수원지방법원 2024타경10807. 경기도 화성시 병점동 인텔리스테이 10층 1021호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표기되어 있으나 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 병점역(1호선) 남동측 인근에 위치하며, 감정가 113,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 79,100,000원으로 내려왔습니다.
겉으로는 감정가 대비 가격이 낮아 보입니다. 하지만 이 사건에서 가장 중요한 것은 입찰할 때 내는 금액이 아니라 낙찰 후 최종적으로 부담할 금액입니다. 등기부 을구 1번에는 김영균의 주택임차권이 등기되어 있고, 전입신고와 확정일자가 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 배당받지 못한 보증금 잔액을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10807 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 72-6, 인텔리스테이 제10층 제1021호 (병점동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 10층 · 10층 1021호 |
| 사용승인 | 2017.09.22 |
| 소유자 | 송성록 · 2024.01.08 소유권이전등기 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 | 113,000,000원 |
| 최저매각가 | 79,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김영균 / 132,654,707원 |
| 선순위 임차보증금 | 김영균 · 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
말소기준권리는 2024.08.28 신용보증기금 가압류입니다. 이보다 뒤에 등기된 경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 2024.04.03 등기된 을구 1번 김영균의 임차권은 말소기준보다 앞선 권리이며, 임차인의 전입일자와 확정일자도 더 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 임차 부분 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김영균 | 전유부분 건물의 전부 주거 · 임차권등기 |
130,000,000원 | 전입 2022.10.07 확정 2022.08.17 |
대항력 있음 우선변제 가능 미배당 인수 |
| 임대차계약일 | 2022.08.06 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.09.17 |
| 주민등록일 | 2022.10.07 |
| 확정일자 | 2022.08.17 |
| 임차권등기일 | 2024.04.03 · 을구 1번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.04.03 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리 이전 전입 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 매수인 승계 | 전액 미변제 시 부족한 보증금 잔액 인수 |
김영균은 전입과 확정일자를 갖춘 선순위 임차권자입니다. 현재 매각가를 기준으로 예상배당금은 77,276,200원이며, 보증금 130,000,000원에서 이를 제외하면 52,723,800원이 남습니다. 이 금액이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
③ 배당과 실질취득 — 7,910만원이 끝이 아니다
현재 최저매각가인 79,100,000원에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 먼저 집행비용 1,823,800원을 공제하고, 남은 금액은 임차인 김영균에게 배당되는 것으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,823,800원 |
| 1. 임차인 김영균 · 우선변제 | 130,000,000원 | 77,276,200원 |
| 2. 신용보증기금 · 가압류 | 51,340,791원 | 0원 |
| 3. 김영균 · 경매신청채권 | 132,654,707원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | 130,000,000원 | 52,723,800원 |
예상배당은 집행비용을 추정하여 계산한 결과입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며 실제 배당 결과에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다. 동일인 김영균의 임차보증금과 경매신청 청구액은 별개로 단순 합산하지 않고 채권관계를 확인해야 합니다.
낙찰가만 보면 감정가보다 낮지만, 임차보증금을 포함한 실질취득액은 감정가 113,000,000원보다 높습니다. 취득세·등기비용·명도비·관리비 등은 별도입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 인수보증금 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 79,100,000원 | 52,723,800원 | 131,823,800원 |
| 2회 유찰 (49%) | 55,370,000원 | 76,026,660원 | 131,396,660원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 38,759,000원 | 92,338,662원 | 131,097,662원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 79,100,000원에서 55,370,000원, 다시 38,759,000원으로 내려갈 수 있습니다. 그러나 그만큼 임차인에게 돌아가는 배당이 줄어 매수인이 인수할 보증금은 52,723,800원 → 76,026,660원 → 92,338,662원으로 증가합니다.
결국 각 회차의 실질취득금액은 약 131,000,000원대로 유지됩니다. 이는 선순위 임차보증금 130,000,000원과 집행비용을 고려한 결과입니다. 낙찰가 하락분 대부분이 매수인의 인수보증금 증가로 상쇄되는 구조이므로, 유찰 자체를 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.
