수원지방법원 2024타경9593. 오산시 궐동 27-8 소재 부동산으로, 감정평가상 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층이며 현재 사무실 및 창고로 이용 중입니다. 토지면적은 283.0㎡, 지목은 대이고, 최저매각가는 감정가와 같은 505,636,000원입니다. 신청채권자인 주식회사 하나은행의 청구액은 369,904,059원이며, 말소기준권리인 하나은행 근저당의 채권최고액은 429,600,000원입니다.
등기부만 보면 구조는 명확합니다. 2022.07.07. 하나은행 근저당을 기준으로 그 뒤에 설정된 이창주·신용보증기금·중소기업은행·서울보증보험주식회사의 가압류와 2024.08.29. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매에서는 등기부의 후순위 권리보다 말소기준보다 앞선 점유·전입 임차인이 더 중요합니다. 이 사건에는 그런 전입자가 3명 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경9593 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 궐동 27-8 · 경기도 오산시 경기대로 401-10 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 사무실 및 창고로 이용 중 |
| 토지 | 대 · 283.0㎡ · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 위생 및 급·배수설비 |
| 소유자 | 주식회사금강씨스템 |
| 감정가 / 최저가 | 505,636,000원 / 505,636,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 369,904,059원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 메모 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 먼저다
말소기준은 2022.07.07. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후의 가압류 4건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2016.08.23., 2019.06.04., 2020.10.14. 전입입니다. 세 전입 모두 말소기준보다 빠르므로 낙찰자는 임차관계를 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황인성 | 11.2000㎡ | 2016.08.23 | 1,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 | 1,000,000원 |
| 주식회사 디더블유플러스(문정원) | 1층 84.0000㎡ | 2019.06.04 | 1,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 | 1,000,000원 |
| 김하림 | 미상 | 2020.10.14 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 이 사건의 실제 임차인은 3명입니다. 특히 김하림의 보증금 규모가 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 낮아진다는 이유만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 줄어든다고 단정해서는 안 됩니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 발생하는 구조라면 그 미배당액이 매수인 부담으로 남을 수 있기 때문입니다.
② 가격 판단 — 시세보다 싸다고 말할 근거가 없다
현재 회차는 감정가 505,636,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 비교 가능한 실거래 시세 수치가 확인되지 않으므로, 505,636,000원이 시장가격 대비 낮은지 높은지는 이 리포트에서 확정할 수 없습니다. 따라서 신건 가격에 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
| 현재 회차 | 505,636,000원 · 감정가 100% · 0회 유찰 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 404,508,800원 · 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 323,607,040원 · 감정가 64% |
| 확인된 인수액 | 각 회차 최소 2,000,000원 · 김하림 관련 금액 별도 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 505,636,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,456,360원 |
| 인수 · 주식회사 디더블유플러스(문정원) | 1,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 황인성 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 429,600,000원 | 429,600,000원 |
| 3. 가압류 · 이창주 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 644,000,000원 | 38,579,640원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 72,218,173원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 481,418,807원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,657,236,980원 중 현재 회차 예상배당은 498,179,640원, 미배당은 1,159,057,340원입니다. 확인된 임차인 인수액 2,000,000원은 매각대금 배당 밖에서 매수인이 부담하는 금액이며, 김하림 보증금은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·이용·매각조건 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 궐동대우아파트 북동측 인근이며 단독주택, 다세대주택, 주상용건물이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 편의도는 무난한 수준입니다.
- 이용상태. 사무실 및 창고로 이용 중이며, 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 283.0㎡, 평지·가로장방·세로한면(가), 공시지가 860,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)이 확인됩니다. 토지 정보에는 제2종일반주거지역·정비구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역도 기재되어 있습니다.
- 용도지역 확인. 감정요항표에는 제1종일반주거지역, 토지 정보에는 제2종일반주거지역으로 표시가 달라 입찰 전 원본 토지이용계획확인서 대조가 필요합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물 포함입니다. 다만 파이프조 차광막덮개 시설물과 컨테이너박스 1동은 철거·이동이 용이한 시설물로 매각 및 평가에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김하림 보증금 확인. 2020.10.14. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 총 인수액 확정의 최우선 항목입니다.
- 두 임차인의 200만원 인수 반영. 주식회사 디더블유플러스(문정원)와 황인성은 각 1,000,000원씩, 합계 2,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 실질취득가 기준 입찰. 현재 회차에서는 낙찰가 505,636,000원만 볼 것이 아니라 최소 507,636,000원에 김하림 관련 추가 부담 가능성을 더해 판단해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교 수치가 확인되지 않으므로 신건 감정가가 시장가격 대비 유리하다고 전제하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 여부와 매각·평가 제외 시설물의 위치 및 실제 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도지역 원본 대조. 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역 표기가 서로 달라 최신 토지이용계획확인서 확인이 필요합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인이 3명인 만큼 각 점유부분과 영업·사용 상태, 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”보다 “선순위 임차인”이 먼저다
이 사건은 등기부의 후순위 권리만 보면 단순합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류 4건과 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 리스크는 임차인 쪽에 있습니다. 황인성과 주식회사 디더블유플러스(문정원)의 확인된 인수액만 2,000,000원이고, 김하림은 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 신건에서 확인 가능한 실질취득비용은 최소 507,636,000원이지만 최종 금액은 아직 고정할 수 없습니다.
또한 비교 가능한 실거래 시세 수치가 확인되지 않아 감정가 505,636,000원이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 임차관계를 확정해야 하는 사건입니다. 김하림의 보증금·확정일자·점유부분과 실제 배당 가능성을 확인한 뒤에야 응찰 상한을 정하는 것이 순서입니다.
