상 김재신 임차인의 보증금은 전액 인수 대상으로 처리되어 있고, 201호 전세권, 다른 임차인들의 대항력, 기존 근저당권의 존속 관계까지 확인해야 합니다. 특히 신청채권자에게 배당이 없는데 소유자에게 큰 잔여금이 돌아가는 배당 계산이 나타나므로 제시된 예상배당 결과를 그대로 확정 배당으로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 근저당과 임차권이 겹친다

특히 김광수의 201호 전세권 120,000,000원은 2013.11.28 등기되었고, 김재신의 401호 임차권 170,000,000원은 2023.10.30 등기되었습니다. 두 권리 모두 경매개시결정보다 앞서 있습니다. 다만 김광수 전세권의 순위는 2013년 근저당권과 함께 검토해야 하므로 경매개시결정과의 선후만으로 인수 여부를 확정할 수 없습니다.

2025년에는 기존 근저당권이 주식회사더자산관리대부로 이전되고, 고창군수산업협동조합에 관련 채권 질권이 설정된 내역도 나타납니다. 근저당권 이전과 질권설정은 동일 담보채권에 연결된 사항이므로 각 금액을 독립된 추가 채무로 단순 합산해서는 안 됩니다. 동시에 이러한 변경 이력을 무시하고 신청채권자 배당을 생략한 계산도 신뢰하기 어렵습니다.

② 임차인 분석 — 알려진 인수액 외에도 불확실성이 크다

현황조사, 매각물건명세서 및 임차권등기에서 여러 점유자·권리자가 확인됩니다. 특히 201호에는 복수의 전입자가 표시되어 있고 별도의 전세권자도 존재합니다. 전입·임차권 기록이 실제로 서로 다른 임대차관계인지, 같은 세대의 중복 기재인지 확인되지 않았으므로 각 기록의 보증금을 무조건 합산해서는 안 됩니다. 아래는 확인된 인별 기록으로, 실제 독립 임차세대 수와 일치한다고 단정할 수 없습니다.

김광수의 201호 전세권은 임차인 명단과 별개인 등기상 권리로 검토했습니다. 위 점유자 기록에는 보증기관 승계·대위신고로 표시된 사람이 없으나, 동일 호실의 중복관계는 추가 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 30% 할인과 실제 가격 메리트는 다르다

현재 최저매각가는 감정가의 70%입니다. 그러나 이 비율은 감정가와 최저가를 비교한 것이지, 실제 매매시장 대비 할인율이 아닙니다. 동일 지역·유사한 연립·다세대 및 토지의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 890,399,000원 이상의 실질취득액이 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.

실질취득액은 시나리오별 매각가격에 확인된 김재신 인수액 170,000,000원만 더한 값입니다. 다른 미확정 인수, 취득세, 등기·명도·수선·위반건축물 시정 비용 등은 제외했습니다.

1회 추가 유찰되면 매각가격은 내려가지만, 김재신의 인수보증금이 그대로 남는다는 계산을 적용해야 합니다. 다른 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 그만큼 실질취득액은 증가할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가를 초과해 전액 인수되는 구조에서는, 낙찰가가 내려가는 대신 인수액이 늘어 실질취득 부담이 보증금 수준 이하로 쉽게 떨어지지 않을 수 있습니다. 따라서 최저가만으로 저가매수 여부를 판단하면 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 720,399,000원 가정)

위 표는 제시된 추정 배당액을 그대로 표시한 계산상 분배표입니다. 실제 배당 순위 또는 최종 배당액을 확정한 표가 아닙니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 누락 채권 및 선순위 권리의 영향을 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 조원초등학교 남측 인근으로, 주변에는 단독주택과 다가구주택이 밀집해 있습니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 벽돌치장 및 석재 마감, 위생·급배수시설, 승강기와 도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
• 토지. 면적 186.5㎡, 평지의 부정형 토지이며 세로각지(가)에 해당합니다. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,419,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가만으로 본건의 매각 적정가격을 판단할 수는 없습니다.
• 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 표기와 소로3류 접합 사항이 있어 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 여러 주거공간의 임차권 관계, 위반건축물 등재, 권리관계 불확실성이 매각 후 활용과 재매도 및 금융조달에 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확정. 2013년 근저당권의 말소 여부와 2025년 권리이전·질권설정의 법적 효과를 현재 유효한 등기부에서 확인해야 합니다.
• 김재신 보증금. 170,000,000원 전액 인수 계산의 근거, 실제 배당 여부 및 매수인 부담 확정 범위를 확인해야 합니다.
• 201호 권리 중복. 김광수 전세권과 원용준·원장희 전입 기록의 관계, 실제 점유자 및 보증금 귀속관계를 조사해야 합니다.
• 다른 임차인. 박정민·이승선·이대기의 보증금과 호실, 홍정희의 주민등록·확정일자 상충 기재, 박종은의 최종 보증금과 배당 여부를 확인해야 합니다.
• 배당계산 재검증. 신청채권자 미배당과 소유자 잔여금이 동시에 나타나는 원인을 확인하고, 선순위 채권·조세·임차인 배당을 모두 반영한 배당표를 재작성해야 합니다.
• 위반건축물. 2층 무단용도변경의 위반면적, 시정명령, 이행강제금 부과·체납 여부, 적법화 가능성 및 금융 제한을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물의 구체적 매각범위, 현황과 공부의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득 비용. 확인된 170,000,000원 인수액에 더해 추가 미배당 보증금, 취득부대비용, 명도비, 수선비와 위반사항 시정 비용까지 반영해 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 시세 대조. 최근 유사 거래사례, 임대수익, 실제 활용 가능 면적을 검증한 후 실질취득액 기준으로 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.
• 원본 확인. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 건축물대장 및 변경된 매각조건을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “낮아진 최저가가 위험을 없애주지는 않는다”

이 물건은 감정가 1,029,141,000원에서 최저가 720,399,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 하지만 알려진 김재신 보증금 인수만 반영해도 실질취득액은 890,399,000원 이상입니다.

더 중요한 것은 이 금액이 최종 부담액이라는 보장이 없다는 점입니다. 선순위 근저당의 실제 효력, 김광수 전세권, 보증금 미상 점유자, 다른 임차권자의 배당 및 인수 관계를 확정하지 못했습니다. 예상배당 결과도 신청채권과 소유자 잔여금의 관계가 맞지 않아 재검증이 필요합니다. 여기에 2층 위반건축물 등재까지 겹쳐 있습니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 권리·배당 관계의 원본 검증과 위반건축물 부담의 구체화가 선행되어야 합니다. 그 후에도 최저매각가가 아니라 인수액을 더한 실질취득액을 기준으로 최근 거래가격 및 정상적인 활용가치와 비교해야 합니다. 현재는 권리 안전성과 가격 메리트 모두 확인되지 않은 고위험 물건으로 보는 것이 타당합니다.