수원지방법원 2024타경9234. 수원시 장안구 천천동 268-34 토지와 1층~3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 다중주택이고, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지입니다. 매각물건명세서 비고에는 “일괄매각. 제시외 건물 포함”이 명시돼 있습니다.
권리분석의 기준점은 2020년 8월 20일 설정된 수원중앙신용협동조합 근저당권 372,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정, 임차권등기, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 임차인 13명의 전입일을 기준일과 대조하면 가장 빠른 오동준의 전입일도 2020.10.08로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 13명 모두 대항력 없음이고, 매수인에게 승계되는 보증금은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경9234 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 천천동 268-34 · 경기도 수원시 장안구 화산로125번길 10-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층~3층 다중주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 3층 · 사용승인일 2020.07.28 |
| 토지 | 148.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 공시지가 1,990,000원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사공간제작 |
| 감정가 / 최저가 | 1,218,735,200원 / 1,218,735,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태욱 / 70,133,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 1번 수원중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 372,000,000원이며 설정일은 2020.08.20입니다. 이후 김태욱의 임차권등기와 강제경매, 임소리·오동준·김견호·구진교의 임차권등기, 수원시 압류는 모두 기준권리 뒤에 위치합니다. 제공된 권리 판정에서도 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명, 대항력은 모두 없음
보증기관 대위·승계 신고로 분류된 사람은 없으므로 중복 합산 대상 없이 실제 임차인 13명입니다. 모든 전입일은 2020.08.20 말소기준 이후이고, 제공된 대항력 판정도 전원 없음입니다. 다만 우선변제 여부는 별도로 확정돼 있지 않은 사람이 많아 배당과 명도는 추가 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조재혁 | 미상 | 미상 | 2021.04.23 | 미상 | 2024.11.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경호 | 미상 | 미상 | 2022.10.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우승욱 | 미상 | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 2024.09.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지회 | 미상 | 미상 | 2022.10.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김남현 | 305호 | 80,000,000원 | 2020.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이석찬 | 미상 | 미상 | 2023.02.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종두 | 미상 | 미상 | 2021.12.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박혜린 | 미상 | 미상 | 2021.09.13 | 미상 | 2024.09.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태욱 | 1층 63.68㎡ 중 · 주거(임차권등기) | 65,000,000원 | 2021.01.06 | 2021.01.06 | 2023.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임소리 | 2층 70.37㎡ 중 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2022.12.30 | 2022.11.24 | 2024.09.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오동준 | 2층 70.37㎡ 중 · 주거(임차권등기) | 70,000,000원 | 2020.10.08 | 2020.09.18 | 2024.09.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김견호 | 1층 63.68㎡ 중 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2023.03.06 | 2023.01.12 | 2024.10.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구진교 | 1층 63.68㎡ 중 · 주거(임차권등기) | 85,000,000원 | 2020.11.16 | 2020.10.28 | 2024.11.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,218,735,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,587,352원 |
| 1. 근저당 · 수원중앙신용협동조합 | 372,000,000원 | 372,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김태욱 | 70,133,000원 | 70,133,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 762,014,848원 |
현재 배당 시뮬레이션은 채권자 청구 합계 442,133,000원을 전액 배당하고 미배당 0원, 매수인 인수 0원으로 계산합니다. 집행비용은 14,587,352원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,218,735,200원 | 442,133,000원 | 0원 | 762,014,848원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 974,988,160원 | 442,133,000원 | 0원 | 520,705,278원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 779,990,528원 | 442,133,000원 | 0원 | 327,657,623원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성균관대학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·다세대주택·다가구주택·학교 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 3층 건물로 사용승인일은 2020.07.28이며, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 148.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 1,990,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 소로2류와 접합니다.
- 현황. 위반건축물로 표시된 사항은 없으나, 매각조건에 제시외 건물이 포함돼 있으므로 현황과 매각대상 범위를 별도로 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.08.20 수원중앙신용협동조합 근저당권이 기준입니다. 임차인 전입일과 임차권등기일을 원본 등기부·매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 13명 임차관계 확인. 대항력은 모두 없는 것으로 판정됐지만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 사람이 있어 배당과 명도 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 김태욱 관계 확인. 강제경매 채권자와 임차권자 김태욱이 동일명입니다. 임대차계약과 채권 발생 경위를 문건에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 감정평가서 도면과 현황을 대조해 실제 매각 범위를 확인하세요.
- 배당표 과신 금지. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 미상 보증금이 실제 배당구조에 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 별도 검증. 신건 최저가는 1,218,735,200원이고 매수인 인수는 0원이므로 실질취득도 같은 금액입니다. 동일 비교 실거래가를 별도로 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 후순위, 난도는 임차관계와 매각범위에 있다
이 사건의 권리 구조만 보면 핵심은 분명합니다. 2020.08.20 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 13명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 제공된 판정에 따라 전원 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 임차인이 13명이라는 사실 자체가 현장 확인과 명도·배당 검토를 복잡하게 만듭니다. 특히 일부 임차인의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았고, 김태욱은 경매 신청채권자와 임차권자가 동일명으로 나타나 관계 확인이 필요합니다. 여기에 일괄매각과 제시외 건물까지 포함됩니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이라서 단순한 물건”이라기보다, 권리 인수는 없지만 임차관계와 매각범위 확인이 핵심인 다중주택 사건으로 보는 것이 적절합니다.
가격은 감정가와 최저가가 모두 1,218,735,200원인 신건이고 인수 0원이므로 현재 실질취득도 1,218,735,200원입니다. 다만 동일 비교 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 이 금액이 싸거나 비싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 임차관계·일괄매각 범위 확인이 최우선입니다.
