수원지방법원 2024타경9234. 수원시 장안구 천천동 268-34에 소재한 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 2020.07.28 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 다중주택이며, 토지는 148㎡입니다. 등기상 소유자는 주식회사공간제작으로, 종전 상호는 주식회사제이앤비커머셜입니다.
권리분석의 출발점은 2020.08.20 설정된 수원중앙신용협동조합의 채권최고액 372,000,000원 근저당입니다. 이후 주택임차권등기 5건, 강제경매개시결정, 압류 등이 이어졌습니다. 등기부상 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 이 사건에서는 다수 임차인의 점유관계와 배당 순위, 최우선변제 가능성을 함께 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경9234 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 천천동 268-34 제1동 도로명: 경기도 수원시 장안구 화산로125번길 10-11 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태상 3층 다중주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 3층 |
| 사용승인 | 2020.07.28 |
| 토지 | 148㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 |
| 소유자 | 주식회사공간제작 (종전 상호: 주식회사제이앤비커머셜) |
| 감정가 | 1,218,735,200원 |
| 최저매각가 | 853,115,000원 · 1회 유찰 · 감정가의 70% |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 김태욱 · 청구금액 70,133,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 수원중앙신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 372,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차권이 많다
말소기준권리는 2020.08.20 수원중앙신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정됐던 채권최고액 259,200,000원의 다른 근저당권은 2021.03.16 이미 말소됐습니다. 현재 분석 대상인 372,000,000원 근저당과 그 이후 강제경매개시결정, 후순위 임차권등기 및 압류는 등기상 매각 소멸 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명, 임차권등기 5건
이 사건에서 확인되는 임차인 또는 점유 관련자는 13명입니다. 보증금 금액이 확인되는 사람은 6명, 합계 530,000,000원이며, 나머지 7명은 보증금이 확인되지 않습니다. 주택임차권등기가 설정된 사람은 김태욱·임소리·오동준·김견호·구진교 5명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고자로 확인되는 사람은 없으며, 아래 인원은 각각 별개의 임차인으로 집계했습니다.
| 임차인 / 호실 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조재혁 호실 미확인 |
2021.04.23 확정일자 미상 |
미상 | 미상·전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경호 호실 미확인 |
2022.10.25 확정일자 미상 |
미상 | 미상·전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 우승욱 호실 미확인 |
2021.08.17 확정일자 미상 |
미상 | 미상·전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지회 호실 미확인 |
2022.10.18 확정일자 미상 |
미상 | 미상·전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 김남현 305호 |
2020.10.30 확정일자 미상 |
80,000,000원 | 전입상 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 이석찬 호실 미확인 |
2023.02.06 확정일자 미상 |
미상 | 미상·전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종두 호실 미확인 |
2021.12.01 확정일자 미상 |
미상 | 미상·전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 박혜린 호실 미확인 |
2021.09.13 확정일자 미상 |
미상 | 미상·전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태욱 101호 · 임차권등기 |
2021.01.06 2021.01.06 |
65,000,000원 | 전입상 후순위 | 배당순위 확인 | 해당 없음 |
| 임소리 203호 · 임차권등기 |
2022.12.30 2022.11.24 |
100,000,000원 | 전입상 후순위 | 배당순위 확인 | 해당 없음 |
| 오동준 202호 · 임차권등기 |
2020.10.08 2020.09.18 |
70,000,000원 | 전입상 후순위 | 배당순위 확인 | 해당 없음 |
| 김견호 103호 · 임차권등기 |
2023.03.06 2023.01.12 |
130,000,000원 | 전입상 후순위 | 배당순위 확인 | 해당 없음 |
| 구진교 102호 · 임차권등기 |
2020.11.16 2020.10.28 |
85,000,000원 | 전입상 후순위 | 배당순위 확인 | 해당 없음 |
대항력 표시는 2020.08.20 말소기준일과 확인된 전입일을 비교한 것입니다. 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 대항력 가능성 및 실제 요건을 추가 확인해야 합니다. 우선변제는 확정일자만으로 배당액이 확정되지 않으므로 배당순위 확인 대상으로 표시했습니다. 승계는 보증기관의 대위·승계신고 여부입니다.
배당요구 사실이 확인되는 임차인은 조재혁·우승욱·박혜린 및 임차권등기권자 5명입니다. 김경호·이지회·김남현·이석찬·이종두의 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다. 임차인의 실제 점유 여부, 호실별 사용상태, 보증금 지급 사실, 소액임차인 최우선변제 여부가 최종 배당과 명도에 영향을 줄 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 70%까지 유찰됐다고 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 853,115,000원으로 감정가 1,218,735,200원의 70%입니다. 감정가와 비교한 차액은 365,620,200원입니다. 그러나 이것은 어디까지나 감정가 대비 할인 폭일 뿐, 현재 실거래 시세 대비 할인율은 아닙니다.
