광주지방법원 2025타경51535. 목포시 상동 하당로데오타운 A동 8층 803호의 다세대 물건입니다. 감정가 39,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 21,840,000원입니다. 현 소유자는 주식회사이룸으로, 2018.09.27. 매매를 원인으로 2018.10.02. 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 45,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 주택임차권입니다. 한국토지주택공사 명의의 임차권등기는 2021.02.15. 접수됐고, 전입일은 2019.01.07., 확정일자는 2018.11.30., 임차보증금은 45,000,000원입니다. 말소기준인 2021.08.30. 목포시 압류보다 앞서므로 등기 순서만 보면 매수인 인수 대상입니다. 다만 이번 사건에는 이 위험을 바꾸는 별도의 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 상동 829-17 하당로데오타운 에이동 8층803호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 건부지 · 철근콘크리트조 스래브지붕 9층 건물 중 8층 803호 |
| 동일면적 | 39.32㎡ |
| 소유자 | 주식회사이룸 (2018.09.27. 매매 · 2018.10.02. 소유권이전 · 거래가액 45,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 39,000,000원 / 21,840,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 49,783,556원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
현재 말소기준은 2021.08.30. 목포시 압류입니다. 이후 2023.06.08. 국 압류와 2025.10.16. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 한국토지주택공사의 주택임차권은 2021.02.15.로 말소기준보다 앞서며 등기부상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다.
② 임차관계 — 실제 입주자 1명, 보증기관 표시는 중복 합산 금지
| 구분 | 대상 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주택임차권 | 한국토지주택공사 입주자 이종현 · 건물 전부 | 45,000,000원 | 대항력 있음 전입 2019.01.07 | 우선변제 있음 확정 2018.11.30 · 배당요구 | 보증기관 승계 확약 반영 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 1명으로 봅니다. 등기에는 한국토지주택공사가 임차권자로 표시되고 입주자는 이종현으로 기재돼 있습니다. 보증기관의 승계·양도 관계는 동일 보증금에 관한 권리이므로 45,000,000원을 별도 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래의 70.5%
하당로데오타운A 동일면적 39.32㎡의 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 2026.01. 2층이 31,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 31,000,000원이므로 가격 비교는 이 값을 우선 기준으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 39.32㎡ | 2 | 31,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.32㎡ | 1건 | 31,000,000원 |
현재 최저가 21,840,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 31,000,000원의 70.5%입니다. 이 사건은 확약서 때문에 선순위 보증금 부족분을 매수인이 부담하지 않는다는 전제이므로 실질취득도 21,840,000원으로 비교합니다. 따라서 현재 가격은 확인된 최근 거래보다 9,160,000원 낮습니다. 다만 최근 12개월 거래 표본은 1건뿐이고, 전체 세대수도 13세대이므로 한 건의 거래가 개별 호수의 시세를 그대로 보장한다고 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 793,120원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 45,000,000원 | 21,046,880원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 49,783,556원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 23,953,120원입니다. 다만 2025.09.30. 확약서에 따라 매수인에게 임대인 지위를 승계시키지 않고 잔존 보증금을 청구하지 않는다는 내용이 제출돼 있어, 이 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 계산 부족분은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수액 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 56% | 21,840,000원 | 23,953,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 39.2% | 15,287,999원 | 30,387,185원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 27.44% | 10,701,599원 | 34,891,030원 | 0원 |
확약을 반영하지 않은 배당계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 커집니다. 그러나 제출된 확약 내용은 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않는다는 것이므로, 실제 가격 메리트 판단은 확약 반영 실질취득가를 기준으로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 상동 목포하당초등학교 남서측 인근으로, 근린생활시설·학교·아파트단지 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 가로망이 정비된 도심지역이며 인근에 버스승강장이 소재해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스래브지붕 9층 업무시설 및 공동주택 건물 중 8층 803호이며, 급배수·위생·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 지구단위계획구역 · 평지 · 세로장방 · 대 251.5㎡, 공시지가 420,200원/㎡입니다.
- 규제·상태. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 포함되고 소로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 하당로데오타운A는 13세대이며 2002.11.13. 준공됐습니다. 최근 12개월 동일면적 거래는 1건으로 가격 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 사건의 핵심은 2025.09.30. 제출된 확약 내용입니다. 잔존 보증금을 매수인에게 청구하지 않는다는 문구를 입찰 전 매각물건명세서와 함께 직접 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 2021.02.15. 접수돼 말소기준 2021.08.30.보다 앞섭니다. 확약을 빼면 권리 성격이 달라집니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사·서울보증보험 사이의 승계·양도는 동일 임차보증금과 연결된 구조입니다. 실제 임차인은 1명으로 보고 45,000,000원을 중복 계산하지 않습니다.
- 최근 실거래 표본. 확인된 최근 12개월 동일면적 거래는 31,000,000원 한 건뿐입니다. 현재 최저가 21,840,000원이 낮더라도 한 건의 거래만으로 개별 호수 가격을 확정하지 마세요.
- 공매 이력. 2024.02.28. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있었고 2025.02.21. 공매대행의뢰 해지를 원인으로 2025.03.25. 말소됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘확약’을 확인할 물건
이 물건은 표면적으로 보면 감정가 39,000,000원에서 2회 유찰돼 21,840,000원까지 내려온 다세대입니다. 최근 동일면적 거래 31,000,000원과 비교하면 현재 가격은 70.5%로 낮습니다. 그러나 이 가격 메리트가 그대로 성립하는 이유는 선순위 45,000,000원 임차권의 잔존 보증금을 매수인에게 청구하지 않겠다는 확약이 있기 때문입니다.
확약을 제외하면 배당표상 현재 회차에서도 23,953,120원의 부족분이 남고, 주택임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 반대로 제출된 확약을 그대로 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원*, 실질취득은 21,840,000원입니다. 최근 거래보다 가격은 낮지만 13세대 소규모 단지에 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점까지 감안하면, “권리조건 확인 후 가격 메리트를 판단하는 B등급 물건”으로 보는 것이 균형적입니다.
