수원지방법원 2024타경10364. 경기도 화성시 장지동에 위치한 주거·근린생활시설 복합 부동산입니다. 감정평가서상 건물은 철근콘크리트구조의 지상 3층이고, 단독주택(다가구주택) 및 제2종 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 토지 면적은 249.9㎡이며 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다.
소유자는 이광옥과 최성락으로 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 하나은행이 신청한 임의경매로 청구액은 654,119,122원입니다. 그런데 이 사건에서는 최저매각가의 할인율만으로 투자성을 판단하기 어렵습니다. 여러 임차인이 말소기준으로 표시된 경매개시결정보다 먼저 전입하였고, 일부 임차보증금은 확인되지 않았기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10364 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 장지동 938-2 도로명: 동탄장지천2길 2-9 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 감정상 이용: 단독주택(다가구주택) 및 제2종 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 3층 · 사용승인 2016.11.30 |
| 토지 | 249.9㎡ · 지목 대 · 주상용 · 중로각지 |
| 소유자 | 이광옥(지분 2분의 1), 최성락(지분 2분의 1) |
| 감정가 | 1,431,087,300원 |
| 최저매각가 | 1,001,761,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 654,119,122원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계 확인이 핵심
등기사항을 보면 2016년 하나은행 근저당권이 최초 설정되었고, 2024.03.08 채권최고액이 761,400,000원으로 변경되었습니다. 해당 근저당권은 등기 분석상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 자료상 말소기준으로 제시된 권리는 2024.09.12 하나은행 임의경매개시결정입니다.
2025년 화성시가 설정한 최성락 지분 압류는 2025.09.24 말소되었으며, 이광옥 지분 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 반면 임차인의 대항력은 압류나 경매개시결정의 소멸 여부와 별도로 살펴봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 확인 인수액보다 미상 보증금이 중요하다
현황조사·매각물건명세서·임차권등기 등에 기재된 임차 관련 인물은 8명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 인물은 없지만, 102호와 관련한 복수 기재의 점유관계 및 실제 임대차 관계는 확인이 필요합니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 인수 |
|---|---|---|---|
| 박민유 45.0000㎡ |
2024.04.17 확정일자 미상 |
3,000,000원 월세 300,000원 |
대항력 有
인수 추정 우선변제 확인 안 됨 인수 3,000,000원 추정 |
| 이진영 102호 · 49.5800㎡ |
2023.08.18 2020.10.16 |
10,000,000원 월세 700,000원 |
대항력 有
인수 추정 우선변제 여부 추가 확인 인수 10,000,000원 추정 |
| 윤종민 102호 · 49.5800㎡ |
2022.06.29 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 有 표기 배당요구 2024.11.07 추가 인수 위험 미확정 |
| 이영훈 27.0000㎡ |
2019.10.01 확정일자 미상 |
5,000,000원 월세 550,000원 |
대항력 有
인수 추정 우선변제 확인 안 됨 인수 5,000,000원 추정 |
| 손승세 점유부분 확인 필요 |
2022.06.17 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 有 표기 배당요구 2024.11.27 추가 인수 위험 미확정 |
| 박혜민 201호 · 121.87㎡ |
2020.11.17 2020.10.16 |
199,500,000원 |
대항력 有
우선변제 임차권등기 2024.04.18 배당 추정 전액 배당 미배당 시 인수 여부 확인 |
| 박경숙 301호 · 57㎡ |
2022.07.08 2022.07.08 |
160,000,000원 |
대항력 有
우선변제 임차권등기 2025.11.06 배당 추정 전액 배당 미배당 시 인수 여부 확인 |
| 기사항전 주거 · 점유부분 확인 필요 |
2022.06.17 2022.05.31 |
0원 기재 실제 금액 확인 필요 |
대항력 有 표기
우선변제 배당요구 2024.11.27 인적사항·보증금 재확인 |
대항력 표시는 기재된 전입일과 권리 분석을 반영한 것으로, 최종 대항력 및 인수 여부는 실제 점유, 선순위 권리, 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 보증금 미상자는 인수액 0원으로 확정하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 70% 할인과 실질취득은 다르다
현재 최저매각가는 1,001,761,000원으로 감정가의 70%입니다. 여기에 확인된 인수액 18,000,000원을 더하면, 확인 가능한 실질취득금액은 약 1,019,761,000원입니다. 다만 미상 보증금, 배당변동 및 기타 취득 부대비용은 포함되지 않았습니다.
