수원지방법원 2025타경1030. 경기도 화성시 영천동 846-2 에스에이치스퀘어투 6층 632호로, 감정평가서상 공부 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 등기부상 소유자는 성원규이며, 권리분석의 기준이 되는 권리는 2019.08.06. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 115,200,000원입니다. 그 뒤 설정된 안연희 근저당권 50,000,000원과 임의경매개시결정, 화성시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 현재 신건뿐 아니라 1회·2회 유찰 가정에서도 모두 0원입니다. 따라서 제공된 권리관계만 놓고 보면 핵심 위험은 임차보증금 승계가 아니라 채권자 사이의 배당 부족입니다. 이 미배당은 채권자 측 문제이며, 데이터상 매수인에게 승계되는 금액으로 잡혀 있지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1030 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 846-2 에스에이치스퀘어투 6층632호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄대로 683 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 제6층 제632호 |
| 소유자 | 성원규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 107,727,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역 없음. 말소기준권리는 2019.08.06. 접수된 국민은행 근저당권입니다. 이후 2025.02.25. 안연희 근저당권, 2025.03.19. 임의경매개시결정, 2026.02.24. 화성시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 142,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 건물 또는 유사 물건의 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 값은 확인되지 않습니다. 따라서 142,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 이 데이터만으로 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 115,200,000원 | 115,200,000원 |
| 2. 근저당 · 안연희 | 50,000,000원 | 24,012,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 165,200,000원, 채권자 예상배당 합계는 139,212,000원, 미배당은 25,988,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당은 커지지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 142,000,000원 | 139,212,000원 | 25,988,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 113,600,000원 | 111,209,600원 | 53,990,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 90,880,000원 | 88,844,160원 | 76,355,840원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 107,727,109원에 대해 배당 시나리오상 만족으로 표시되어 있고, 1회 유찰 가정에서도 만족으로 표시되어 있습니다. 반면 2회 유찰 시에는 신청채권자 만족 여부가 충족되지 않는 시나리오입니다. 다만 이 변화 역시 채권자의 배당 문제이며, 제공된 시나리오에서 매수인 인수금은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 기흥동탄IC 남동측 인근으로 지식산업센터, 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하는 공업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 동탄대로 및 경부고속도로가 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)으로 표기되어 있으며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 제6층 제632호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·화재탐지설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 건물 남동측으로 노폭 약 40M, 북동측으로 노폭 약 30M 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 6,545.0㎡, 공장용지·공업용이며 평지, 사다리형, 광대소각 조건입니다. 공시지가 값은 1,861,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 자료만으로는 동일 건물·유사 지식산업센터의 실제 거래가격과 최근 추세를 비교할 수 없습니다. 신건 142,000,000원의 시세 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 현재 임차인 신고 내역은 없지만, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
- 화성시 압류 확인. 등기상 압류 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으나, 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 세금 배당관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 채권액과 청구액 구분. 국민은행 근저당 채권최고액은 115,200,000원이고 사건 청구액은 107,727,109원입니다. 배당표는 채권최고액 기준 추정입니다.
- 용도 확인. 아파트가 아니라 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용과 관련한 현장 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 후”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2019.08.06. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 안연희 근저당·경매개시결정·화성시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역이 없고 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
반면 현재 최저매각가 142,000,000원이 시장에서 싼지 비싼지는 별개의 문제입니다. 실거래 평균, 최신 거래와 가격 추세가 확인되지 않으므로 신건 가격의 메리트는 단정하지 않는 것이 정확합니다. 따라서 이 물건은 권리관계는 확인하기 쉬운 편이지만, 입찰가격은 실거래 검증 이후 결정할 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
