수원지방법원 2024타경76937. 용인시 기흥구 마북동 소재 연립주택 및 토지 일괄매각 사건입니다. 경매 최저가는 5,895,563,000원으로 감정가의 70%까지 낮아졌습니다. 말소기준은 2021년 2월 17일 성남제일새마을금고 명의로 설정된 채권최고액 7,200,000,000원의 근저당권입니다. 이후 근저당권이 엠씨아이대부주식회사에 이전되었고, 후순위 근저당권·압류·가등기 및 현재 경매개시결정이 등기되어 있습니다.
일반적인 주거용 경매와 가장 크게 다른 점은 매각대상에 농지와 폐가가 포함된다는 사실입니다. 매각물건명세서에는 농지취득자격증명 제출 조건과 미제출 시 매수신청보증금 미반환이 명시되어 있습니다. 또한 여러 토지의 실제 이용상태가 공부상 지목과 다르고, 일부 토지는 임야에 화체되거나 도로로 이용되고 있습니다. 따라서 낙찰가격보다 먼저 매수자격, 토지별 이용 가능성, 공매와 경매의 관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경76937 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 마북동 26-6 |
| 등기 건물 표시 | 경기도 용인시 기흥구 마북동 26-3 |
| 물건종류 | 연립주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 감정상 건물 상태 | 벽돌조 시멘트기와지붕 단층 · 장기간 방치된 폐가 · 주거기능 어려움 · 철거대상으로 평가 |
| 소유자 | 이대철 (단독소유) |
| 감정가 | 8,422,233,000원 |
| 최저매각가 | 5,895,563,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 엠씨아이대부주식회사 |
| 청구금액 | 6,715,179,210원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.17 을구 20번 근저당권 · 성남제일새마을금고 · 채권최고액 7,200,000,000원 |
| 대표 토지 정보 | 면적 1,491㎡ · 지목 답 · 현황 전 · 자연녹지지역 · 공시지가 535,100원/㎡ |
| 임차인 조사 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매각 특별조건 | 농지취득자격증명 요구 · 미제출 시 매수신청보증금 미반환 · 원상회복명령 가능성 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 후순위 확인이 중요
말소기준권리는 2021.02.17 설정된 을구 20번 근저당권입니다. 성남제일새마을금고의 채권최고액은 7,200,000,000원이며, 2023.07.07 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 근저당권이 이전되었습니다. 이어 해당 근저당권부 채권에는 느티나무제일차유한회사의 근질권이 설정되어 있습니다.
2022년 백선정의 후순위 근저당권 780,000,000원, 2024년 국의 압류, 현재 임의경매개시결정 및 2025년 주식회사마루나루 명의 소유권이전청구권가등기는 모두 말소기준보다 늦게 등기되었습니다. 제공된 권리 소멸 판단상 이들 주요 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 처리되어 있습니다.
② 임차인·점유 및 매수인 인수 분석
현재 확인된 임차인 신고는 0명입니다. 다만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 임차인이 존재하지 않는다고 확정하거나 목적물이 완전히 비어 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 장기간 관리되지 않은 폐가라는 현황만으로 실제 점유자 부재가 확인되는 것은 아닙니다.
| 검토 대상 | 확인 상황 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 | 신고된 임차보증금 인수 없음 |
| 임대관계 | 미상 | 현황조사·전입세대·점유관계 확인 필요 |
| 대항력 임차인 | 확인되지 않음 | 미확인 점유자가 있다면 대항력 가능성 별도 검토 |
| 배당모형상 인수액 | 0원 | 실제 인수액 확정이 아닌 계산상 결과 |
따라서 현재의 매수인 실질취득금액은 계산상 최저매각가 5,895,563,000원 + 예상 인수액 0원 = 5,895,563,000원입니다. 취득세·등기비용·철거비·농지 원상회복비·명도비 등은 별도입니다. 미확인 점유자의 대항력이나 별도 인수 대상이 확인되면 실질취득금액은 달라질 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 70% 낙찰가가 시세 할인이라는 뜻은 아니다
이번 물건의 감정가는 8,422,233,000원이고, 1회 유찰된 현재 최저가는 5,895,563,000원입니다. 수치상 감정가의 70%로 내려온 것은 사실이지만, 이 물건은 일반 아파트와 달리 농지·도로 이용 부분·폐가가 함께 매각되는 구조입니다.
