창원지방법원 2025타경21023. 구암동 280-21 소재 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택으로 이용 중이며, 토지는 143.0㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 김봉안 7분의 3, 박은경 7분의 2, 박지훈 7분의 2의 공유 구조입니다. 2025년 11월 20일 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다.
권리의 중심은 2010년 4월 28일 설정된 동창원농업협동조합 채권최고액 54,000,000원의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 1층 점유자 윤진순의 전입일은 2016년 12월 23일로 말소기준보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21023 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 280-21 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 · 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 143.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 648,900원/㎡ |
| 소유자 | 김봉안 7분의 3 · 박은경 7분의 2 · 박지훈 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 183,127,000원 / 89,732,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 원인 | 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 전부 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 2010년 근저당이 말소기준
1993년 동부농업협동조합 근저당 17,000,000원은 2010년 4월 20일 이미 말소됐습니다. 이후 2010년 4월 28일 박상진 앞으로 소유권이 이전되면서 같은 날 동창원농업협동조합 근저당 54,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 현재 말소기준권리입니다. 2024년 7월 26일 상속을 원인으로 현재 공유자들에게 소유권이 이전됐고, 2025년 11월 20일 공유물분할을 위한 경매개시결정이 뒤따랐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|
| 윤진순(세대주:임춘경-자) | 1층 전부 | 2016.12.23 | 2,500원 | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 없음 |
윤진순의 전입신고일은 2016년 12월 23일입니다. 말소기준 근저당 설정일 2010년 4월 28일보다 약 6년 뒤이므로 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확인되지 않았지만, 대항력이 없는 만큼 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조로 보지는 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 최저가는 크게 내려왔지만 시세 비교는 불가
감정가는 183,127,000원, 현재 최저매각가는 89,732,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 2회 유찰됐기 때문에 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 89,732,000원이 현재 시장가격보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,732,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,015,176원 |
| 2. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박지훈 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,716,824원 |
현재 최저가 89,732,000원 가정에서는 동창원농업협동조합의 채권최고액 54,000,000원이 전액 배당되고, 집행비용 2,015,176원을 제외한 뒤 소유자 잔여액이 33,716,824원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 89,732,000원 | 54,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,812,399원 | 54,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 43,968,679원 | 42,777,243원 | 11,222,757원 | 0원 |
이 사건에서 중요한 점은 채권자 미배당과 매수인 인수가 같은 개념이 아니라는 것입니다. 4회 유찰 가정에서는 동창원농업협동조합에 11,222,757원이 덜 배당되지만, 계산상 매수인이 그 부족액을 인수하지는 않습니다. 따라서 가격이 더 내려가더라도 등기상 인수액은 0원으로 유지되는 시나리오입니다.
⑥ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 국립3.15민주묘지 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·공장·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다. 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창호는 섀시창호입니다. 급·배수, 위생설비, 도시가스 난방설비 및 전기설비가 있습니다.
- 토지. 143.0㎡의 대지이며 제1종일반주거지역입니다. 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 648,900원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 건물과 토지를 일괄매각하며 제시외 건물도 전부 매각에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 감정가 183,127,000원과 최저가 89,732,000원의 차이만 보고 저가 매수로 판단하지 말고, 구암동 인근 단독주택·토지 거래와 비교하세요.
- 임차인 점유 확인. 윤진순이 1층 전부를 점유하는 것으로 조사돼 있으므로 실제 거주·점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 모두 매각에 포함되므로 현황과 경계를 확인하세요.
- 공유물분할 경매 특성 확인. 현재 소유관계가 3인의 공유이고 공유물분할을 위해 경매가 개시된 사건임을 확인하세요.
- 배당 외 비용 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 관련 서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인이 필요”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2010년 동창원농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 2016년에 전입한 윤진순은 그보다 후순위여서 대항력이 없습니다. 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 따라서 보증금 승계 때문에 실질취득가가 불어나는 유형은 아닙니다.
반면 가격은 신중해야 합니다. 최저가가 89,732,000원까지 내려와 감정가의 49%가 됐지만, 이 사건에는 이를 검증할 최근 실거래 비교값이 없습니다. 감정가 대비 싸 보이는 것과 실제 시세보다 싼 것은 다릅니다. 권리상 위험보다 현장 상태와 주변 거래가격을 확인해 적정 입찰가를 산정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