⑤ 가격 검토 — 감정가보다 낮다고 시세보다 싼 것은 아니다
과거 등기상 매매 거래가액은 확인됩니다. 하지만 이를 현재의 실거래 시세로 단정할 수는 없습니다.
| 소유권이전등기일 | 소유자 | 거래가액 |
|---|---|---|
| 2022.08.24 | 이종두 | 118,000,000원 |
| 2024.01.08 | 송성록 | 125,000,000원 |
| 감정평가액 | 본건 | 113,000,000원 |
| 현재 회차 실질취득 | 낙찰가 + 인수 | 131,823,800원 |
2024년 소유권이전 당시 거래가액은 125,000,000원이었으나, 현재 예상 실질취득액은 131,823,800원입니다. 따라서 최저매각가 79,100,000원만을 근거로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 현재 인텔리스테이의 동일 용도·동일 규모 최근 거래가격과 실제 매각 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 병점동 소재 병점역(1호선) 남동측 인근입니다. 주변에 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고, 인근에 시내버스정류장과 병점역이 위치합니다. 서측 약 20m, 북측·남측 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2017.09.22 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 지하주차장·승강기·개별난방·기본 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 근린시설 표기와 실제 이용상태, 주택임차권등기의 관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며, 업무시설·근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 비행안전제2구역 및 성장관리권역 등의 제한이 있습니다.
- 공부·위반 여부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 검토 요소이나, 현재 거래사례에 근거한 구체적인 매각가격이나 환금성을 확정할 수는 없습니다. 특히 임차보증금 인수 가능성은 재매각과 금융조달 검토에 부담 요인입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 인수 확인. 을구 1번 임차권등기와 매각물건명세서를 대조하여 보증금 130,000,000원의 미배당 잔액이 매수인에게 승계되는 조건을 확인해야 합니다.
- 채권자와 임차인의 동일인 문제. 김영균의 임차보증금, 경매신청 청구액 132,654,707원, 신청채권의 발생원인 및 동일채권 여부를 검증해야 합니다.
- 실질취득금액 기준 입찰. 현재 예상 실질취득 131,823,800원을 기준으로 검토하세요. 낙찰가 79,100,000원만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 2회 유찰 시 76,026,660원, 3회 유찰 시 92,338,662원의 인수액이 예상됩니다. 회차가 내려가더라도 실질취득금액은 크게 달라지지 않습니다.
- 용도 및 주거 이용 확인. 근린시설 표기와 감정평가상 오피스텔 이용상태, 임차인의 주거 사용 사실 및 관련 법적 요건을 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유상태, 퇴거 및 인도 가능 여부, 보증금 반환과 임차권 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 국세 압류와 관련한 배당 및 당해세 문제, 미납 공용관리비 등 추가 부담을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 확인. 동일 건물·유사 규모·동일 용도 실거래와 현재 매매 호가를 확인하고, 실질취득액을 기준으로 수익성을 다시 판단해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 7,910만원, 실질취득은 약 1.32억”
이 물건은 최저매각가만 보면 감정가 대비 할인된 경매물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 다릅니다. 말소기준권리보다 앞선 김영균의 주택임차권이 존재하고, 임차보증금 130,000,000원 중 배당받지 못하는 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차에서 예상 인수액은 52,723,800원, 이를 합친 실질취득액은 131,823,800원입니다. 향후 유찰로 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 인수액이 증가해 총취득부담은 약 1.31억 수준에서 유지됩니다. 여기에 신청채권자와 임차인의 동일인 관계, 근린시설 표기와 주거 이용의 관계, 현재 시세 확인 필요성까지 고려해야 합니다.
결론은 가격 할인보다 선순위 임차권 인수위험이 우선하는 고위험 검토 물건입니다. 임차권의 실제 법적 효력과 배당 후 인수범위가 확인되고, 실질취득액이 현재 시장가치보다 충분히 낮다는 점이 검증되기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰하기에는 위험부담이 큽니다.
