광주지방법원 2025타경51535. 목포시 상동 하당로데오타운 에이동 8층 803호, 전용 39.32㎡ 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 스래브지붕 9층 업무시설 및 공동주택 중 8층에 위치하며, 소유자 주식회사이룸은 2018.09.27. 매매를 원인으로 거래가액 45,000,000원에 취득했습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 27,300,000원입니다.
표면적으로는 가격과 인수 구조가 나쁘지 않습니다. 동일 면적의 2026.01. 실거래는 31,000,000원이고 현재 최저가는 그 금액의 88.1%입니다. 임차보증금은 45,000,000원이지만 권리계산상 대항력이 없으며, 보증금 권리를 양수한 서울보증보험 주식회사가 낙찰 후 임대인 지위의 승계나 잔존 보증금 청구를 하지 않겠다는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 상동 829-17 하당로데오타운 에이동 8층 803호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.32㎡ · 9층 건물 중 8층 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택 건부지 · 공부와의 차이 없음 · 위반건축물 사항 없음 |
| 소유자 | 주식회사이룸 (2018.09.27. 매매, 거래가액 45,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 39,000,000원 / 27,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 49,783,556원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 과거 말소 이력과 현재 계산을 함께 봐야 한다
권리계산상 말소기준은 2002.11.18. 삼학새마을금고 근저당권 30,000,000원입니다. 이 기준을 적용하면 2021.02.15. 주택임차권, 목포시·국 압류, 2025.10.16. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 2011.11.07. 과거 임의경매 매각 당시 갑구 가압류·경매개시결정과 함께 을구 1번 근저당권도 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 이후 설정된 금강새마을금고 근저당권 39,200,000원 역시 2012.03.06. 해지로 말소됐습니다. 따라서 2002년 근저당을 현재 사건의 유효한 말소기준으로 계속 적용할 수 있는지 여부가 이 사건의 핵심 확인사항입니다.
② 임차인 분석 — 보증기관 중복 합산 금지, 실제 임차인 1명
| 신고 주체 | 실제 임차인 | 점유·보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 신고 | 이종현 실제 1명 | 건물 전부 45,000,000원 | 없음·산정상 전입 2019.01.07. | 미상 확정 2018.11.30. | 보증기관 양도 서울보증보험 주식회사 | 0원* 확약 제출 |
한국토지주택공사는 보증기관으로 신고된 주체이므로 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 등기 내용에 기재된 입주자 이종현을 실제 임차인 1명으로 봅니다. 임대차계약일은 2018.11.29., 점유개시일은 2018.12.06., 확정일자는 2018.11.30., 주민등록일자는 2019.01.07.이며 보증금은 45,000,000원입니다.
* 보증금 45,000,000원에서 현재 최저가 27,300,000원을 단순 차감한 미배당 차액은 17,700,000원이지만, 권리계산상 대항력 없음 및 제출된 확약에 따라 매수인 인수액은 0원으로 반영했습니다. 다만 말소기준권리의 유효성은 원본 대조가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 표본은 1건
하당로데오타운A는 13세대 규모이며 2002.11.13. 사용승인된 집합건물입니다. 대상과 같은 전용 39.32㎡ 거래는 2026.01. 2층에서 31,000,000원에 신고된 1건이 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 39.32㎡ | 2 | 31,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.32㎡ | 1건 | 31,000,000원 |
현재 최저가 27,300,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 31,000,000원의 88.1%입니다. 최저가만 놓고 보면 최근 거래보다 낮습니다. 다만 실거래 표본이 1건뿐이고 대상은 8층, 비교 거래는 2층이므로 층·내부 상태·업무시설과 공동주택이 혼재된 건물의 개별 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 891,400원 |
| 2. 근저당권 · 삼학새마을금고 | 30,000,000원 | 26,408,600원 |
| 3. 가압류 · 주식회사광주은행 | 427,145,083원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 삼학새마을금고 | 49,783,556원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼학새마을금고 | 32,904,680원 | 0원 |
| 6. 근저당권 · 금강새마을금고 | 39,200,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 49,783,556원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 891,400원을 제외한 26,408,600원이 삼학새마을금고에 배당되고 나머지 채권에는 미배당이 발생합니다. 총 채권액은 628,816,875원, 총 배당액은 26,408,600원, 미배당액은 602,408,275원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 27,300,000원 | 26,408,600원 | 602,408,275원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 19,110,000원 | 18,366,020원 | 610,450,855원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 13,377,000원 | 12,736,214원 | 616,080,661원 | 0원* |
회차가 내려가면 채권자의 미배당은 늘지만, 계산상 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 가격이 낮아질수록 실질취득도 함께 낮아지는 구조입니다. 다만 이 결론은 임차권의 대항력 없음과 확약의 효력이 유지된다는 전제에 따른 것이므로 입찰 전 원본 확인이 필수입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포하당초등학교 남서측 인근이며, 근린생활시설·학교·아파트단지가 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 가로망이 정비된 도심지역이고 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스래브지붕 9층 업무시설 및 공동주택으로, 승강기·급배수·위생·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 2차선 도로에 접하며, 토지는 세장형 평지의 다세대주택 건부지입니다.
- 토지계획. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역이며 소로1류에 접합니다. 공시지가는 420,200원/㎡입니다.
- 환금성. 13세대 규모이고 동일 면적 최근 거래가 1건이므로, 매도 시점의 실수요와 거래 속도를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 재검증. 2002.11.18. 근저당권이 2011.11.07. 말소된 이력과 현재 배당계산의 충돌을 확인하세요.
- 임차권 대항력 확인. 실제 임차인 이종현의 전입·점유 유지 여부와 현재 유효한 선순위 권리를 주민등록·현황조사·등기 원본으로 대조하세요.
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 2025.09.30. 확약서가 본 물건과 실제 임차관계 전부에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 보증기관 중복 금지. 한국토지주택공사를 별도 실제 임차인으로 보고 보증금 45,000,000원을 추가 합산하면 안 됩니다.
- 공매 경위 확인. 2024.02.28. 공매공고와 2025.03.25. 말소 경위, 목포시·국 압류 및 체납처분 관계를 확인하세요.
- 실거래 표본 한계. 최근 거래는 39.32㎡ 2층의 1건이므로 8층 803호의 내부 상태·향·공실 여부를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 체납 관리비와 현재 점유자를 관리주체·현황조사 기록을 통해 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘기준권리’를 확인할 물건
현재 최저가 27,300,000원은 동일 면적 최신 거래 31,000,000원의 88.1%이고, 권리계산상 매수인 인수는 0원입니다. 보증기관 신고를 실제 임차인으로 중복 계산할 필요가 없고, 서울보증보험 주식회사의 확약도 인수 위험을 낮추는 요소입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준으로 산정된 2002년 근저당권이 2011년 과거 경매 매각으로 말소된 이력이 확인되기 때문입니다. 이 충돌이 정리되지 않으면 임차권의 대항력 없음 판단과 배당순위도 그대로 신뢰하기 어렵습니다. 가격은 검토 가능, 확약은 긍정적, 권리기준은 재검증 필수. 원본에서 기준권리가 명확히 정리된 뒤에야 88.1%라는 가격 지표가 의미를 갖습니다.