광주지방법원 2025타경51543. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 제1동 11층 1101호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 향원주택주식회사이며, 말소기준권리는 2020.04.23. 설정된 주식회사우리은행 근저당입니다. 이후 장종수 근저당, 이문옥 임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류가 이어지는 구조입니다.
현재 최저매각가는 145,600,000원으로 감정가의 70% 회차입니다. 하지만 단지 실거래 기준이 확인되지 않아 이 가격이 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 더구나 83세대 규모이고 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 1.3회로 제시되어 있어, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 평가하기보다 현장 매물과 실제 거래 수준을 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51543 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제11층 제1101호 |
| 도로명주소 | 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 지하 1층/지상 25층 건 중 11층 · 남향 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 145,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 203,211,497원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당이 매각대금을 소진
말소기준은 2020.04.23. 주식회사우리은행 근저당입니다. 등기상 채권최고액은 8,366,400,000원이고, 같은 날 채권최고액 100,800,000원 및 공동담보 해제가 기재된 변경등기가 있습니다. 현재 회차에서는 집행비용 2,838,400원을 제외한 142,761,600원이 우리은행 근저당에 배당되며, 그 뒤 권리에는 배당재원이 남지 않는 계산입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 182,700,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이문옥 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 182,700,000원 | 가능·미상 | 배당요구 | 해당 없음 |
이문옥의 임차권등기는 2024.04.12. 접수됐고, 임대차계약일자는 2018.10.23., 재계약일자는 2022.05.29.입니다. 임차권등기에는 점유개시일 2020.06.01., 주민등록일 2020.07.30., 확정일자 2020.05.29. 및 2022.05.30.이 기재되어 있습니다. 기재된 주민등록일은 말소기준일 2020.04.23.보다 뒤이므로 선순위 대항력은 인정되기 어려운 배열이지만, 임차인 조사에서는 전입일 확인이 필요하므로 대항력 가능·미상으로 두고 원본을 재확인하는 것이 안전합니다.
현재 배당계산에서는 선순위 우리은행 근저당이 매각대금을 모두 소진하여 임차인에게 돌아갈 재원이 남지 않지만, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 보증금이 최저가보다 크므로, 전입·점유 사실이 원본 확인 과정에서 달리 나타날 경우 실질취득 구조가 바뀔 수 있습니다. 입찰 전 주민등록 전입세대 확인과 임차권등기명령 기록 대조가 필수입니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 시세 판단은 보류
현재 회차는 감정가 208,000,000원의 70%인 145,600,000원입니다. 2회 유찰 시 101,920,000원, 3회 유찰 시 71,344,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 동일 면적 실거래 비교 기준이 확인되지 않아 현재 최저가나 다음 회차 가격을 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 145,600,000원 | 142,761,600원 | 9,376,849,897원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 101,920,000원 | 99,693,120원 | 9,419,918,377원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 71,344,000원 | 69,659,808원 | 9,449,951,689원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 145,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,838,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 142,761,600원 |
| 2. 근저당 · 장종수 | 800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신병주 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 203,211,497원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 우리은행 근저당에 배당되며, 후순위 권리자와 소유자에게는 잔여가 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 지하 1층·지상 25층 건 중 11층 남향입니다.
- 주위환경. 목포북교초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측과 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 단지 내외 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 일반상업지역·방화지구에 포함되고 중로와 소로에 접합니다.
- 규모. 남교크레지움에듀파크는 83세대이며 사용승인일은 2020.04.13.입니다.
- 하자. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 임차권등기명령 기록, 주민등록일, 점유개시일과 실제 전입세대 내역을 확인해 대항력 여부를 최종 확정하세요.
- 전기료 미납. 10,490,350원의 부과 대상과 세대별 귀속, 공급중단 여부, 낙찰자에게 청구될 수 있는 범위를 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기의 현재 상태 및 매각 후 적용 관계를 확인하세요.
- 시세 현장조사. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 83세대 단지의 현재 매물과 거래 가능 가격을 중개업소에서 대조하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 이후 실제 점유자가 누구인지, 공실 여부와 열쇠 인도 가능성을 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 관리비·공과금. 전기료 외 관리비와 공용부분 체납액, 도시가스·수도 공급 상태도 관리실에서 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 기록과 배당요구 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 원본 확인
현재 계산대로라면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 보증금 182,700,000원의 실제 임차인 1명이 존재하며, 임차권등기에 점유개시일·주민등록일· 확정일자가 함께 기재되어 있습니다. 여기에 전체 세대로 추정되는 전기료 10,490,350원 미납과 민간임대주택 등기 이력까지 겹칩니다.
또한 최저가는 감정가의 70%이지만 실거래 비교 기준이 없어 가격이 싸다고 판단할 근거도 충분하지 않습니다. 따라서 결론은 등기 순위상 인수 0원 산정, 가격 메리트 판단 보류, 임차권·전기료·민간임대주택 등기 원본 확인 필수입니다. 이 세 가지가 확인되기 전에는 할인율만 보고 응찰하기보다 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.