수원지방법원 2025타경1093. 보정동 연원마을삼성명가타운 105동 3층 302호, 전용 124.916㎡ 아파트입니다. 이 사건은 최저가 자체보다 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리를 보는 것이 핵심입니다. 말소기준은 2024.01.08. 케이비국민카드 가압류 6,096,011원이지만, 그보다 약 5년 앞선 2019.03.26. 장윤희의 전세권 320,000,000원이 존재합니다. 이 전세권은 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.
여기에 전입일 2019.10.16.인 이단재가 현황조사와 매각물건명세서에 확인됩니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없습니다. 말소기준보다 전입이 빠른 만큼 대항력 가능·미상으로 보고 추가 인수 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1093 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 보정동 1177 연원마을삼성명가타운아파트 105동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 124.916㎡ · 지상15층 건물의 3층 |
| 소유자 | 김윤수 |
| 감정가 / 최저가 | 1,000,000,000원 / 1,000,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 53,489,515원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.08. 갑구 17번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 · 6,096,011원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 남는다
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 가능·미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이단재 | 2019.10.16 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이단재를 확정적인 대항력 임차인으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류하는 것이 안전합니다. 장윤희 전세권 320,000,000원 인수와는 별개의 위험으로 보아야 하며, 이단재의 보증금이 확인될 경우 매수인 부담 구조가 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 시세 이상
연원마을삼성명가타운 전용 124.92㎡의 최근 12개월 거래는 5건, 평균 931,600,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 7층 975,000,000원입니다. 최저매각가 1,000,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 107.3%이고 최신 거래보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 124.92㎡ | 7 | 975,000,000원 |
| 2026.06 | 124.92㎡ | 9 | 948,000,000원 |
| 2026.06 | 124.92㎡ | 5 | 965,000,000원 |
| 2026.01 | 124.92㎡ | 8 | 900,000,000원 |
| 2025.12 | 124.92㎡ | 11 | 870,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 124.92㎡ | 5건 | 931,600,000원 |
전체 7건 평균은 911,142,857원이지만 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 931,600,000원이고 최신 거래는 975,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 +8.3%입니다. 그럼에도 신건 최저가 1,000,000,000원은 최근 시세보다 높습니다.
더 중요한 것은 최저가가 아니라 실질취득입니다. 매수인이 인수하는 장윤희 전세권 320,000,000원을 합치면 알려진 최소 실질취득은 1,320,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 약 141.7%, 최신 거래의 약 135.4%에 해당합니다. 이단재의 보증금은 아직 반영조차 되지 않은 금액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,000,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,400,000원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 장윤희 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 6,096,011원 | 6,096,011원 |
| 4. 가압류 · 최영재 | 48,197,080원 | 48,197,080원 |
| 5. 본압류로 이행 · 최영재 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 613,306,909원 |
배당 시뮬레이션은 장윤희 전세권 320,000,000원을 배당액에 포함하고 있으나, 권리 인수 판단에서는 매각물건명세서의 “전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨”이라는 명시 내용을 우선 반영했습니다. 또한 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감으로 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 이마트트레이더스 동측 인근으로, 주변은 유사 아파트단지·근린생활시설·학교·물류센터 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근은 무난하고 인근 버스정류장 거리와 운행빈도를 포함한 제반 교통상황은 보통입니다. 북서측으로 왕복 5차선 내외 도로를 통해 진출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상15층 아파트로 위생·급배수, 보일러난방, 소방설비, 승강기, 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 단지. 연원마을삼성명가타운은 424세대, 사용승인일은 2002.12.13이며 동일면적 최근 12개월 거래는 5건입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가 2,451,000원/㎡. 성장관리권역, 비행안전제3구역(전술), 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 상태. 아파트 개별세대로 이용 중이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균 931,600,000원, 최신 거래 975,000,000원이고 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 +8.3%입니다. 최근 시세는 상승 쪽이지만 경매 실질취득액은 그보다 훨씬 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수. 장윤희의 2019.03.26. 전세권 320,000,000원은 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 입찰가와 별도로 실질취득비용에 반영해야 합니다.
- 임차인 확인. 실제 임차인 이단재 1명의 전입일은 2019.10.16.입니다. 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 및 추가 인수 범위를 확정할 수 없습니다.
- 가격 기준. 최저가 1,000,000,000원은 최근 12개월 평균 931,600,000원의 107.3%로 이미 최근 시세 이상입니다. 실질취득 최소액 기준으로 비교해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 회차 착시. 현재는 0회 유찰 신건입니다. 단순히 유찰률이나 최저가 할인만 계산하기 전에 선순위 전세권 인수액을 항상 함께 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서에서 장윤희 전세권의 인수 문구와 이단재의 점유·보증금·배당요구 관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “10억짜리 경매”가 아니라 최소 13.2억 구조다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 대부분 소멸하지만, 그보다 앞선 장윤희의 전세권 320,000,000원이 살아남아 매수인에게 인수됩니다. 따라서 신건 최저가 1,000,000,000원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 알려진 권리만 더해도 최소 실질취득은 1,320,000,000원입니다.
최근 12개월 동일면적 평균은 931,600,000원, 최신 거래는 975,000,000원입니다. 최저가 자체가 최근 평균의 107.3%인 데다, 실질취득 최소액은 최근 평균의 약 141.7%까지 올라갑니다. 여기에 이단재의 보증금·확정일자가 미상이라 추가 인수 가능성도 닫혀 있지 않습니다. 선순위 전세권 인수 + 미상 임차인 + 최근 시세를 크게 웃도는 실질취득액이 겹친 사건으로, 신건 단계의 가격·권리 매력은 매우 낮게 평가하는 것이 타당합니다.
