광주지방법원 2025타경51558. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 1동 13층 1302호 아파트입니다. 감정가 203,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 113,680,000원, 감정가의 56%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차권입니다. 조금순 명의의 주택임차권이 등기돼 있고 보증금은 185,800,000원입니다. 제공된 임차인 판정에서는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 봐야 합니다.
말소기준권리는 2020.04.23. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 원우기술개발 근저당, 장종수 가압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 및 조금순의 임차권등기가 이어집니다. 등기 순위만 놓고 보면 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인의 대항력 여부가 미상으로 표시돼 있으므로 임차권등기 자체의 소멸과 임차보증금 인수 여부를 같은 문제로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51558 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 13층1302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 25층 건물 내 13층 · 남향 · 계단식 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 113,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,961,058원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 남교크레지움에듀파크 · 1개동 83세대 · 2020.04.13 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행, 핵심은 임차권
말소기준권리는 2020.04.23. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기부에는 최초 채권최고액 8,366,400,000원이 기재되고 같은 날 변경등기에는 채권최고액 100,800,000원과 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 주식회사원우기술개발 근저당 36,000,000원, 장종수 가압류 200,000,000원, 강제경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조금순 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 185,800,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조금순은 배당요구가 접수된 것으로 표시돼 있으며 접수일은 2024.04.08.입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 보증금 185,800,000원은 현재 최저매각가 113,680,000원보다 큽니다. 따라서 만약 원본 확인 결과 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조라면, 최저가가 내려간 것만으로 실제 취득비용이 낮아졌다고 볼 수 없습니다. 현재 제공된 배당계산은 매수인 인수를 0원으로 산정하고 있으나, 대항력 미상 상태에서는 그 0원을 확정값처럼 의존하지 않는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘56% 할인’을 시세 할인으로 볼 수 없다
현재 확인되는 수치는 감정가 203,000,000원과 2회 유찰 후 최저가 113,680,000원입니다. 동일 면적 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치는 확인되지 않아 최저가가 실제 시세보다 낮은지 직접 비교할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 56%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 표현할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,391,520원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 111,288,480원 |
| 2. 근저당 · 주식회사원우기술개발 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,961,058원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권 8,798,361,058원 중 111,288,480원이 배당되고, 미배당액은 8,687,072,578원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북교초등학교 남동측 인근의 주상복합지대이며 상가·학교·단독주택 등이 함께 위치합니다.
- 규모. 남교크레지움에듀파크는 1개동 83세대, 대상은 25층 건물 내 13층 1302호입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 남향, 계단식이며 도시가스 개별난방·엘리베이터·소화전·주차장·공동현관도어 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 447,000원/㎡, 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 원본 확인. 조금순의 전입·점유·확정일자와 말소기준권리의 선후관계를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 인수 0원 재검증. 배당계산상 인수액은 0원이지만 대항력 판정이 미상인 만큼 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 113,680,000원이 감정가의 56%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 다음 회차 시나리오. 3회 유찰 시 79,576,000원, 4회 유찰 시 55,703,200원으로 제시돼 있지만 대항력 위험이 남는다면 단순 가격 하락만으로 안전성이 높아지지 않습니다.
- 전기료 미납 확인. 관리실 출입구에 전기공급중단안내서가 부착됐고 전체 세대로 추정되는 2025년 1월~10월 전기료 약 11,353,550원이 미납된 것으로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 볼 숫자는 185,800,000원
이 물건은 감정가 203,000,000원에서 2회 유찰돼 113,680,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실제 판단의 중심에는 임차보증금 185,800,000원이 있습니다. 현재 시뮬레이션은 매수인 인수 0원으로 계산하지만, 임차인의 대항력은 가능·미상으로 표시돼 있습니다. 따라서 원본 확인 없이 “2회 유찰·56%라 싸다”는 결론을 내리는 것은 위험합니다.
등기 순위는 비교적 읽히지만 임차관계가 결론을 좌우하는 사건입니다. 대항력이 없고 인수 0원이 확정된다면 2회 유찰 가격을 별도로 평가할 수 있지만, 대항력이 인정되는 경우에는 미배당 보증금 인수 가능성을 반영한 실질취득비용으로 다시 판단해야 합니다. 이 사건은 가격보다 대항력 확정이 먼저입니다.
