광주지방법원 2025타경51543. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 1동 11층 1101호 아파트입니다. 권리분석의 핵심은 182,700,000원 임차보증금입니다. 금액만 보면 현재 최저가 116,480,000원을 크게 웃돌지만, 이문옥의 점유개시는 2020.06.01, 주민등록은 2020.07.30, 확정일자는 2020.05.29 및 2022.05.30이고, 말소기준 우리은행 근저당은 그보다 앞선 2020.04.23입니다. 따라서 이 임차인은 말소기준권리보다 후순위이고, 현재 자료상 매수인이 미배당 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다.
즉 이 사건에는 “보증금이 낙찰가보다 크니 실질취득액이 보증금으로 고정된다”는 대항력 인수형 공식이 적용되지 않습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 등기상 우리은행 근저당의 원 설정금액과 같은 날 변경등기 금액 사이에 차이가 있어, 실제 배당한도는 등기 원문 대조가 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51543 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 11층 1101호 · 도로명 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 제1동 제11층 제1101호 · 남향 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 116,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 203,211,497원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 남교크레지움에듀파크 · 83세대 · 2020.04.13 준공 |
① 권리 흐름 — 큰 보증금보다 ‘선후순위’가 핵심
실제 임차인은 이문옥 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 별도 기재되어 있으며, 이문옥의 보증금과 동일한 임차채권의 대위·승계인으로 확인되는 자료는 없어 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다. 이문옥의 주택임차권은 2024.04.12 등기됐고, 등기 내용에는 임대차계약일 2018.10.23, 점유개시 2020.06.01, 주민등록 2020.07.30, 확정일자 2020.05.29 및 2022.05.30이 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이문옥 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 182,700,000원 | 매수인 대항 없음 말소기준 2020.04.23보다 점유·주민등록이 늦음 | 후순위 확정일자 2020.05.29 · 배당요구 2024.04.12 | 없음 |
② 가격 검증 — 56%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차 최저가는 116,480,000원으로 감정가 208,000,000원의 56%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 커 보이지만, 이 사건은 동일 면적의 최신 실거래 비교를 직접 적용할 근거가 확보되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회이고, 현재 사건은 2회 유찰 상태입니다. 따라서 현 최저가가 시장에서 충분히 경쟁력 있는지는 실제 동일 면적·유사 층 거래를 별도로 대조해야 합니다. 이번 분석의 가격 결론은 “인수 위험은 낮지만 시세 대비 저렴한지는 확인 전 보류”입니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,430,720원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 114,049,280원 |
| 2. 근저당 · 장종수 | 800,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 203,211,497원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 집행비용 2,430,720원과 우리은행 114,049,280원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 장종수 근저당과 신청채권자 주택도시보증공사는 이 시나리오에서 배당이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 목포시 북교동 소재 목포북교초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 상가가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지하1층·지상25층 건물 중 11층 1101호이며 남향입니다. 승강기·도시가스 난방·위생급배수·기본 전기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 일반상업지역, 방화지구에 포함되고 중로2류·중로3류·소로1류와 접합니다. 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 남교크레지움에듀파크는 83세대, 2020.04.13 준공 단지입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금에 겁먹거나 반대로 무시하지 말 것. 182,700,000원이라는 금액보다 선후순위가 중요합니다. 현재 등기상 말소기준보다 후순위라 매수인 인수 0원으로 분석됩니다.
- 우리은행 근저당 변경등기 원문 확인. 원 설정 8,366,400,000원과 같은 날 변경 100,800,000원이 함께 존재합니다. 실제 담보범위와 배당한도 확인이 필수입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.14 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매 매각 후 효력과 말소 처리 여부를 원문 및 집행기록으로 확인해야 합니다.
- 전기료 미납 범위 확인. 관리실 출입구 안내서상 전체 세대로 추정되는 2025년 1월~9월 전기료 약 10,490,350원이 미납됐습니다. 본 호실에 귀속되는 금액과 승계 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 208,000,000원의 56%라는 숫자만 보지 말고, 남교크레지움에듀파크의 동일 면적·유사 층 최신 실거래를 기준으로 응찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·관리비 및 공과금 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “큰 보증금 ≠ 매수인 인수”
이 사건의 가장 큰 착시는 182,700,000원 임차보증금입니다. 현재 최저가보다 보증금이 크기 때문에 겉으로는 위험한 인수형 사건처럼 보이지만, 임차인의 점유·주민등록 시점이 2020.04.23 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 붙어 총취득액이 182,700,000원으로 고정되는 구조가 아닙니다. 현재 회차의 권리상 실질취득은 116,480,000원, 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 상대적으로 정리돼 있다는 것과 가격이 싼 것은 별개입니다. 2회 유찰·감정가 56%라는 할인율만으로 시세 메리트를 확정할 실거래 근거는 부족하고, 우리은행 근저당 변경등기 금액 차이와 전기료 미납 안내도 확인해야 합니다. 결론은 “임차보증금 인수 위험은 낮음, 가격 메리트는 실거래 확인 전 보류, 등기 금액 불일치는 원문 확인 필수”입니다.
