수원지방법원 2024타경76937. 용인시 기흥구 마북동의 연립주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 벽돌조 시멘트기와지붕 단층 주택이지만, 기준시점 현재 장기간 방치·미관리된 폐가 상태로 주거기능이 어렵고 철거대상으로 판단됐습니다. 권리의 기준점은 2021.02.17. 성남제일새마을금고의 채권최고액 7,200,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 백선정 근저당권, 국 압류, 현재 경매개시결정, 주식회사마루나루의 소유권이전청구권가등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 2021년 근저당권은 2023.07.07. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.06.04. 그 근저당권부채권에 느티나무제일차유한회사의 채권최고액 7,200,000,000원 근질권이 설정돼 있습니다. 신청채권자 역시 엠씨아이대부 주식회사입니다. 매수인의 부동산 인수액과 별개로, 실제 배당 수령관계는 근저당권 이전·근질권 설정을 포함해 원문을 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경76937 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 마북동 26-6 |
| 등기대상 건물 표시 | 경기도 용인시 기흥구 마북동 26-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 벽돌조 시멘트기와지붕 단층 · 장기간 방치된 폐가상태 |
| 소유자 | 이대철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 8,422,233,000원 / 8,422,233,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 6,715,179,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 감정평가상 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 배당 수령관계는 확인
말소기준은 2021.02.17. 을구 20번 근저당권입니다. 이 권리는 최초 성남제일새마을금고 명의로 채권최고액 7,200,000,000원이 설정됐고, 2023.07.07. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 후순위인 백선정 근저당권 780,000,000원, 2024.05.03. 국 압류, 2024.07.02. 현재 임의경매개시결정, 2025.04.09. 소유권이전청구권가등기는 매각으로 소멸 처리돼 있습니다.
② 회차별 가격·미배당 — 유찰돼도 계산상 인수는 0원
현재 회차는 감정가 100%인 8,422,233,000원입니다. 이 가격에서는 집행비용을 차감하고도 배당표상 근저당권 채권최고액 7,980,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 355,610,670원이 남습니다. 반면 1회 유찰 시 매각가 6,737,786,400원, 2회 유찰 시 5,390,229,120원으로 내려가며 후순위 채권의 미배당은 각각 1,311,991,464원, 2,646,073,171원으로 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 8,422,233,000원 | 7,980,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 6,737,786,400원 | 6,668,008,536원 | 1,311,991,464원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 5,390,229,120원 | 5,333,926,829원 | 2,646,073,171원 | 0원 |
중요한 점은 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개라는 것입니다. 주어진 배당 시나리오에서는 1회·2회 유찰 시에도 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 다만 실거래 가격과의 비교 없이 신건 최저가 자체를 “싸다”고 평가해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,422,233,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 86,622,330원 |
| 2. 을구 20번 근저당권 · 성남제일새마을금고 | 7,200,000,000원 | 7,200,000,000원 |
| 3. 을구 21번 근저당권 · 백선정 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 355,610,670원 |
현재 회차 계산상 채권최고액 기준 채권은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 을구 20번 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 근저당권부채권에 근질권도 설정돼 있으므로 실제 배당 수령관계는 등기 원문과 함께 확인해야 합니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 기흥구 마북동 소재 마북IC 북측 인근. 주변은 주택·농경지·임야 등이 형성된 근교농촌지대입니다.
- 교통. 기호 5·6 토지를 통해 차량 및 농기계 등의 출입이 가능하며 기타 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 현황. 제시목록 및 공부상 주택이나 기준시점 현재 장기간 방치·미관리된 폐가 상태이며, 주거기능이 어렵고 철거대상으로 판단됐습니다.
- 토지 현황 차이. 기호 2 토지 남서측 일부는 주변 임야에 화체된 상태입니다. 기호 1·4·5는 공부상 지목이 ‘답’이나 현황 대부분 ‘전’, 기호 5 일부와 기호 6은 공부상 ‘답’이나 현황 ‘도로등’으로 이용 중입니다.
- 토지 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제3구역(전술)·성장관리권역이 포함되며, 기호 5는 하천구역, 기호 6은 자연취락지구 및 소로2류 접합 조건이 있습니다.
- 토지 참고. 확인된 토지는 면적 1,491㎡, 지목 ‘답’, 이용상황 ‘전’, 완경사·부정형, 도로접면 ‘세로한면(불)’, 공시지가 535,100원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·2·4·5·6에 필요한 증명의 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금 미반환 조건이 명시돼 있습니다.
- 원상회복 가능성. 농지 관련 원상회복명령이 발하여질 가능성이 기재돼 있으므로 관할 행정기관 확인이 필요합니다.
- 폐가·철거비. 목록 7은 경제적 가치가 없는 폐가로 기재되고 감정평가도 철거대상으로 판단하고 있으므로, 건물 가치를 일반 주택처럼 보지 않아야 합니다.
- 지목·현황 대조. ‘답’과 실제 ‘전·도로등’ 이용이 다른 토지가 있고 일부는 주변 임야에 화체돼 있어 경계·현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 공매 진행 교차확인. 한국자산관리공사 2024-03534-008 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매의 현재 진행관계를 확인해야 합니다.
- 가등기 종류. 2025.04.09. 소유권이전청구권가등기는 후순위 소멸 처리돼 있지만 종류 확인 필요 사항이 있으므로 원문을 확인해야 합니다.
- 점유관계. 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자·전입·인도 가능성을 별도 확인해야 합니다.
- 주소·목록 대조. 사건 소재지는 마북동 26-6, 등기대상 건물 표시는 마북동 26-3으로 확인되므로 일괄매각 각 목록의 지번·건물·토지 관계를 원문과 현장에서 맞춰야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 사건은 아니다
권리계산만 보면 명확합니다. 말소기준은 2021.02.17. 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸 처리돼 있으며 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 권리보다 절차와 현황의 난도가 높습니다. 농취증 대상이 5개 목록에 걸쳐 있고 미제출 시 보증금 미반환이라는 직접적인 입찰 리스크가 있으며, 일부 토지는 공부와 실제 이용이 다르고 폐가는 경제적 가치가 없으며 철거대상으로 판단됐습니다. 여기에 공매공고와 후순위 가등기 종류 확인까지 남습니다.
따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 그러나 농지·현황·공매 확인 없이는 보수적으로 접근”입니다. 신건 최저가 8,422,233,000원이 감정가와 동일하다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 이 물건의 승부처는 최저가 숫자 자체보다 농취증 확보 가능성, 각 토지의 실제 경계·이용상태, 폐가 처리비용, 공매와 법원경매의 진행관계를 입찰 전에 얼마나 확실히 정리하느냐에 있습니다.
