수원지방법원 2025타경1093. 용인시 기흥구 보정동 연원마을삼성명가타운 105동 302호, 전용 124.916㎡ 아파트입니다. 소유자는 김윤수 씨로, 2011년 450,000,000원에 취득한 이력이 확인됩니다. 이번 경매는 최영재의 채권에 기초한 강제경매로 진행되고 있습니다. 감정가는 1,000,000,000원이지만 한 번 유찰되면서 최저매각가는 700,000,000원으로 내려왔습니다.
일반적인 아파트 경매라면 여기서 시세와 최저가를 비교하겠지만, 이 사건은 순서가 다릅니다. 가격표보다 먼저 등기부의 선순위 전세권부터 확인해야 합니다. 장윤희 명의의 전세권은 2019년 3월 26일 설정됐고, 말소기준인 2024년 1월 8일 케이비국민카드 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에서도 이 전세권의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
또 다른 인물인 이단재가 2019년 10월 16일 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일은 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 배당순위를 확정할 수 없습니다. 이 점유관계는 전세권과 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1093 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 보정동 1177 연원마을삼성명가타운아파트 제105동 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 용구대로 2460 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 124.916㎡ · 지상 15층 건물 중 3층 |
| 단지 규모 / 준공 | 424세대 · 2002.12.13 |
| 소유자 | 김윤수 · 2011.04.15 소유권이전 · 당시 거래가액 450,000,000원 |
| 감정가 | 1,000,000,000원 |
| 최저매각가 | 700,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매채권자 / 청구액 | 최영재 / 53,489,515원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.08 갑구 17번 · 케이비국민카드 가압류 6,096,011원 |
| 선순위 인수권리 | 을구 3번 장윤희 전세권 · 320,000,000원 |
| 점유 조사 | 이단재 · 2019.10.16 전입 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권 3.2억을 인수한다
권리분석의 분기점은 2024년 1월 8일입니다. 갑구 17번 케이비국민카드 가압류가 말소기준권리로 제시되어 있으며, 그 뒤에 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 기준보다 앞선 2019년 3월 26일 전세권은 다릅니다. 을구 3번 전세권자는 장윤희이며, 등기된 전세금은 320,000,000원입니다. 전세권 범위는 주거용 건물의 전부이고, 등기상 존속기간은 2019년 3월 26일부터 2021년 4월 15일까지입니다. 기간이 경과했다는 사실만으로 전세권 말소를 단정할 수 없습니다.
이 문구가 이 사건의 핵심입니다. 전세금 320,000,000원을 인수 부담으로 반영해야 하므로, 최저가 700,000,000원에 낙찰받더라도 권리 부담을 포함한 실질취득액은 1,020,000,000원으로 계산됩니다.
이는 등기상 전세금만 반영한 보수적 계산이며, 점유자의 별도 보증금 위험이나 취득 부대비용은 포함하지 않은 금액입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 대항력 가능성은 남아 있다
현황조사 및 매각물건명세서에는 이단재의 전입 사실이 확인됩니다. 전입일은 2019.10.16으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 전입이 선행한다는 사정만으로 보증금 반환채무의 인수를 확정할 수는 없습니다. 실제 주택 인도, 점유관계, 임대차계약의 존재, 보증금과 확정일자 등을 종합적으로 확인해야 합니다.
| 조사된 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이단재 | 2019.10.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 점유자는 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 확인된 인물은 없습니다.
동일한 임대차채권을 중복 계산해서도 안 되지만, 별개 임대차라면 추가 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 320,000,000원이 최종 인수액의 상한이라고 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 진짜 가격은 7억이 아니라 10.2억
같은 단지 연원마을삼성명가타운의 전용 124.92㎡ 실거래를 비교합니다. 전체 확인 거래는 7건이며, 최근 12개월에 해당하는 거래는 5건입니다. 가격 판단은 오래된 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 124.92㎡ | 7층 | 975,000,000원 |
| 2026.06 | 124.92㎡ | 9층 | 948,000,000원 |
| 2026.06 | 124.92㎡ | 5층 | 965,000,000원 |
| 2026.01 | 124.92㎡ | 8층 | 900,000,000원 |
| 2025.12 | 124.92㎡ | 11층 | 870,000,000원 |
| 2023.07 | 124.92㎡ | 15층 | 780,000,000원 |
| 2021.08 | 124.92㎡ | 2층 | 940,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 124.92㎡ | 5건 | 931,600,000원 |
| 전체 거래 평균 | 124.92㎡ | 7건 | 911,142,857원 |
최근 12개월 거래 평균은 931,600,000원이고, 최신 거래인 2026년 8월 거래금액은 975,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 이전 거래 평균보다 8.3% 상승한 것으로 집계됩니다. 가격 추세 자체는 상승 방향입니다.
