수원지방법원 2024타경10364. 사건 용도는 연립/다세대와 토지로 분류되어 있으며, 감정 이용상태는 단독주택(다가구주택) 및 제2종 근린생활시설입니다. 철근콘크리트구조 3층 건물로 2016.11.30 사용승인을 받았고, 토지는 대 249.9㎡입니다. 소유자는 이광옥·최성락이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
이 물건의 핵심은 가격이 아니라 인수범위 확정입니다. 산정된 말소기준은 2024.09.12 하나은행의 임의경매개시결정이고, 그보다 앞서 전입한 점유자가 여러 명입니다. 알려진 보증금 중 박민유 3,000,000원, 이진영 10,000,000원, 이영훈 5,000,000원은 예상배당표에서 배당 0원·매수인 인수로 처리되어 있습니다. 반면 윤종민·손승세는 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10364 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄구 장지동 938-2 · 동탄장지천2길 2-9 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 및 제2종 근린생활시설 |
| 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 2016.11.30 |
| 토지 | 대 249.9㎡ · 제1종일반주거지역 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 이광옥 2분의 1 · 최성락 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,431,087,300원 / 1,431,087,300원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 654,119,122원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차권이 있다
등기상 2016.12.09 하나은행 근저당은 채권최고액 840,000,000원으로 설정된 뒤 2024.03.08 채권최고액 761,400,000원으로 변경됐고, 현재 등기정보에는 이미 말소된 권리로 표시됩니다. 산정된 말소기준은 2024.09.12 임의경매개시결정입니다.
특히 박혜민의 주택임차권은 2024.04.18 등기되어 말소기준보다 앞섭니다. 임차보증금은 199,500,000원이고, 전입 2020.11.17·확정일자 2020.10.16 및 2022.09.22로 기록되어 있습니다. 등기상 이 권리는 말소기준 이전 권리로 매수인 인수 대상으로 분류되어 있으나, 현재 가정 배당표에서는 보증금 199,500,000원을 전액 배당하는 것으로 계산되어 있습니다. 실제 낙찰 시 잔존 인수 여부는 최종 배당과 말소 여부를 반드시 함께 확인해야 합니다.
박경숙 임차권은 2025.11.06 등기되어 말소기준 이후 권리로 분류되며, 보증금 160,000,000원은 가정 배당표에서 전액 배당됩니다. 2025.07.30 화성시 압류 역시 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유자 — 확인된 인수 1,800만원 + 미상 위험
| 이름 | 점유 / 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박민유 | 45.0000㎡ · 전입 2024.04.17 | 3,000,000원 월 300,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 3,000,000원 |
| 이진영 | 102호 49.5800㎡ · 전입 2023.08.18 | 10,000,000원 월 700,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 윤종민 | 102 49.5800㎡ · 전입 2022.06.29 · 배당요구 2024.11.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이영훈 | 27.0000㎡ · 전입 2019.10.01 | 5,000,000원 월 550,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 5,000,000원 |
| 손승세 | 전입 2022.06.17 · 배당요구 2024.11.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박혜민 | 건물 2층 121.87㎡ 중 201호 전체 · 전입 2020.11.17 | 199,500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 가정배당 전액 |
| 박경숙 | 3층 128.92㎡ 중 57㎡ 301호 전부 · 전입 2022.07.08 | 160,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 가정배당 전액 |
| 기사항전 | 주거 · 전입 2022.06.17 · 확정 2022.05.31 · 배당요구 2024.11.27 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 있음 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 1,431,087,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,710,873원 |
| 1. 임차인 박혜민 보증금 | 199,500,000원 | 199,500,000원 |
| 1. 임차인 박경숙 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 인수 · 박민유 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이진영 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이영훈 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,054,876,427원 |
예상배당표상 확인된 매수인 인수는 18,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금이 확인되지 않은 점유자의 추가 인수 가능성도 별도로 남습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수문제는 남는다
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 확인 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,431,087,300원 | 18,000,000원 | 1,449,087,300원+ |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,144,869,840원 | 18,000,000원 | 1,162,869,840원+ |
| 2회 유찰 시 · 64% | 915,895,872원 | 18,000,000원 | 933,895,872원+ |
유찰되면 낙찰가 자체는 1,144,869,840원, 915,895,872원으로 내려가지만, 확인된 인수 18,000,000원은 각 시나리오에서 동일합니다. 더 중요한 점은 미상 보증금입니다. 가격이 내려갔다고 곧바로 싸다고 판단할 수 없고, 추가 승계액이 얼마인지 확정한 뒤 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 장지동 소재 LH 동탄호수 하우스디 아파트 남동측 인근으로, 주변에 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 현황 용도. 단독주택(다가구주택) 및 제2종 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지. 대 249.9㎡, 공시지가 1,734,000원/㎡, 제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역, 택지개발지구입니다.
- 도로·형상. 평지·세로장방·중로각지이며, 소로2류와 중로3류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 보증금부터 확정. 윤종민·손승세 등 보증금이 확인되지 않은 점유자의 임대차계약서, 전입세대열람, 배당요구서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 박혜민 임차권 확인. 말소기준 이전 임차권으로 표시되어 있으므로 실제 전액배당 여부와 매각 후 말소 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 확인 인수 18,000,000원 반영. 박민유 3,000,000원, 이진영 10,000,000원, 이영훈 5,000,000원을 낙찰가와 별도 비용으로 계산해야 합니다.
- 신청채권자 배당 대조. 하나은행 청구액 654,119,122원과 예상배당표의 0원 표시가 실제 배당관계와 일치하는지 원본 서류 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 함께 매각되는 조건이므로 목적물·부속물·점유구획을 현장에서 확인해야 합니다.
- 다가구 명도 난도. 다수의 임차·점유자가 존재하므로 호실별 명도와 보증금 정산 문제를 각각 확인해야 합니다.
맺으며 — 낙찰가보다 ‘인수 상한’이 먼저다
이 물건은 신건이지만 권리분석 난도가 낮지 않습니다. 말소기준보다 앞선 전입·임차권이 있고, 임차·점유 관련 인원이 8명이며, 확인된 매수인 인수액만 18,000,000원입니다. 현재 최저가에 이를 더한 확인 실질취득비용은 1,449,087,300원 이상입니다.
더구나 윤종민·손승세 등 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있어 최종 인수액은 아직 닫히지 않았습니다. 실거래 자료도 없어 가격 메리트를 객관적으로 확인할 근거가 없습니다. 이 사건은 “얼마에 낙찰받을까”보다 “최대로 얼마를 떠안을 수 있는가”를 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 임차관계와 배당관계를 원본으로 정리하기 전에는 보수적인 접근이 맞습니다.
