창원지방법원 2025타경21008. 의령읍 중동리 혜성미주상복합아파트 1동 2층 204호입니다. 등기상 소유자는 전현자이고, 2025년 5월 29일 박종훈 명의의 채권최고액 129,510,127원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 2025년 11월 12일 박종훈의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하고 조사된 임차인도 없어, 낙찰자가 떠안을 등기상 권리와 임차보증금은 0원입니다.
문제는 권리보다 물건의 실제 용도와 환금성입니다. 사건의 용도 표시는 아파트지만 감정 이용상태는 근린생활시설(공실)이고, 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 용도가 사무소라고 기재돼 있습니다. 따라서 같은 건물의 주거용 실거래와 동일한 잣대로 가격을 비교하면 안 됩니다. 현재 최저가가 크게 낮아 보여도, 그 할인율 자체가 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21008 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 의령군 의령읍 중동리 394-15 혜성미주상복합아파트 1동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용 | 사건상 아파트 · 현황 근린생활시설(공실) · 집합건축물대장상 사무소 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상15층 중 2층 204호 |
| 소유자 | 전현자 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 29,155,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박종훈 / 129,510,127원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
조사된 임차인은 없습니다. 말소기준은 2025년 5월 29일 박종훈의 근저당권으로, 채권최고액은 129,510,127원입니다. 이후 2025년 11월 12일 들어온 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 현재 최저가에서는 근저당권자가 채권액 전부를 회수하지 못하지만, 그 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 10.3% 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
혜성미주상복합아파트의 최근 거래 12건 평균은 281,891,666원, 최신 거래는 2026년 7월 235,000,000원입니다. 데이터상 현재 최저가 29,155,000원은 최근 12개월 평균의 10.3%로 표시됩니다.
하지만 이 비교에는 중요한 제약이 있습니다. 본건의 대상 면적은 65.72㎡인데, 제시된 거래는 모두 82.89㎡ 또는 84.87㎡이고 면적 매칭도 되지 않았습니다. 게다가 본건은 현황상 근린생활시설 공실, 대장상 사무소입니다. 따라서 아래 실거래는 같은 건물의 참고 자료로만 봐야 하며 본건의 직접적인 적정가치로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.87㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 15 | 278,000,000원 |
| 2026.04 | 82.89㎡ | 12 | 205,000,000원 |
| 2026.03 | 82.89㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 14 | 315,930,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 15 | 315,930,000원 |
| 2026.02 | 82.89㎡ | 7 | 303,580,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 15 | 315,930,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 5 | 306,640,000원 |
| 2026.01 | 82.89㎡ | 14 | 308,110,000원 |
| 2026.01 | 82.89㎡ | 8 | 303,580,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 281,891,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 29,155,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 924,790원 |
| 1. 근저당권 · 박종훈 | 129,510,127원 | 28,230,210원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권에 28,230,210원이 배당되고 101,279,917원의 미배당이 발생합니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 29,155,000원 | 28,230,210원 | 101,279,917원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 20,408,500원 | 19,641,147원 | 109,868,980원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 14,285,950원 | 13,628,803원 | 115,881,324원 | 0원 |
현재도 이미 3회 유찰된 상태이고, 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 권리가 복잡해서 유찰된 물건은 아니므로, 가격이 내려온 배경을 판단할 때는 현황 근린생활시설·대장 사무소라는 용도, 공실 상태, 39세대 규모와 실제 매수·임대 수요를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 의령경찰서 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 단독주택 및 근린시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건 주차장까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 현황은 근린생활시설(공실), 집합건축물대장상 용도는 사무소입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층·지상15층 건물 중 2층 204호입니다.
- 설비. 급·배수, 위생설비, 옥내소화전, 승강기, 공동현관문 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 880㎡, 사다리형 평지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 세로(가), 남측 소로한면과 접하며 도로접면은 소로각지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 600,800원/㎡입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 규모. 혜성미주상복합아파트는 39세대이며 사용승인일은 2024.11.26입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도부터 확인. 사건 표시 ‘아파트’만 보고 주거용으로 접근하지 말고, 현황 근린생활시설·대장 사무소라는 점을 기준으로 이용 가능성과 수요를 확인해야 합니다.
- 실거래 직접 비교 금지. 본건 대상 면적 65.72㎡와 거래 표본 82.89~84.87㎡가 다릅니다. 281,891,666원 평균을 본건의 직접 시세로 적용하지 마세요.
- 공실 상태 확인. 현재 공실로 기재돼 있으므로 내부 상태와 실제 사용 가능 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 권리 인수는 0원이므로 반복 유찰의 원인을 용도·수요·환금성 측면에서 점검해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 임차인은 조사되지 않았지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 현황을 최종 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 건축물대장을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 숫자보다 용도를 보라”
이 물건은 권리만 보면 단순합니다. 임차인 없이 말소기준 근저당 이후 권리는 소멸하고, 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 반면 감정가 85,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 29,155,000원까지 내려왔다는 사실은 눈에 띕니다.
하지만 본건은 현황 근린생활시설 공실·대장상 사무소입니다. 최근 12건의 205,000,000~315,930,000원 거래는 82.89~84.87㎡이고 본건 65.72㎡와 면적도 맞지 않습니다. 따라서 최저가가 참고 실거래 평균의 10.3%라는 숫자만으로 가격 매력을 부여할 수 없습니다. 권리는 합격, 가격 판단은 용도와 실제 환금성 확인 후. 3회 유찰이라는 결과 자체를 중요한 시장 신호로 봐야 하는 물건입니다.