그럼에도 실질취득액 1,020,000,000원은 최근 12개월 평균보다 88,400,000원, 최신 거래보다 45,000,000원 높습니다. 각각 최근 평균의 약 109.5%, 최신 거래가의 약 104.6%에 해당합니다.
전세권 부담을 더하면 실질취득액은 최근 평균의 109.5%로 올라갑니다. 따라서 이 사건을 시세보다 24.9% 저렴한 아파트로 해석하는 것은 잘못입니다.
④ 예상배당표 (매각가 700,000,000원 가정)
매각가 700,000,000원을 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용과 채권액을 차감한 잔여금까지 계산되어 있지만, 전세권 인수 여부는 이 배당계산만으로 판단할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,400,000원 |
| 1. 을구 3번 전세권 · 장윤희 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 2. 갑구 17번 가압류 · 케이비국민카드 | 6,096,011원 | 6,096,011원 |
| 3. 갑구 24번 가압류 · 최영재 | 48,197,080원 | 48,197,080원 |
| 4. 갑구 26번 강제경매개시결정 · 최영재 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 316,306,909원 |
집행비용 9,400,000원은 추정치입니다. 전세권 320,000,000원 및 후순위 채권의 배당을 가정한 산술표로, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
전액 배당을 받는 권리와 매수인에게 존속하는 권리는 법률관계 및 배당요구 여부에 따라 다르게 취급될 수 있습니다. 따라서 전세권 전액 배당과 전세권 말소가 확정된 것으로 판단해서는 안 됩니다.
최영재의 경매 청구금액은 53,489,515원이나 배당계산에 반영된 가압류 채권액은 48,197,080원이고, 경매개시결정 관련 별도 배당은 0원으로 표시됩니다. 이 차이도 실제 채권계산 및 배당순위 확인이 필요한 부분입니다.
권리분석의 기준은 명시된 전세권 인수 위험을 우선 반영하는 것입니다. 추후 전세권 전액 배당과 말소가 확정된다면 취득비용 판단도 달라질 수 있지만, 현재 이를 전제로 입찰가를 산정하는 것은 위험합니다.
특히 남동구·국세 관련 압류와 용인시 압류 등은 실제 조세채권액 및 법정기일에 따라 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 당해세에 해당하는 금액이 우선 차감되면 후순위 채권 배당 및 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다. 예상 잔여금 316,306,909원을 확정액으로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 인수액을 먼저 계산하라
한 차례 유찰된 현재 최저가부터 추가 유찰 시나리오까지 비교합니다. 여기서는 선순위 전세금 320,000,000원 인수 조건이 동일하게 유지된다고 가정합니다. 미상 점유자의 별도 보증금 위험은 반영하지 않았습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 전세권 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 700,000,000원 | 320,000,000원 | 1,020,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 489,999,999원 | 320,000,000원 | 809,999,999원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 342,999,999원 | 320,000,000원 | 662,999,999원 |
현재 최저가 기준 실질취득액은 최근 시세보다 높지만, 추가 유찰 시 전세금 320,000,000원이 그대로 유지된다는 조건에서는 실질취득액이 낮아집니다. 다만 이는 회차별 산술 시나리오일 뿐, 해당 가격에 실제 매수할 수 있다는 뜻이 아닙니다.
다만 전세권 320,000,000원 자체의 존속 여부와 이단재의 미상 보증금이 해결되지 않으면, 최저가가 내려갔다는 사실만으로 안전한 투자라고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 기흥구 보정동 이마트트레이더스 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·물류센터 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 무난하고, 인근 버스정류장의 거리 및 운행빈도를 고려한 대중교통 여건도 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 15층 건물의 3층 세대입니다. 위생·급배수·보일러난방·소방설비와 승강기, 지하주차장을 갖추고 있습니다. 내부는 직접 확인되지 않았습니다.