특히 감정 당시 건물이 주거기능을 수행하기 어려운 폐가로 평가되었고, 목록 7은 경제적 가치가 없는 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 일반 주거용 건물의 감정가 할인율을 그대로 적용해 가격 경쟁력이 확보되었다고 해석하는 것은 적절하지 않습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 5,895,563,000원 | 5,834,207,370원 | 2,145,792,630원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 4,126,894,099원 | 4,083,225,158원 | 3,896,774,842원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 2,888,825,869원 | 2,857,537,610원 | 5,122,462,390원 | 0원 |
유찰 시나리오는 현재 조건에 따른 가정입니다. 후속 회차의 실제 매각가격 및 진행 여부는 법원 공고에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당은 채권자 회수 부족액이며 매수인 인수액과 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,895,563,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 61,355,630원 |
| 1. 을구 20번 근저당권 · 성남제일새마을금고 | 7,200,000,000원 | 5,834,207,370원 |
| 2. 을구 21번 근저당권 · 백선정 | 780,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 7,980,000,000원 | 5,834,207,370원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 2,145,792,630원 |
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 61,355,630원을 제외한 5,834,207,370원이 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 백선정 근저당권은 예상배당 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 0원입니다.
채권총액 7,980,000,000원 중 2,145,792,630원은 배당되지 않는 것으로 예상됩니다. 그러나 말소되는 근저당권의 미배당 채무를 매수인이 당연히 인수하는 것은 아닙니다. 미배당금과 매수인 인수액은 법률적으로 다른 개념입니다.
배당은 채권최고액을 이용한 단순 추정입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·조세 우선순위·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.
⑤ 농지취득자격증명 — 입찰보증금이 걸린 핵심 조건
매각물건명세서에서 가장 중요하게 읽어야 할 내용은 다음 조건입니다.
| 매각 목록 | 현황 및 특이사항 | 입찰상 영향 |
|---|---|---|
| 목록 1 | 공부상 답 · 현황 대부분 전 | 농지취득자격증명 필요 · 이용상태 확인 |
| 목록 2 | 남서측 일부가 주변 임야에 화체 | 농지취득자격증명 및 경계·원상회복 가능성 확인 |
| 목록 4 | 공부상 답 · 현황 대부분 전 | 농지취득자격증명 필요 |
| 목록 5 | 공부상 답 · 현황 대부분 전, 일부 도로 등으로 이용 | 농지취득자격증명 · 하천구역 및 이용제약 확인 |
| 목록 6 | 공부상 답 · 현황 도로 등으로 이용 | 농지취득자격증명 · 실제 도로 이용관계 확인 |
| 목록 7 | 장기간 방치된 폐가 | 경제적 가치 없음 · 철거대상 평가 |
특히 목록 5와 6은 현황상 도로 등으로 이용되고 있습니다. 현황이 도로라고 해서 농지취득자격증명 조건이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서상 제출조건이 그대로 존재하므로, 관련 행정기관을 통해 각 필지별 발급 가능성과 원상회복 필요성을 구체적으로 확인해야 합니다.
목록 2의 남서측 일부는 주변 임야에 화체된 상태입니다. 이처럼 공부와 현황 사이에 차이가 있는 경우, 실제 경계·점유·이용상태와 행정상 원상회복 문제를 함께 검토해야 합니다. 농취증 발급 가능성에 관한 확인 없이 응찰하는 것은 특히 위험합니다.
⑥ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 및 토지정보 기준)
- 입지. 용인시 기흥구 마북동 소재 마북IC 북측 인근에 위치합니다. 주변은 주택·농경지·임야가 혼재한 근교농촌지대입니다. 일반적인 대단지 공동주택 주거지역과는 성격이 다릅니다.
- 교통. 기호 5·6 토지를 통해 차량과 농기계 등의 출입이 가능하며, 감정평가상 제반 교통여건은 보통으로 평가됩니다. 실제 진입로의 법적 이용관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 형태. 확인된 토지정보상 면적은 1,491㎡, 지목 답, 현황 전, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시됩니다. 여러 필지가 포함된 일괄매각이므로 전체 토지의 형상 및 접근조건과 구분해야 합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제3구역 등의 제한사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 표시도 있어 취득·활용 계획별 관련 요건을 확인해야 합니다.
- 필지별 차이. 기호 5에는 하천구역, 기호 6에는 자연취락지구 및 소로2류(폭 8m~10m) 접합 조건이 표시됩니다. 따라서 전체 토지를 동일한 개발 가능 조건으로 평가해서는 안 됩니다.
- 건물 상태. 감정평가상 벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건물은 장기간 방치된 폐가입니다. 주거기능 수행이 어렵고 철거대상으로 판단되며, 매각물건명세서에서는 목록 7의 경제적 가치가 없다고 기재합니다.