| 감정가 | 1,431,087,300원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 1,001,761,000원 (70%) |
| 확인 인수액 | 18,000,000원 |
| 실질취득 확인분 | 1,019,761,000원 |
| 추가 인수 가능액 | 미확정 |
| 실거래 시세 판단 | 비교 가능한 실거래 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 1,001,761,000원 가정)
아래 표는 주어진 배당 추정치를 정리한 것입니다. 우선변제 대상 임차인의 보증금 배당과 확인된 매수인 인수액을 구분해야 합니다. 특히 신청채권자 하나은행에 대한 배당이 계산에 반영되지 않은 점에 유의해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,417,610원 |
| 1. 임차인 박혜민 · 우선변제 | 199,500,000원 | 199,500,000원 |
| 1. 임차인 박경숙 · 우선변제 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 인수 · 박민유 | 3,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이진영 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이영훈 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(모델상) | — | 629,843,390원 |
위 배당표는 신청채권자 배당 및 일부 우선채권을 완전히 반영하지 않은 추정입니다. 소유자 잔여 629,843,390원은 실제 교부 가능 금액으로 확정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제·미상 임차보증금도 별도 검토가 필요합니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 가격 하락만으로 안전해지지 않는다
| 회차 | 예상 매각가 | 확인 인수액 | 소유자 잔여(모델상) |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 1,001,761,000원 | 18,000,000원 | 629,843,390원 |
| 2회 유찰 (49%) | 701,232,700원 | 18,000,000원 | 332,320,373원 |
| 3회 유찰 (약 34%) | 490,862,889원 | 18,000,000원 | 124,054,260원 |
시나리오별 확인 인수액은 동일하게 18,000,000원으로 계산되어 있습니다. 하지만 미상 보증금이 존재하고 배당순위 검증이 끝나지 않았으므로 실제 인수액이 모든 회차에서 동일하게 유지된다고 보장할 수 없습니다. 선순위 대항력 임차인이 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려가면서 미배당 인수액이 늘어 실질취득원가가 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 장지동 LH 동탄호수 하우스디 아파트 남동측 인근입니다. 주변에 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 공원 등이 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물로 2016.11.30 사용승인되었습니다. 위생·급배수, 개별난방, 소방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 면적 249.9㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 중로각지입니다. 개별공시지가 자료는 1,734,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역 및 화성동탄(2) 지구단위계획구역입니다. 접도 관련 도시계획시설과 교육환경보호 관련 제한 등이 기재되어 있습니다.
- 기타 규제. 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 택지개발지구 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 다가구주택과 근린생활시설이 혼합된 건물로, 일반적인 개별 아파트와는 매수층 및 임대수익 평가 방식이 다릅니다. 임차보증금 인수 위험이 해소되지 않으면 매각 및 재금융에도 제약이 생길 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 검증. 2016년 하나은행 근저당권의 말소 시점과 2024.09.12 경매개시결정의 순위를 원본 등기부로 다시 확인합니다.
- 전체 임차관계 정리. 임차 관련 기록 8명의 실제 점유, 계약관계, 주민등록, 확정일자 및 배당요구 내역을 대조합니다.
- 미상 보증금 확인. 윤종민·손승세 및 기사항전 관련 보증금과 실제 임대차 관계를 확인해야 합니다. 금액이 확정되기 전에는 인수액을 18,000,000원으로 한정할 수 없습니다.
- 102호 점유 중복 확인. 이진영과 윤종민의 점유부분이 중복 표기된 사유와 채권 중복 여부를 확인합니다.
- 임차권등기 분석. 박혜민·박경숙의 보증금 배당순위, 전액 배당 가능성, 미배당 시 매수인 인수 여부를 확인합니다.
- 배당표 재산정. 하나은행 청구액 654,119,122원, 기존 근저당권 변동, 압류 및 우선변제채권을 모두 반영해 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지의 매각 범위, 공부상 용도, 실제 호실별 이용 및 위반 여부를 확인합니다.
- 실거래 및 수익가치. 유사한 다가구·근린생활시설 복합 건물의 실거래와 실제 임대수입, 보증금 반환부담을 기준으로 가격을 검증합니다.
- 명도 및 미납 비용. 각 점유자의 인도 가능성, 임대차 종료 여부, 미납 공과금과 관리 관련 비용을 점검합니다.
- 매각서류 원본 대조. 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부 및 감정평가서로 입찰 전 권리관계를 재확인합니다.
맺으며 — “감정가의 70%가 안전한 가격은 아니다”
이 사건은 감정가 1,431,087,300원에서 최저가 1,001,761,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 가격보다 먼저 해결해야 하는 문제는 대항력 있는 임차인, 미상 보증금, 배당표의 완전성입니다.
확인 인수액 18,000,000원을 더한 실질취득 확인분은 1,019,761,000원이지만, 이를 최종 취득원가로 간주할 수 없습니다. 여러 임차인의 보증금과 배당순위를 추가 확인해야 하고, 하나은행 청구액이 누락된 추정배당표도 재검토해야 합니다. 비교 가능한 실거래 시세 또한 확정되지 않아 감정가 대비 할인폭을 시장가격 대비 이익으로 해석하기 어렵습니다.
결론은 권리 검증 전 입찰 보류입니다. 임차인별 인수금액, 실제 배당순위, 일괄매각 범위를 확인한 뒤 최종 실질취득금액을 산정해야 합니다. 추가 유찰로 최저가가 낮아지더라도 미배당 보증금 인수 위험이 남는다면 가격 메리트가 자동으로 커지는 것은 아닙니다.
