광주지방법원 2025타경51564. 목포시청 남서측 인근의 용당동 1180-12, 1180-13 토지와 제에이동·비동 건물, 관련 기계기구를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 지목상 주유소용지, 이용상황은 상업용이며, 건물은 1층 사무실·2층 숙직실, 캐노피와 창고로 이용되고 있습니다. 소유자는 최도연이며, 전남낙농업협동조합이 청구금액 356,336,628원으로 임의경매를 신청했습니다.
최저매각가는 감정가 611,414,880원에서 한 차례 유찰돼 427,990,000원까지 내려왔습니다. 다만 동일 용도의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 감정가의 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 기계기구가 운휴 상태이고 정상 가동 여부를 확인할 수 없어, 실제 취득 판단은 토지·건물 가치와 설비 상태를 분리해 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51564 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 용당동 1180-12, 1180-13 · 전라남도 목포시 양을로 180 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주유소용지 · 사무실·숙직실·캐노피·창고·기계기구 일괄매각 |
| 토지 현황 | 299.7㎡ · 주유소용지 · 상업용 · 평지·부정형 · 광대소각 |
| 소유자 | 최도연 (2010.10.11. 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 611,414,880원 / 427,990,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전남낙농업협동조합 / 356,336,628원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 인수 0원과 별개로 기준권리 재확인
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제권이나 낙찰자 승계 문제는 나타나지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 후순위 근저당권·가압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
등기에는 2025년 6월 이후 북동신용협동조합의 1,659,500,000원 가압류를 비롯해 신용보증기금·주식회사국민은행·전남낙농업협동조합·서울보증보험주식회사· 영광굴비골신용협동조합·신한카드 주식회사·정삼수·고현실 등의 가압류가 연속해 접수돼 있습니다. 가압류 총액이 크더라도 자료상 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸하며, 미배당 채권 자체가 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 시나리오 — 70%지만 ‘저가’ 판단 근거는 부족
현재 회차는 1회 유찰된 감정가의 70% 구간입니다. 추가 유찰 시 최저가와 채권 미배당액은 다음과 같이 변합니다. 매각대금이 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 427,990,000원 | 70% | 7,744,689,468원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 299,593,000원 | 49% | 7,871,400,870원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 209,715,100원 | 34% | 7,960,020,479원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 427,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,679,900원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국장기신용은행 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사한국장기신용은행 | 200,000,000원 | 171,310,100원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 한국산업은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 전남낙농업협동조합 근저당권 | 420,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 청구 | 356,336,628원 | 0원 |
| 전체 채권 | 8,165,999,568원 | 421,310,100원 |
| 미배당 합계 | - | 7,744,689,468원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위로 분류된 두 근저당권에 배당되고, 신청채권자를 포함한 후순위 채권자는 배당받지 못합니다. 총 미배당액은 7,744,689,468원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 배당표의 선순위 권리에는 등기상 말소기재가 함께 존재하므로 실제 배당순위는 원본 확인이 필요합니다.
④ 건물·기계기구 상태 — 정상 영업가치로 보기 어렵다
- 건물 이용. 건물 1-가는 1층 사무실·2층 숙직실, 1-나는 캐노피, 1-다는 창고로 이용되고 있습니다.
- 구조. 사무실·숙직실 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층이며, 캐노피는 철골조 강판지붕 단층, 창고는 조적조 강판지붕 단층입니다.
- 공부와 현황. 목록 1-나와 1-다는 공부상 슬라브지붕이나 현황은 강판지붕이며, 목록 1-다는 공부상 펌프실이나 현황은 창고입니다.
- 기계기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구가 일괄매각에 포함되며, 기계기구 1·2는 운휴 상태로 정상 가동 여부를 확인할 수 없습니다.
- 설비. 사무실·숙직실 건물에는 난방설비와 위생설비가 설치돼 있습니다.
⑤ 입지·토지 규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 용당동 목포시청 남서측 인근이며, 상업용 부동산과 단독주택 등이 혼재한 미성숙상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 해당 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 주유소용지, 이용상황은 상업용이며 평지의 부정형 토지입니다. 도로접면은 광대소각입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 대로3류와 소로2류에 접합니다.
- 제한사항. 철도보호지구에 저촉되고, 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 532,300원/㎡입니다.
- 환금성. 일반 주거용과 달리 주유소용지·상업용 건물·기계기구가 결합된 자산으로, 사용 목적과 설비 상태에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재검증. 1994.08.19. 근저당권을 기준으로 한 산정과 2001.04.09. 말소기재가 충돌하므로 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 직접 대조하세요.
- 배당순위 확인. 배당 시뮬레이션은 말소된 이력이 있는 과거 근저당권에 매각대금을 배분하고 있습니다. 실제 존속 권리와 배당요구 채권을 확인해야 합니다.
- 기계기구 가동 점검. 기계기구 1·2가 운휴 상태이므로 정상 작동, 수리 가능성, 사용가치를 현장에서 확인하세요.
- 현황·공부 차이. 슬라브지붕과 강판지붕, 펌프실과 창고의 차이가 매각 범위·이용·허가에 미치는 영향을 확인하세요.
- 주유소용지 현장조사. 토지와 기존 시설의 상태, 지하 설비, 철거·정비 필요 여부를 별도로 점검하세요.
- 가격 검증. 동일 용도 실거래 비교 없이 감정가 할인율만 보지 말고 토지·건물·기계기구를 구분해 재평가하세요.
- 규제 검토. 제2종일반주거지역, 철도보호지구 저촉, 상대보호구역 등 토지이용 제한이 향후 사용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 두 필지와 건물, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구가 모두 포함되는지 감정평가서 목록과 현장을 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 검토가 쉬운 물건”
이 사건은 임차인이 없고 계산상 인수액도 0원이어서 표면적인 승계 위험은 낮습니다. 하지만 권리 이력은 단순하지 않습니다. 자료상 말소기준은 1994년 근저당인데 같은 권리의 2001년 말소기재가 존재하고, 2010년 경매 매각 이후 다시 설정된 담보권과 2025년 이후 다수의 가압류가 이어집니다. 배당표 역시 과거 근저당권에 현재 매각대금을 우선 배분하고 있어 최신 원본에 따른 기준권리 재산정이 선행돼야 합니다.
물건 자체도 일반 건물이 아닙니다. 주유소용지와 사무실·숙직실·캐노피·창고, 정상 가동 여부를 알 수 없는 기계기구가 일괄매각됩니다. 감정가 611,414,880원에서 한 번 유찰돼 427,990,000원이 됐지만, 이를 최근 시세보다 저렴하다고 판단할 비교자료는 없습니다. 결론은 임차인 인수는 낮지만 권리 기준점, 설비 상태, 용도 전환 가능성과 환금성 확인 부담이 큰 특수물건입니다. 입찰 판단의 출발점은 할인율이 아니라 원본 권리 재검증과 현장 실사입니다.