- 환금성. 농지취득자격과 토지이용 제한, 폐가 상태, 필지별 공부·현황 차이 때문에 일반 주거용 부동산보다 매수 수요가 제한될 가능성이 있습니다. 실제 환금성을 판단하려면 유사 토지 거래 및 개발·이용 가능성에 관한 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 발급 가능성. 목록 1·2·4·5·6에 대해 발급 요건, 신청서류, 실제 이용현황 및 원상회복 필요성을 행정기관에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금 미반환 조건을 가장 먼저 검토해야 합니다.
- 일괄매각 목록 및 지번 대조. 사건 소재지 마북동 26-6과 확인된 건물 등기 표시 마북동 26-3을 비롯해 모든 매각 목록의 지번·등기·지적도·건축물대장을 대응시켜야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 10번 주식회사마루나루의 소유권이전청구권가등기에 대해 담보가등기 여부 및 매각 후 말소 가능성을 확인해야 합니다.
- 공매 진행상황 확인. 홍천세무서장의 압류와 한국자산관리공사 공매공고 관련 절차가 현재 어느 단계인지 확인해야 합니다.
- 근저당권 양도·근질권 확인. 성남제일새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 권리와 느티나무제일차유한회사의 근질권 관계를 확인해야 합니다. 예상배당 수령권자와 신청채권자 배당표시도 대조해야 합니다.
- 폐가 및 철거비 검토. 목록 7은 경제적 가치가 없다고 평가되어 있습니다. 건물 안전상태, 철거 필요성, 폐기물 처리 및 관련 비용을 입찰가격에 반영해야 합니다.
- 공부·현황 차이 조사. 목록 2의 임야 화체 부분, 목록 1·4·5의 답과 전의 차이, 목록 5·6의 도로 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계와 조세 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·전입세대·임대차관계를 확인해야 합니다. 국의 압류와 관련해 조세의 성립시기 및 법정기일 등 배당순위에 영향을 주는 사항도 확인해야 합니다.
- 가격 적정성 검증. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다. 필지별 시세, 실현 가능한 이용계획, 규제 해소 가능성 및 철거·복구비용을 반영한 자체 가치평가가 필요합니다.
- 최신 원본 확인. 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서·농지 관련 행정 확인자료와 법원 매각공고를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
⑧ 종합 판단 — '유찰 할인'보다 '취득 가능한 자산인지'가 먼저
이 사건은 말소기준권리 자체는 명확합니다. 2021년 성남제일새마을금고 근저당권을 기준으로 주요 후순위 권리가 소멸하는 구조이고, 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 임차인 신고 역시 없습니다.
그러나 이것만으로 안전한 경매물건이라고 평가하기 어렵습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금 미반환이라는 직접적인 입찰 위험이 있고, 일부 토지의 공부와 현황이 다르며, 목록 7 건물은 주거기능을 상실한 폐가로 판단됩니다. 공매공고와 가등기, 근저당권 이전 및 근질권 관계도 추가 확인 대상입니다.
가격 측면에서도 감정가 8,422,233,000원 대비 최저매각가 5,895,563,000원이라는 차이만으로 메리트를 인정할 수 없습니다. 실제 취득비용은 낙찰대금 외에 농지 원상회복, 철거, 기타 부대비용에 따라 증가할 수 있고, 토지의 이용 가능성이 제한되면 환금성도 악화될 수 있습니다.
맺으며 — “58.96억에 사는 것”과 “58.96억의 가치를 취득하는 것”은 다르다
수원지방법원 2024타경76937은 권리순위보다도 농지 취득의 적법성, 토지별 실제 이용 가능성, 건물 철거 문제가 투자 성패를 좌우할 가능성이 큰 사건입니다.
현재 최저가는 5,895,563,000원. 그러나 매수신청보증금 미반환이라는 특별조건이 존재하고, 건물은 경제적 가치가 없는 폐가로 평가됩니다. 후순위 권리가 매각으로 소멸하더라도 행정상 취득자격이나 이용제한까지 함께 없어지는 것은 아닙니다.
이 물건의 판단 순서는 가격보다 자격, 할인율보다 활용 가능성입니다. 농지취득자격증명 발급 가능성을 확인하고, 토지별 권리와 현황 및 실제 활용가치를 검증한 뒤에야 합리적인 입찰가격을 논할 수 있습니다. 현재는 저가 매수 기회로 단정할 수 없는 고위험 특수물건으로 보는 것이 타당합니다.
