수원지방법원 2025타경980. 영통구 원천동 광교더퍼스트지식산업센터 5층 511호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 건물은 프리케스트콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕의 지하 1층·지상 15층 건물 중 5층에 위치합니다. 현재 소유자는 김용이며, 2023.10.27 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 384,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이 되고, 이후 등기된 중소기업은행·신한자산신탁의 가압류와 국민은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리 측면에서 중요한 숫자는 매수인 인수액 0원입니다. 현재 회차 최저매각가가 375,000,000원이므로 권리 인수만 놓고 본 실질취득액도 375,000,000원입니다. 다만 실제 사용·점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 등기상 인수권리가 없다는 사실과 현장 점유가 단순하다는 사실을 동일하게 보아서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준은 2023.10.27 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 384,000,000원이며, 이후 2024.09.26 중소기업은행 가압류 188,224,472원, 2025.03.12 국민은행 임의경매개시결정, 2025.08.07 신한자산신탁 가압류 145,002,400원은 매각으로 소멸합니다. 2023.08.22 신한자산신탁 명의의 신탁등기는 2023.10.27 소유권이 김용에게 이전되면서 말소됐고, 2026.01.02 수원시 압류 역시 2026.04.09 말소됐습니다.

② 가격 시나리오 — 신건 375,000,000원에서 시작

현재 회차는 감정가의 100%인 375,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 300,000,000원, 2회 유찰 시에는 240,000,000원입니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어, 권리 인수 기준 실질취득액은 해당 회차의 낙찰가와 동일합니다.

현재 회차에서는 신청채권자 국민은행의 청구액 329,131,158원이 충족되는 시나리오이지만, 1회 유찰 시 배당액 295,000,000원, 2회 유찰 시 235,840,000원으로 낮아지면서 신청채권자 청구액도 전액 충족되지 않는 구조로 바뀝니다. 다만 그 미배당 채권이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아니며, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 375,000,000원 가정)

현재 회차 배당모형의 채권 총액은 717,226,872원, 채권자 총 배당액은 368,950,000원, 미배당액은 348,276,872원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 수원시 영통구 원천동 소재 원일초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공장·지식산업센터, 업무시설, 아파트, 학교, 공원 등이 소재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장 거리와 운행 빈도를 감안한 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측 및 남동측으로 왕복 2차선 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 토지면적 5,476㎡, 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용이며 일반공업지역입니다. 공시지가는 1,943,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·도시지역·일반공업지역에 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
• 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 현황조사를 통해 실제 사용 주체와 점유 형태를 확인하세요.
• 권리 원본 대조. 2023.10.27 국민은행 근저당이 말소기준인지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 375,000,000원, 1회 유찰 시 300,000,000원, 2회 유찰 시 240,000,000원으로 계산되어 있으므로 자금 계획을 회차별로 구분하세요.
• 용도 확인. 주거용이 아닌 공장(지식산업센터) 이용 물건이므로 실제 사용 목적과 시설 조건을 입찰 전에 점검하세요.
• 토지이용계획 확인. 일반공업지역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 적용 범위를 입찰 전에 확인하세요.
• 배당표 성격. 집행비용 6,050,000원과 배당액은 추정모형이므로 실제 배당기일의 확정액과 차이가 생길 수 있습니다.

맺으며 — “등기 인수 0원, 현장 점유는 확인”

이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저매각가는 375,000,000원이고, 권리 인수 기준 실질취득액 역시 375,000,000원입니다.

다만 물건의 성격은 주거용이 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 이 사건의 남은 핵심은 등기보다 실제 점유와 사용관계입니다. 권리상 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 현장 확인 없이 곧바로 명도까지 단순하다고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 정리형, 점유는 확인형. 이 두 문장을 분리해서 보는 것이 이 물건의 핵심입니다.