수원지방법원 2023타경33045. 이천시 부발읍 가좌리 리치하임 2층 201호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택-다세대주택(원룸형 구조)이고, 전용면적 비교 대상은 22.5㎡입니다. 등기부상 현재 소유자는 권영만이며 2020.12.20 매매를 원인으로 거래가액 120,000,000원에 취득했습니다. 표면상 감정가와 최저가는 110,000,000원으로 이보다 낮지만, 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금까지 포함한 실질취득액입니다.
권리 흐름의 핵심은 2022.04.08 안산세무서의 압류가 말소기준으로 잡혀 있는데, 임차인 이중범은 그보다 앞선 2022.01.03 전입·점유와 2021.11.25 확정일자를 갖고 있다는 점입니다. 매각물건명세서에도 보증금 120,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 유찰 횟수가 늘어 최저가가 내려가더라도 그 하락분만큼 인수금액이 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경33045 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 가좌로103번길 115, 2층201호 (리치하임) |
| 물건종류 / 이용 | 근린주택 · 도시형생활주택-다세대주택(원룸형 구조) · 대상면적 22.5㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건 내 2층 201호 · 사용승인일 2020.12.14 |
| 소유자 | 권영만 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이중범 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 전입이 말소기준보다 빠르다
최초 등기된 동암신용협동조합 근저당은 2021.01.13 일부포기로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.04.08 국(안산세무서장) 압류입니다. 주택도시보증공사의 2,071,000,000원 가압류, 서울특별시 압류, 경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 이중범은 말소기준보다 먼저 전입·점유했기 때문에 별도의 대항력 문제가 남습니다.
② 임차인 — 배당받고도 남는 보증금은 매수인이 승계
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이중범 | 2022.01.03 | 120,000,000원 2021.11.25 | 2023.02.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 有 현재 12,340,000원 |
③ 유찰돼도 실질취득은 약 120,000,000원 부근
이 사건은 대항력 임차보증금이 최저가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액이 줄어드는 대신 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 “8회·9회 유찰되면 싸진다”는 해석은 맞지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 명목상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 110,000,000원 | 12,340,000원 | 122,340,000원 |
| 8회 유찰 시 | 88,000,000원 | 33,984,000원 | 121,984,000원 |
| 9회 유찰 시 | 70,400,000원 | 51,267,200원 | 121,667,200원 |
집행비용 추정 때문에 합계가 보증금 120,000,000원보다 조금 높게 나타나지만, 구조적으로는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 약 120,000,000원에 수렴합니다. 최저가 하락 자체를 가격 할인으로 보면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 최근 거래보다 높다
리치하임은 17세대이며 사용승인일은 2020.12.14입니다. 대상 면적 22.5㎡에 대응하는 실거래 표본은 6건이고, 평균은 104,166,666원, 최신 거래는 2021.11의 105,000,000원입니다. 실거래 최저는 100,000,000원, 최고는 105,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 22.5㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2021.11 | 22.5㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2021.11 | 22.5㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2021.08 | 22.5㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2021.08 | 24.3㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 22.5㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 104,166,666원 |
현재 최저가 110,000,000원만 놓고도 최근 평균의 105.6%입니다. 그러나 이 사건은 최저가 비교가 아니라 인수금까지 봐야 합니다. 현재 명목상 실질취득 122,340,000원은 최근 평균 104,166,666원의 117.4%이고, 최신 거래 105,000,000원의 116.5% 수준입니다. 보증금 기준 약 120,000,000원만 적용해도 최근 평균의 약 115.2%, 최신 거래의 약 114.3%로 실거래보다 높습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 임차인 이중범 보증금 | 120,000,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이중범 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서 임차인 이중범에게 107,660,000원이 배당되고 보증금 부족분 12,340,000원은 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택-다세대주택, 원룸형 구조로 주방겸거실·욕실·현관·발코니 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 가좌리마을회관 북동측 인근이며 단독·다세대주택, 농경지, 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반 대중교통 이용편은 보통입니다.
- 건물. 2020.12.14 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이며 승강기·난방·급배수·위생설비·지상주차장이 있습니다.
- 규제. 도시지역·생산녹지지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 870.0㎡, 공시지가 234,200원/㎡이며 인접도로 대비 평탄한 부정형 토지입니다.
- 환금성. 리치하임은 17세대의 소규모 건물이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 7.2회, 매각률은 5.26%로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재는 110,000,000원 낙찰 가정에 인수 12,340,000원을 더한 122,340,000원이 기준입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 88,000,000원·70,400,000원으로 내려가도 인수액이 33,984,000원·51,267,200원으로 증가해 총 부담은 약 120,000,000원대에 머뭅니다.
- 임차권 원문 대조. 이중범의 임차권등기와 을구 3-2 경정 내용을 매각물건명세서 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인과 신청채권자가 동일 이름으로 기재된 점에 대해 임대차계약서·보증금 지급자료 등 실체 확인이 필요합니다.
- 전세사기피해자 관련 절차 확인. 한국토지주택공사의 주택 매입요청 통보가 이번 매각절차에 어떤 영향을 주는지 사건기록을 확인해야 합니다.
- 매각불허가 사유 확인. 2026.06~07 매각불허가 관련 송달 기록이 있으므로 종전 불허가 결정의 원인을 확인해야 합니다.
- 현장 내부 확인. 감정 당시 이해관계인 부재·폐문으로 내부확인을 하지 못하고 도면과 인근 사례 등을 참작해 평가했습니다.
맺으며 — “유찰이 많아도 싸지는 구조가 아니다”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 120,000,000원의 대항력 임차보증금이 최저가보다 큽니다. 현재 회차에서는 12,340,000원을 인수해 명목상 실질취득이 122,340,000원이고, 8회·9회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 계속 약 120,000,000원대입니다. 반면 리치하임의 실거래 평균은 104,166,666원, 최신 거래는 105,000,000원입니다.
여기에 7회 유찰, 17세대 소규모 도시형생활주택, 5.26% 매각률, 과거 매각불허가 관련 기록, 전세사기피해자 주택 매입요청 통보까지 겹쳐 있습니다. 따라서 “110,000,000원까지 내려왔으니 싸다”는 접근은 금물입니다. 이 사건은 권리와 가격을 함께 보면 보수적으로 접근해야 하는 대항력 인수형 물건입니다.
