의정부지방법원 2026타경60770. 파주시 야당동 대성스카이 101동 4층 401호, 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2022년부터 점유·전입한 임차인 김국섭과 2024년 설정된 말소기준 가압류의 선후관계입니다. 김국섭은 임대차계약일 2022.10.13, 확정일자 2022.10.14, 전입 및 점유개시일 2022.11.01로, 말소기준인 토스뱅크 가압류(2024.09.23)보다 앞섭니다. 따라서 원래 구조만 보면 대항력 있는 임차인입니다.
다만 이번 사건에는 결정적인 변경사항이 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.07.27자로 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60770 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 185-14 101동 4층 401호 · 경기도 파주시 번뛰기길 42-12 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 65.08㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 제4층 제401호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 다락 소재 |
| 소유자 | 박래환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 267,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 226,709,259원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약으로 인수 차단
말소기준은 2024.09.23 토스뱅크 가압류 10,371,192원입니다. 임차인 김국섭의 전입일 2022.11.01은 이보다 약 2년 빠르므로 본래 대항력 있는 임차인입니다. 확정일자도 2022.10.14이고 배당요구를 해 우선변제권도 행사합니다. 이후 든솔신용협동조합 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 파주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김국섭 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 215,000,000원 | 2022.11.01 / 2022.10.14 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
임차보증금은 215,000,000원이고, 2025.03.05 임차권등기가 설정돼 있습니다. 전입이 말소기준권리보다 앞서 대항력은 인정되는 구조이며 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 다만 별도의 보증기관 승계 임차인으로 중복 집계된 항목은 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래가 급락했고 신건 가격은 485.5%
대성스카이101동102동의 면적 매칭 실거래는 총 3건입니다. 전체 평균만 보면 148,666,666원이지만, 2021년 216,000,000원과 2023년 175,000,000원이 섞여 있어 현재 가격 판단에는 과거 고가 거래의 영향이 큽니다. 최근 가격 판단은 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 66.31㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2023.07 | 66.31㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2021.06 | 66.31㎡ | 2 | 216,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 148,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 55,000,000원 |
가장 최근 거래는 2025.07의 55,000,000원이며 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다. 최근 구간은 과거 거래 대비 -71.9%의 하락 추세입니다. 현재 최저가 267,000,000원은 최근 12개월 평균의 485.5%, 전체 실거래 평균과 비교해도 179.6%입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 감정가에서 내려오지 않은 신건이고, 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,538,000원 |
| 1. 임차인 김국섭 보증금 | 215,000,000원 | 215,000,000원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 10,371,192원 | 10,371,192원 |
| 3. 가압류 · 든솔신용협동조합 | 10,360,716원 | 10,360,716원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 226,709,259원 | 26,730,092원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 215,000,000원이 전액 우선배당되고, 매수인 인수액도 0원입니다. 전체 채권자 청구액 247,441,167원 중 채권자 예상배당은 47,462,000원, 미배당은 199,979,167원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수는 생기지만 확약으로 실질 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 267,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 213,600,000원 | 5,190,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 170,880,000원 | 47,312,320원 | 0원* |
* 룰상 인수액은 대항력 임차인의 미배당 보증금 기준입니다. 그러나 2026.07.27 제출된 인수조건변경확약서에서 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 임차관계의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 야당역 남동측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치해 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 4층 401호이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고 자동차 통행 가능한 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·군사시설 관련 제한보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부에는 다락이 소재합니다.
- 환금성. 대성스카이101동102동은 16세대이며, 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 거래 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.27 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 제출 주체를 매각기일 전 원본으로 재확인하세요.
- 임차권 말소 조건 확인. 김국섭 임차권등기가 미배당 발생 시에도 실제로 말소되는 조건을 매각물건명세서와 확약서에서 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 55,000,000원이고 최근 추세는 -71.9%입니다. 전체 평균 148,666,666원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 다세대 환금성 점검. 총 16세대이며 최근 거래 표본이 적어 아파트처럼 시세가 촘촘하지 않습니다. 실제 매도 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·군사시설 관련 제한·토지거래계약 허가구역 여부를 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 사건은 첫인상만 보면 보증금 215,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담스러워 보입니다. 하지만 2026.07.27 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 권리 측면에서는 큰 문제가 하나 해소된 셈입니다.
그러나 가격 판단은 정반대입니다. 감정가와 신건 최저가는 267,000,000원인데, 최근 12개월 실거래 및 최신 거래는 55,000,000원이고 최근 추세는 -71.9%입니다. 최저가가 최근 12개월 시세의 485.5%인 만큼, ‘확약으로 안전해졌다’와 ‘가격이 매력적이다’를 혼동해서는 안 됩니다. 권리 인수는 해소됐지만 현재 가격은 최근 시장과 큰 괴리가 있는 다세대 물건입니다.
