광주지방법원 2025타경51564. 목포시 용당동 1180-12·1180-13, 도로명 양을로 180 소재의 기타 + 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 1층 사무실·2층 숙직실, 캐노피, 창고로 이용되고 있으며 토지는 주유소용지·상업용입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이고 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구도 포함됩니다.
권리구조 자체는 현재 등기상 비교적 명확합니다. 2021.02.05. 설정된 전남낙농업협동조합의 채권최고액 420,000,000원 근저당이 말소기준이며, 그 뒤 2025년부터 2026년까지 들어온 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51564 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 용당동 1180-12·1180-13 · 전라남도 목포시 양을로 180 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주유소용지 · 상업용 · 사무실(1층)·숙직실(2층)·캐노피·창고 |
| 소유자 | 최도연 |
| 감정가 / 최저가 | 611,414,880원 / 342,392,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전남낙농업협동조합 / 356,336,628원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 면적 299.7㎡ · 지목 주유소용지 · 평지 · 부정형 · 광대소각 · 공시지가 532,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 현재 매각구조에서 매수인이 승계할 임차보증금은 없으며 예상배당상 인수액도 0원입니다. 2021.02.05. 전남낙농업협동조합 근저당을 기준으로, 북동신용협동조합·신용보증기금·국민은행·전남낙농업협동조합·서울보증보험·영광굴비골신용협동조합· 신한카드·정삼수·고현실의 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·물건성 — 56%까지 내려왔지만 ‘싸다’로 끝낼 수 없다
현재 최저매각가는 342,392,000원으로, 감정가 611,414,880원의 56% 수준입니다. 이미 2회 유찰됐고, 3회 유찰 시 매각가 시나리오는 239,674,399원, 4회 유찰 시 167,772,079원입니다.
그러나 이 물건은 감정가 대비 할인율만으로 판단하기 어려운 유형입니다. 토지는 주유소용지·상업용이고, 건물은 사무실·숙직실·캐노피·창고이며 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구까지 일괄매각 대상입니다. 특히 기계기구 1·2는 운휴 상태로 정상적인 가동 여부 확인이 불가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 342,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,593,488원 |
| 2. 근저당권 · 전남낙농업협동조합 | 420,000,000원 | 336,798,512원 |
| 3. 가압류 · 북동신용협동조합 | 1,659,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 193,600,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민은행 | 52,535,078원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금(광주재기지원단 | 33,991,809원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 60,427,355원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 영광굴비골신용협동조합 | 538,414,990원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,001,061원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 정삼수 | 15,692,464원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 고현실 | 24,114,889원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 342,392,000원에서는 집행비용 5,593,488원 이후 전남낙농업협동조합 근저당에 336,798,512원이 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권액 3,103,277,646원 대비 미배당은 2,766,479,134원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 용당동 소재 목포시청 남서측 인근이며, 주위는 상업용·단독주택 등이 있는 미성숙상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물 1-가는 1층 사무실·2층 숙직실, 1-나는 캐노피, 1-다는 창고입니다.
- 토지. 지목 주유소용지, 토지이용상황 상업용, 평지·부정형·광대소각이며 면적은 299.7㎡, 공시지가는 532,300원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·철도보호지구에 해당합니다. 대로3류와 소로2류에 접합니다.
- 건물. 사무실·숙직실 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층, 캐노피는 철골조 강판지붕 단층, 창고는 조적조 강판지붕 단층입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구가 포함되는 점을 감정평가서와 함께 대조해야 합니다.
- 기계기구 상태. 기계기구 1·2가 운휴 상태여서 정상적인 가동 여부를 확인할 수 없습니다. 현장 상태 확인이 핵심입니다.
- 공부·현황 차이. 목록 1.(나)·(다)는 공부상 슬라브지붕이나 현황은 강판지붕이고, 목록 1.(다)는 공부상 펌프실이나 현황 창고입니다.
- 권리. 말소기준은 2021.02.05. 전남낙농업협동조합 근저당입니다. 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다.
- 배당. 현재 매각가 가정에서도 근저당권 채권최고액 전액이 배당되지 않고 후순위 가압류는 배당이 없습니다. 당해세 등 실제 배당 변수를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 2회 유찰·감정가 56%라는 할인율만으로 가격 우위를 단정하지 말고, 주유소용지·상업용 이용상태와 기계기구의 실제 상태를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 물건의 실제 상태
이 사건은 권리만 보면 방향이 분명합니다. 2021.02.05. 전남낙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자판단의 중심은 등기부 밖에 있습니다. 이 물건은 주유소용지와 사무실·숙직실·캐노피·창고, 그리고 기계기구를 묶어 매각하는 복합물건입니다. 현재 최저가는 감정가의 56%까지 내려왔지만 기계기구가 운휴 상태이고 정상적인 가동 여부를 확인할 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 소멸형, 가격은 현장 확인 후 판단”입니다. 낮아진 최저가 자체보다 일괄매각 대상의 실제 상태와 활용 가능성을 확인하는 것이 우선입니다.