- 도로. 북서측 왕복 5차선 내외의 아스팔트 포장도로로 진출입할 수 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며, 성장관리권역·비행안전제3구역·상대보호구역·가축사육제한구역 및 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역 등 관련 제한사항이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 입찰 전 확인해야 합니다.
- 건축물 사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 개별공시지가는 2,451,000원/㎡입니다.
- 환금성. 424세대 단지로 동일 면적 실거래가 확인되지만 최근 12개월 표본은 5건입니다. 개별 호수의 층·향·내부상태와 실제 거래 가능 가격 차이를 고려해야 합니다.
다만 거래 상승 추세가 있다는 사실과 경매물건을 저렴하게 매수할 수 있다는 것은 별개의 문제입니다. 이 사건은 권리 부담을 반영한 실질취득액이 최근 거래 수준을 초과하므로 가격상 가점을 줄 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 확인. 을구 3번 장윤희 전세권 320,000,000원의 존속 여부와 매각 후 말소 가능성, 실제 인수 조건을 매각물건명세서 원본과 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수의 불일치 해소. 예상배당표에는 장윤희 전세권 전액 배당이 반영되지만 명세서에는 매수인 인수가 명시되어 있습니다. 배당요구 여부 및 전세권 처리 관계를 확인하지 않은 입찰은 위험합니다.
- 점유자 이단재의 임대차관계. 전입일 2019.10.16의 점유관계, 실제 인도·점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 명의 불일치 확인. 전세권자 장윤희와 점유자 이단재의 관계를 확인해야 합니다. 동일 보증금의 중복 계산을 피하면서도 별도 보증금 인수 위험을 놓치지 않아야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 및 국민건강보험공단 압류와 관련한 실제 채권액·법정기일·교부청구 여부를 확인해야 합니다.
- 신청채권 배당 확인. 강제경매 청구액 53,489,515원과 예상배당상 최영재 관련 금액의 차이, 별도 경매개시결정 항목의 배당 0원 표시를 검토해야 합니다.
- 자금계획. 입찰가뿐 아니라 전세권 인수 부담, 잠재적인 추가 임차보증금, 취득 부대비용 및 명도비용을 함께 검토해야 합니다.
- 실거래 비교. 최저매각가 700,000,000원만을 최근 시세와 비교하지 말고, 전세권 인수 조건을 반영한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 관리비·점유·내부상태. 공용부분 관리비 체납, 현황 점유관계, 내부 수리 필요 여부를 확인해야 합니다. 감정평가 당시 내부 확인은 이루어지지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 관련 서류를 입찰 전 최신 상태로 확인해야 합니다.
맺으며 — “7억에 낙찰받아도 7억짜리 매수가 아니다”
연원마을삼성명가타운 302호는 감정가 1,000,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저매각가가 700,000,000원으로 내려온 물건입니다. 하지만 이 숫자만 보고 판단하면 핵심 위험을 놓칩니다.
말소기준보다 앞선 장윤희 전세권 320,000,000원은 매각물건명세서에 매수인 인수권리로 명시되어 있습니다. 이를 반영한 실질취득액은 1,020,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 평형 평균 931,600,000원과 최신 거래 975,000,000원을 모두 웃돕니다.
더 큰 문제는 이단재의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았다는 점입니다. 선순위 전입 사실이 존재하는 만큼 추가 부담 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한 배당표상 전세권 전액 배당과 명세서상 전세권 인수가 충돌하므로, 실제 법률관계를 확인하기 전에는 인수위험이 해소됐다고 판단할 수 없습니다.
결론은 현 회차 입찰 보류입니다. 최근 거래가격의 상승 흐름은 긍정적이지만, 현재의 실질취득액은 최근 시세를 초과하고 선순위 권리 및 미상 점유관계의 불확실성까지 남아 있습니다. 추가 유찰로 가격이 조정되더라도 전세권 처리와 임차관계가 명확해지는 것이 먼저입니다. 이 사건의 승부처는 최저가 할인율이 아니라 실제 인수금액을 얼마까지 확정할 수 있느냐에 있습니다.
