의정부지방법원 2025타경65169. 파주시 야당동 비앤비퀸즈빌 101동 1층101호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기된 임차권입니다. 임차인 이재준은 임대차계약일 2022.02.19, 확정일자 2022.02.21, 전입·점유개시 2022.03.07이며 보증금은 260,000,000원입니다. 말소기준으로 잡힌 2023.02.02 충남신용보증재단 가압류보다 앞서 전입했으므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
원칙만 적용하면 주의가 필요합니다. 보증금 260,000,000원이 현재 최저가 221,000,000원보다 크기 때문에, 신건 낙찰가에서 미배당되는 42,894,000원을 인수하면 매수인의 총 부담은 낙찰가와 인수액을 합쳐 사실상 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 2026.03.19자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65169 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 173-9 비앤비퀸즈빌 101동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 51.03㎡ · 4층 공동주택 중 1층101호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 최윤주 · 2022.03.25 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
이 사건의 말소기준은 2023.02.02 충남신용보증재단 가압류입니다. 임차인 이재준의 전입·점유개시일 2022.03.07은 그보다 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자 2022.02.21과 배당요구로 우선변제권도 행사합니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금 가압류, 부천시·아산시 압류, 2025.12.18 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재준 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.07 | 2022.02.21 | 260,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 확약 적용 |
임차권등기는 2024.05.22 접수됐고, 배당요구도 같은 날 이뤄졌습니다. 보증기관 승계나 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 이 사건은 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 확약 때문에, 이재준 임차인의 대항력에 따른 매수인 인수 부담이 실질적으로 제거된 것이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높고 추세도 하락
비앤비퀸즈빌101동의 거래 표본은 4건입니다. 전체 평균은 238,250,000원이지만, 가격 메리트는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 216,500,000원과 최신 거래, 최근 흐름을 우선해 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 53.97㎡ | 4 | 243,000,000원 |
| 2023.10 | 52.53㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.03 | 51.03㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2022.01 | 52.53㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 216,500,000원 |
현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액인 221,000,000원은 최근 12개월 평균 216,500,000원의 102.1%입니다. 즉 최근 평균보다 높은 가격입니다. 최신 거래 243,000,000원보다는 낮지만, 최근 거래군과 이전 거래군의 가격 추세가 -16.7%로 하락한 만큼 전체 평균 238,250,000원 대비 92.8%라는 수치만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 1. 임차인 이재준 보증금 | 260,000,000원 | 217,106,000원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 60,523,954원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 18,616,410원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 42,894,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인 부담으로 이어지지만, 이 사건은 확약으로 실질 인수가 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재할 경우 선순위 차감으로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총부담이 보증금에 수렴
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 221,000,000원 | 42,894,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 176,800,000원 | 86,475,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 141,440,000원 | 121,340,160원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 늘어 실질 총부담이 보증금 260,000,000원 수준으로 수렴하는 전형적인 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인에 대해 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 있으므로 확약이 유효하게 적용되는 한 유찰 시 매각가 인하가 그대로 실질취득액 인하로 이어집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역(경의중앙선) 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 야당역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 공동주택이며 사용승인은 2015.10.26입니다. 승강기·도시가스·난방·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지는 사다리형 평지, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 규모. 비앤비퀸즈빌101동은 7세대로, 거래 표본은 4건입니다.
- 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 미배당 시 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영돼 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 실질취득 221,000,000원은 최근 12개월 평균 216,500,000원의 102.1%입니다. 신건에는 가격 할인 여유가 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군과 이전 거래군 비교가 -16.7%이므로 과거 260,000,000원 거래나 전체 평균 238,250,000원만 보고 가격을 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·부천시·아산시 압류가 있고, 당해세가 존재하면 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 후 미배당이 발생하더라도 확약에 따라 임차권등기 말소가 실제 이행되는 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격까지 싼 것은 아니다”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 260,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 221,000,000원보다 커서 부담이 큰 물건입니다. 실제 배당 계산에서도 신건 기준 42,894,000원이 부족합니다. 하지만 2026.03.19자 확약이 그 구조를 바꿉니다. 대항력을 포기하고 전액 미변제 상태에서도 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 확약 적용 실질취득액 221,000,000원은 최근 12개월 평균 216,500,000원보다 높고, 최근 가격 추세도 -16.7%입니다. 전체 평균 238,250,000원과 비교하면 낮아 보이지만 그 수치만으로 가격 매력을 인정하기 어렵습니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 신건 가격은 보류. 이 물건은 확약서의 효력을 확인한 뒤, 최근 시세보다 충분히 낮아지는 가격 구간에서 접근하는 것이 핵심입니다.
