수원지방법원 2024타경10807. 병점동 인텔리스테이 10층 1021호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 현재 오피스텔입니다. 현 소유자 송성록은 거래가액 125,000,000원으로 소유권을 취득했고, 그보다 앞서 김영균의 임대차는 계약일 2022.08.06, 확정일자 2022.08.17, 점유개시 2022.09.17, 주민등록 2022.10.07로 확인됩니다. 이후 2024.04.03 임차보증금 130,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다.
말소기준권리는 2024.08.28 신용보증기금 가압류 51,340,791원입니다. 김영균의 임차권은 이보다 앞서 존재하므로 매각으로 없어지는 권리가 아니라 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다. 따라서 신건 최저가 113,000,000원이 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10807 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 72-6, 10층 1021호 (병점동, 인텔리스테이) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현재 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상10층 · 제10층 제1021호 · 사용승인일 2017.09.22 |
| 소유자 | 송성록 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 132,654,707원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2024.08.28 신용보증기금 가압류입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하지만, 김영균의 임차권등기는 2024.04.03에 이미 등기돼 있습니다. 임대차 관련 시점도 확정일자 2022.08.17, 점유개시 2022.09.17, 주민등록 2022.10.07로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영균 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2022.10.07 | 2022.08.17 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
③ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 1. 임차인 김영균 보증금 | 130,000,000원 | 110,618,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 51,340,791원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김영균 | 132,654,707원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차보증금 미변제액 19,382,000원을 매수인이 인수합니다. 가압류와 경매 신청채권에는 배당이 없으며 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 당시에는 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 화성시 병점동 병점역(1호선) 남동측 인근으로, 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 병점역(1호선)이 소재합니다.
- 도로. 서측 약 20m, 북측 및 남측 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 지목 대 · 업무용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 · 토지면적 3,120㎡ · 공시지가 2,511,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 성장관리권역에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물상태. 기본 위생·급배수·소화전·화재탐지·개별난방·지하주차장·승강기 설비가 구비돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준을 130,000,000원으로 볼 것. 최저가 113,000,000원만 보지 말고 대항력 임차보증금 잔액 승계를 포함해 판단해야 합니다.
- 유찰이 곧 할인은 아님. 1회 유찰 시 매각가 90,400,000원이나 인수액은 41,627,200원, 2회 유찰 시 매각가 72,320,000원이나 인수액은 59,381,760원으로 증가합니다.
- 김영균 임대차 실체 확인. 임차인과 경매개시결정 채권자가 같은 이름으로 기재돼 있으므로 계약서·보증금 지급내역·채권관계를 원본으로 검증해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용과 관련 공부·인허가 상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 실제 배당액과 인수금액은 세금·집행비용 등 최종 배당요소에 따라 달라질 수 있으므로 배당요구 및 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 130,000,000원 수준의 실질취득가가 시장에서 경쟁력이 있는지 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “1.13억 낙찰”이 아니라 “1.30억 구조”로 봐야 한다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가 113,000,000원보다 앞서 봐야 할 숫자는 임차보증금 130,000,000원입니다. 대항력 있는 김영균의 임차권이 말소기준보다 선순위이고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하도록 명시돼 있기 때문입니다. 현재 회차에서는 19,382,000원, 1회 유찰 시 41,627,200원, 2회 유찰 시 59,381,760원의 인수가 예상됩니다. 즉 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나므로 유찰 자체가 곧 경제적 할인으로 연결되지 않습니다.
여기에 임차인과 경매 채권자 이름이 동일하다는 관계인 검증 이슈, 사건상 근린시설이지만 현재 오피스텔로 이용 중인 용도 확인까지 남아 있습니다. 최근 실거래 자료도 없어 실질취득 약 130,000,000원이 시장보다 싼지 검증되지 않았습니다. 결론은 최저가에 현혹되지 말고 임차보증금 승계를 먼저 계산해야 하는 고위험 인수형입니다.