해당 다중주택과 비교할 수 있는 최근 12개월 거래 평균, 최신 실거래 및 가격 추세가 확인되지 않았으므로 최저가 853,115,000원이 시장가치보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 개별 호실이 아니라 건물과 토지를 함께 매입하는 구조이므로, 일반 아파트의 동일 평형 거래가 아닌 다중주택 전체 매매사례와 임대수익에 기반한 검증이 필요합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 추정 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 감정가 70% |
853,115,000원 | 0원 | 400,050,850원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 감정가 49% |
597,180,500원 | 0원 | 146,675,695원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 감정가 34%대 |
418,026,350원 | 30,686,914원 | 0원 | 0원 |
회차별 금액은 제시된 매각·배당 시나리오입니다. 채권자 미배당은 근저당권자 및 경매 신청채권자에게 반영된 청구금액 기준이며, 확인된 임차보증금 전체의 미회수액을 뜻하지 않습니다. 집행비용과 실제 배당순위에 따라 잔여액은 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 853,115,000원 가정)
현재 회차의 간이 배당 추정에서는 집행비용을 공제한 뒤 수원중앙신용협동조합 근저당과 김태욱의 신청채권을 반영합니다. 다만 이 계산에는 임차인 보증금 배당 및 당해세·최우선변제액이 포함되지 않았으므로, 소유자에게 표시된 잔여금은 실제 교부액으로 확정할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,931,150원 |
| 1. 근저당 · 수원중앙신용협동조합 | 372,000,000원 | 372,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김태욱 | 70,133,000원 | 70,133,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 400,050,850원 |
| 합계 | — | 853,115,000원 |
수원중앙신용협동조합의 372,000,000원은 채권최고액 기준이고, 김태욱의 70,133,000원은 경매 신청 청구금액 기준입니다. 실제 피담보채권 잔액과 채권확정액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 수원시 장안구 천천동 성균관대학교 동측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 다세대주택, 다가구주택, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 2020.07.28 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 다중주택으로, 석재·타일 외벽 마감과 위생·급배수·난방 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 148㎡, 제1종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지입니다. 소로 한 면에 접하고 있으며, 공시지가는 ㎡당 1,990,000원입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역도 확인됩니다. 실제 취득 목적과 거래에 적용되는 허가 요건은 별도로 검토해야 합니다.
- 매각범위. 건물과 토지가 일괄매각되며 제시외 건물도 포함됩니다. 제시외 부분의 위치·면적·이용상태와 감정평가 반영 여부를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 감정 관련 자료에는 위반건축물로 표시되지 않았으나, 다중주택의 실제 호실 구성과 내부 구획, 임대 현황은 건축물대장 및 현황과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 환금성. 아파트 한 세대가 아니라 다수 임차인이 연관된 다중주택과 토지 전체를 매각하는 구조입니다. 투자자·임대사업자 중심으로 매수층이 제한될 수 있어, 일반 공동주택과 다른 환금성 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.08.20 수원중앙신용협동조합 근저당이 실제 말소기준권리인지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 임차인 13명 대조. 각 임차인의 주민등록, 계약서, 확정일자, 점유개시일, 배당요구 여부와 실제 거주 여부를 호실별로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 7명. 조재혁·김경호·우승욱·이지회·이석찬·이종두·박혜린의 보증금 및 확정일자를 확인하고, 실제 권리순위와 소액임차인 해당 여부를 검토해야 합니다.
- 김남현 305호. 보증금 80,000,000원과 전입일 2020.10.30은 확인되지만 확정일자·배당요구 상황은 추가 확인이 필요합니다.
- 임차권등기 5건. 김태욱·임소리·오동준·김견호·구진교의 임차권등기명령, 계약관계, 배당요구 및 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
- 김태욱의 이중 지위. 경매 신청채권자와 임차권등기권자가 동일하게 나타나므로 집행권원·임대차계약·배당채권의 동일성 및 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 재계산. 확인 보증금 530,000,000원 외 미상 보증금, 최우선변제·우선변제채권, 당해세, 집행비용 등을 반영해 배당표를 다시 검증해야 합니다.
- 명도 계획. 권리 소멸과 별도로 13명의 점유·퇴거 상황을 확인하고, 인도명령 가능 범위와 실제 인도 비용을 검토해야 합니다.
- 제시외 건물 및 토지. 일괄매각 범위와 제시외 건물 포함 내용을 감정평가서·매각물건명세서·현장 상황으로 대조해야 합니다.
- 가격 및 임대수익. 인근 다중주택 전체 매매사례, 실제 임대차 현황, 공실, 수리비, 취득비용을 확인한 후 응찰 상한을 판단해야 합니다. 감정가의 70%라는 사실만으로는 가격 메리트가 입증되지 않습니다.
- 원본 확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서, 건축물대장, 임차인 관련 서류 및 배당요구 종기 관련 기록을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 쉬운 경매”
이 사건의 긍정적인 부분은 분명합니다. 말소기준권리가 명확하고, 확인된 임차인들의 전입일이 모두 그 이후라는 점입니다. 그에 따라 현재 파악되는 매수인 보증금 인수액은 0원으로 추정됩니다.
하지만 임차인 13명과 주택임차권등기 5건, 확인된 보증금 530,000,000원, 보증금 미상자 7명이라는 구조는 단순한 권리관계가 아닙니다. 더욱이 신청채권자 김태욱과 임차권등기권자 김태욱의 동일성 문제, 임차인 배당이 반영되지 않은 간이 배당표, 실제 명도 및 임대운영 상황은 중요한 검증 과제입니다.
현재 최저가 853,115,000원은 감정가의 70%지만, 최근 실거래와 임대수익에 근거한 시세 검증이 되지 않은 상태에서 이를 저렴한 가격이라고 평가할 수 없습니다. 권리상 인수 가능성이 낮다는 장점보다, 배당·점유관계와 가격 검증의 불확실성을 먼저 해소해야 하는 물건입니다.
종합 판단: C등급 · 조건부 검토. 현 단계에서는 무리한 입찰보다 임차인별 배당관계, 명도 가능성, 실질 수익가치와 매각 범위 확인이 우선입니다.
