의정부지방법원 2026타경30. 고양시 일산서구 가좌동 가좌마을 308동 301호 아파트입니다. 현재 등기상 핵심은 2010.09.29 남동농업협동조합 근저당 390,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2022년 설정된 애큐온저축은행 근저당 72,000,000원과 2026년 임의경매개시결정은 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없습니다.
다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 별도 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만, 이를 곧바로 점유관계까지 확정된 것으로 볼 수는 없습니다. 입찰 전 현황조사와 현장 점유 상태를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경30 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1088 가좌마을 308동 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 가좌2로 53 |
| 물건종류 | 아파트 · 동일 면적 실거래 비교 117.68㎡ |
| 소유자 | 문관일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 402,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 337,728,949원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2002년부터 설정됐던 우리은행·제일은행·한국스탠다드차타드제일은행 계열의 선행 근저당들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 을구 9번 남동농업협동조합 근저당이며, 그 뒤의 애큐온저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당 부족액이 발생하더라도 등기상 매수인이 그 부족액을 인수하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 1.4% 높고 추세는 -1.0%
가좌마을3단지청원벽산블루밍 동일 면적 117.68㎡의 실거래 비교입니다. 전체 12건 평균은 398,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근인 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 7건 평균은 396,285,714원, 최신 거래는 2026.07의 415,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 117.68㎡ | 13 | 415,000,000원 |
| 2026.02 | 117.68㎡ | 15 | 395,000,000원 |
| 2026.01 | 117.68㎡ | 15 | 398,000,000원 |
| 2025.11 | 117.68㎡ | 15 | 398,000,000원 |
| 2025.11 | 117.68㎡ | 15 | 398,000,000원 |
| 2025.11 | 117.68㎡ | 15 | 380,000,000원 |
| 2025.09 | 117.68㎡ | 4 | 390,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 117.68㎡ | 7건 | 396,285,714원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 402,000,000원은 최근 12개월 평균보다 5,714,286원 높아 101.4% 수준입니다. 최신 거래 415,000,000원보다는 13,000,000원 낮지만, 최근 평균을 웃돌고 최근 구간과 과거 구간의 추세도 -1.0%이므로 신건을 두고 “시세보다 싸다”고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 402,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,420,000원 |
| 1. 근저당 · 남동농업협동조합 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 72,000,000원 | 5,580,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 462,000,000원 중 예상 채권자 배당은 395,580,000원, 미배당은 66,420,000원입니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상표입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 402,000,000원 | 66,420,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 321,600,000원 | 145,702,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 257,280,000원 | 209,121,920원 | 0원 |
현재 신건 가격은 최근 시세 평균 이상이지만, 데이터상 1회 유찰 시 321,600,000원, 2회 유찰 시 257,280,000원으로 내려갑니다. 어느 시나리오에서도 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다는 실제 응찰 시점의 시장가격과 유찰 여부가 수익성을 좌우합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가좌초등학교 북서측 인접 지역으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·소규모공장이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 기본적인 급배수·위생·승강기·소방·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접 토지 대비 등고평탄한 정방형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(가좌구역)·과밀억제권역·교육환경 보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,733,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 가좌마을3단지청원벽산블루밍은 782세대이며 사용승인 비교 기준일은 2002.10.14입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 402,000,000원은 최근 12개월 평균 396,285,714원보다 높습니다. 신건 자체를 가격 메리트로 보지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 대비 과거 구간 추세가 -1.0%입니다. 전체 평균 398,000,000원보다 최근 12개월 평균을 우선해서 보세요.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 현장 점유자, 전입관계 등을 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 애큐온저축은행 미배당이 발생하더라도 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 데이터상 1회 유찰 321,600,000원, 2회 유찰 257,280,000원입니다. 실제 다음 회차 공고와 최저가를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2010년 남동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 애큐온저축은행 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점은 현장에서 확인해야 합니다.
가격은 더 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 현재 402,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 396,285,714원보다 높고, 최근 가격 추세도 -1.0%입니다. 2026.07 최신 거래 415,000,000원보다는 낮지만, 한 건의 최신 거래만으로 신건을 싸다고 보기는 어렵습니다. 권리는 합격권, 가격은 신건에서 신중. 현재 회차의 핵심 결론입니다.
