수원지방법원 2025타경1030. 경기도 화성시 영천동에 자리한 에스에이치스퀘어투 6층 632호입니다. 감정평가서상 이 물건은 철근콘크리트구조 10층 건물의 6층에 위치한 공장(지식산업센터)입니다. 처음 감정된 금액은 142,000,000원이었으나 한 차례 유찰을 거치면서 최저매각가가 99,400,000원으로 내려왔습니다.

권리관계의 중심에는 2019년 8월 6일 설정된 국민은행 근저당권이 있습니다. 소유자 성원규를 채무자로 하는 채권최고액 115,200,000원의 근저당이고, 이후 안연희의 근저당권 50,000,000원과 국민은행의 임의경매개시결정, 화성시의 압류가 순서대로 이어졌습니다. 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 화성시 압류와 관련된 실제 체납세액 및 법정기일에 따른 배당 우선순위는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

권리 흐름은 비교적 명확합니다. 최초 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 성원규 명의의 소유권이전등기가 이루어진 2019년 8월 6일 국민은행 근저당권 115,200,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 매각으로 소멸하는 권리의 기준입니다.

이후 2025년 2월 25일 설정된 안연희의 근저당권 50,000,000원, 2025년 3월 19일의 임의경매개시결정, 2026년 2월 24일의 화성시 압류는 모두 말소기준 이후의 등기입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 이들 근저당권의 배당 부족액을 매수인이 대신 갚는 구조는 아닙니다.

② 가격 분석 — 감정가의 70%, 시세 할인은 미확인

이번 매각에서 가장 주의해야 할 숫자는 70%입니다. 감정가 142,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 99,400,000원으로 내려왔다는 뜻이지, 실제 거래되는 시장가격보다 30% 저렴하다는 뜻은 아닙니다.

에스에이치스퀘어투 632호는 지식산업센터 내 공장 용도로 분류됩니다. 주거용 아파트와 달리 실제 이용 가능 업종, 입주 적합성, 해당 건물의 공실과 임대수요, 관리비 및 매매 거래 수준을 함께 봐야 합니다. 현재 확인된 금액은 감정가와 경매 최저가이며, 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래가격·가격 추세를 확인할 수 없어 최저가가 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

2회 및 3회 유찰 가격은 현재 이후 유찰이 추가로 발생하는 경우의 계산상 시나리오이며, 실제 매각기일·최저매각가격 확정과는 별개입니다. 각 가격은 시장가치나 적정 입찰가를 의미하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다는 가정 아래, 집행비용을 우선 공제하고 국민은행 근저당권에 잔여 매각대금이 배분되는 구조입니다. 국민은행 채권최고액은 115,200,000원이지만, 실제 배당 가능한 금액은 이보다 적습니다. 후순위 근저당권자 안연희와 소유자에게 돌아가는 금액은 없는 것으로 계산됩니다.

집행비용은 매각가의 약 2.2%로 추정했습니다. 근저당 채권액은 채권최고액을 기준으로 하며 실제 원리금과 다를 수 있습니다. 당해세·조세채권의 우선배당, 임차인의 최우선변제 가능성 등은 반영하지 않은 가정상 배당입니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권은 미회수, 인수는 0원

감정가의 70%인 현재 회차에서도 선순위 국민은행의 채권최고액 전부를 배당할 수 없습니다. 이후 추가로 유찰되어 매각가격이 내려가면 선순위 근저당권자에게 돌아가는 배당액도 더 줄어듭니다. 그러나 후순위 근저당권의 미배당액이 증가한다는 사실과 매수인이 부담할 인수액은 별개입니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 기흥동탄IC 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 지식산업센터·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 동탄대로 및 경부고속도로가 있어 차량·대중교통 접근 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 6층 632호입니다. 외벽은 강화유리 및 석재타일 마감 등이며, 기본 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 용도. 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 아파트나 일반 오피스텔이 아니므로 실제 사용 가능 업종과 입주 조건을 별도로 확인해야 합니다.
• 도로. 건물 남동측 약 40m, 북동측 약 30m 내외 도로에 각각 접합니다.
• 토지. 준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))에 위치하며, 토지면적은 6,545.0㎡, 공시지가는 1,861,000원/㎡입니다.
• 기타 제한. 벤처기업육성촉진지구·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다. 실제 이용과 관련한 제한은 해당 용도 및 관리규약 등을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 지식산업센터라는 특성상 매수층과 입주 수요가 이용 목적에 영향을 받을 수 있습니다. 현재 거래 사례와 임대수익 수준이 확인되지 않아 환금성이 좋거나 나쁘다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가와 시세 비교. 현재 최저매각가 99,400,000원이 실제 거래가격보다 저렴한지는 검증되지 않았습니다. 동일 건물·유사 면적·동일 용도의 최근 거래 및 현재 매물을 확인하세요.
• 등기상 권리. 국민은행 근저당권 115,200,000원을 말소기준으로 후순위 안연희 근저당권 및 경매개시결정의 소멸 여부를 원본으로 재확인하세요.
• 화성시 압류. 2026.02.24 압류의 원인세목·체납액·법정기일을 확인하고 예상배당의 변동 가능성을 점검하세요.
• 점유·명도. 신고 임차인은 없지만 실제 점유 상태는 미상입니다. 소유자·제삼자·사업자 점유 여부를 현황조사서 및 현장 방문으로 확인하세요.
• 지식산업센터 이용 조건. 실제 사용 가능 업종, 입주 자격, 내부 시설, 공장 용도 관련 제한 및 관리규약을 확인하세요.
• 관리비·공실. 관리비 체납과 매수인 승계 가능 범위, 공실 상태, 임대수요 및 유지비용을 확인하세요.
• 자금 계획. 낙찰가 외에 취득세·등기비용·명도비용·수선비 등이 추가될 수 있습니다. 금융조달 가능 조건도 별도로 확인하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 다음 계산상 가격은 69,580,000원, 이후 48,706,000원이지만, 실제 경매 진행과 가격 검증 없이 해당 금액을 적정 매수가로 판단하지 마세요.
• 원본 서류. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 대조하고 경매 절차의 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하다, 가격은 아직 검증되지 않았다”

동탄 에스에이치스퀘어투 632호의 장점은 등기상 권리구조가 비교적 단순하다는 데 있습니다. 2019년 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당과 압류가 매각으로 소멸할 예정이며, 신고된 임차인도 없어 예상 인수액은 0원입니다. 국민은행과 후순위 채권자에게 미배당액이 발생하지만 그 미회수 채권을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

반면 가격은 별개입니다. 감정가 142,000,000원에서 최저가 99,400,000원으로 하락한 사실은 확인되지만, 실제 시장가격이 이보다 높은지 낮은지는 확인되지 않았습니다. 더욱이 물건의 이용상태는 공장(지식산업센터)이므로 주거용 물건과는 다른 수요·입주 조건·환금성 문제를 살펴야 합니다.

결론은 권리구조 양호, 가격 판단 보류입니다. 1회 유찰이라는 숫자만으로 가격 가점을 줄 수 없으며, 동일 건물 거래가격과 실제 이용 가능성, 점유·관리비 상태가 검증되기 전에는 적극적인 입찰 판단을 유보하는 편이 합리적입니다. 낙찰가가 아니라 실제 가치와 처분 가능성이 이 물건의 핵심 변수입니다.