수원지방법원 2025타경948. 화성시 신동 호반써밋동탄 4102동 13층 1302호 아파트입니다. 감정가는 618,000,000원, 첫 매각도 같은 금액에서 시작하는 신건입니다. 등기상 말소기준은 2023.03.28 설정된 주식회사국민은행 근저당권 451,000,000원이고, 2023.11.27 설정된 디지비캐피탈 근저당 62,400,000원은 그 뒤에 위치합니다. 두 담보권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건은 담보권만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 갑구에는 최초 소유권이전 후의 양도 제한을 적은 금지사항등기와 거주의무 위반 시 한국토지주택공사가 해당 주택을 매입한다는 거주의무 관련 등기가 잔존 상태로 나타납니다. 또한 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 입찰 전 현재 효력과 점유·전입관계를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경948 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 신동 동탄2지구에이-62블록 호반써밋동탄 4102동 13층1302호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄신리천로4길 48 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 제20층 건물 중 제13층 제1302호 |
| 현재 소유자 | 김정우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 618,000,000원 / 618,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 425,578,585원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 담보권은 소멸
말소기준권리는 2023.03.28 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 451,000,000원이고 채무자는 박준석입니다. 이후 설정된 디지비캐피탈 근저당권 62,400,000원과 2025.12.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차 — 확인된 임차인은 없지만 ‘임대관계 미상’
확인된 임차인 명세는 없습니다. 그러나 감정평가서에는 폐문부재 등으로 내부확인을 하지 못했다고 적혀 있고, 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 단순히 “임차인 없음”으로 확정하기보다 실제 점유자, 전입세대, 확정일자 및 매각물건명세서를 입찰 전에 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 618,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,580,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 451,000,000원 | 451,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 62,400,000원 | 62,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 96,020,000원 |
현재 최저가 618,000,000원 가정 시 담보채권 513,400,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 96,020,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 8,580,000원으로 반영됐으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 618,000,000원 | 513,400,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 494,400,000원 | 487,056,000원 | 26,344,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 395,520,000원 | 389,182,720원 | 124,217,280원 |
현재 회차에서는 두 근저당권이 전액 배당됩니다. 1회 유찰 시 매각가는 494,400,000원으로 낮아지고 전체 담보채권 기준 미배당액은 26,344,000원이 됩니다. 2회 유찰 시에는 매각가가 395,520,000원으로 내려가면서 미배당액이 124,217,280원으로 커집니다. 다만 각 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 화성신동중학교 동측 인근에 위치하며 주위에는 아파트단지, 학교, 임야, 물류센타 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 폐문부재 등으로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 제20층 건물의 제13층 제1302호이며 승강기·난방·소방·스프링클러 설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 중로1류(폭 20~25m)에 접하고 남측으로 대로2류(폭 30~35m) 등과 연계됩니다.
- 토지이용. 도시지역, 자연녹지지역(동탄2지구), 제3종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 택지개발지구 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26~2026.08.25 지정기간의 토지거래계약 허가구역 기재가 있으며 허가대상자는 외국인 등, 허가대상용도에는 아파트가 포함돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 잔존 제한등기 원본 대조. 갑구 1-2 금지사항등기와 1-3 거주의무 관련 등기의 현재 효력 및 경매 매수인에 대한 적용 여부를 매각물건명세서·최신 등기와 대조하세요.
- 점유관계 확인. 감정평가 당시 폐문부재이고 임대관계가 미상이므로 전입세대·현황조사·점유자를 재확인하세요.
- 내부상태 확인. 내부구조도는 건축물현황도 등을 기초로 작성된 것으로 기재돼 있으므로 실제 내부 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 618,000,000원이 현재 시장 대비 저렴한지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 회차별 배당. 1회 유찰부터 담보채권 미배당이 발생하지만 계산상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 미배당과 매수인 인수는 구분해서 보세요.
- 매각기일. 2026.09.16 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — 담보권은 단순하지만 확인 과제가 남아 있다
이 사건의 담보권 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2023.03.28 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 디지비캐피탈 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 갑구에 남아 있는 금지사항·거주의무 관련 등기와 임대관계 미상이라는 두 가지 확인 과제가 있습니다.
또한 실거래 시세가 없어 감정가 618,000,000원의 가격 경쟁력을 평가할 근거도 없습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “담보권은 정리되지만, 잔존 제한등기와 점유관계 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다. 권리 확인을 마친 뒤에야 618,000,000원 신건 가격 또는 유찰 후 가격의 매력을 별도로 판단할 수 있습니다.
