의정부지방법원 2026타경60711. 고양시 덕양구 내유동 위너스 빌 107동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자 김지섭은 2022.12.05. 매매를 원인으로 190,000,000원에 취득했습니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고, 등기상 선언된 말소기준은 2026.03.17. 강제경매개시결정입니다.
다만 권리분석의 핵심은 그보다 앞선 임차관계입니다. 김효진은 2022.10.08. 임대차계약, 2022.10.20. 확정일자, 2022.11.10. 주민등록·점유개시 후 2024.11.18. 임차보증금 190,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 원래 산식만 보면 배당 부족분을 매수인이 인수하는 구조지만, 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.10. 인수조건변경확약서가 이 주된 인수 위험을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60711 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 589-16 위너스 빌 107동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 통일로1214번길 6-48 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김지섭 · 2022.12.05. 매매 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 191,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 임차권이 핵심
2017.07.13. 수협은행의 근저당권은 채권최고액 104,650,000원으로 설정됐으나 2022.11.10. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기에서 경매 기준으로 제시된 권리는 2026.03.17. 강제경매개시결정입니다. 김효진의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 대상 3명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효진 | 2022.11.10 | 190,000,000원 | 2022.10.20 | 기존 대항력 확약으로 포기 | 우선변제 | 승계 표시 없음 |
| 김진형 | 2025.09.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 표시 없음 |
| 이성미 | 2025.11.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 표시 없음 |
매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항없음으로 기재되어 있습니다. 동시에 현황조사와 매각물건명세서에는 김진형·이성미의 전입 사실이 잡혀 있고, 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 입찰 판단에서는 “인수권리 해당사항없음” 문구만으로 두 사람의 권리관계를 생략하기보다, 계약관계와 점유 상태를 원본에서 다시 맞춰보는 것이 안전합니다.
③ 회차별 자금구조 — 김효진은 내려가도 ‘확약 전 인수액’이 커진다
| 회차 | 매각가 | 김효진 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 191,000,000원 | 2,474,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 152,800,000원 | 40,139,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 122,240,000원 | 70,271,360원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 김효진 보증금 미배당액이 늘어나 매수인 인수액도 커지는 구조입니다. 그러나 2026.06.10. 확약이 김효진 임차권에 적용되므로 위 인수액은 룰상 계산값일 뿐, 실질 부담은 0원으로 봅니다. 다만 김진형·이성미의 보증금은 미상이므로 이들의 별도 인수 위험까지 포함한 총 실질취득액은 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,474,000원 |
| 1. 임차인 김효진 보증금 | 190,000,000원 | 187,526,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 김효진 보증금의 부족분은 2,474,000원입니다. 다만 2026.06.10. 확약에 따라 이 김효진 관련 부족분은 실질 인수 0원으로 봅니다. 이 계산은 김진형·이성미의 미상 보증금을 포함하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내유초등학교 북서측 인근이며, 단독·다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 4층 건물 내 4층 401호이며, 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 하이샷시입니다.
- 도로. 북서측 및 동측으로 폭 약 6미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km·고도 16m 위임지역), 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.06.10. 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 본건 401호와 김효진 임차권에 정확히 적용되는지 다시 대조해야 합니다.
- 김진형 확인. 2025.09.12. 전입자의 실제 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 현재 점유관계를 확인해야 합니다.
- 이성미 확인. 2025.11.26. 전입자의 실제 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 현재 점유관계를 확인해야 합니다.
- 명세서 문구와 점유조사 대조. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재돼 있으나, 별도 점유자 2명의 권리 내용은 반드시 함께 대조해야 합니다.
- 회차별 계산 착시 주의. 김효진에 대해서는 유찰 시 룰상 인수액이 40,139,200원·70,271,360원으로 커지지만 확약 반영 시 실질 0원입니다. 이 숫자를 별도 미상 점유자 위험과 혼동하면 안 됩니다.
맺으며 — “주된 위험은 해소, 남은 미상은 별도 확인”
이 사건은 겉으로 보면 190,000,000원 임차보증금이 감정가 191,000,000원과 거의 맞붙어 있어 부담이 큰 구조처럼 보입니다. 실제 배당 산식도 신건에서 2,474,000원, 1회 유찰 시 40,139,200원, 2회 유찰 시 70,271,360원의 인수를 계산합니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사의 2026.06.10. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 김효진 관련 실질 인수는 0원입니다.
문제는 확약 밖입니다. 김진형·이성미는 기준일보다 앞선 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이라, 대항력과 인수 범위를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “1.9억 주된 인수는 해소됐지만, 미상 점유자 2명 확인 전에는 안전형으로 분류하기 어렵다”입니다. 권리 확인이 끝나기 전까지는 가격보다 먼저 임차관계 원본을 맞추는 것이 우선입니다.
