수원지방법원 2025타경1352. 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 14층 1416호입니다. 등기상 현재 소유자는 천경화이고, 2021.09.07. 소유권이 이전됐습니다. 거래가액은 140,367,000원, 매매 원인일은 2021.08.07.입니다. 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 93,600,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
권리분석만 놓고 보면 구조는 단순합니다. 임차인은 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다. 2025.06.19. 주식회사신한은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로 매각 시 소멸합니다. 다만 등기 권리가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1352 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 14층 1416호 |
| 도로명주소 | 경기도 오산시 원동로 22 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 14층 1416호 |
| 소유자 | 천경화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 82,999,966원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원입니다. 2019.10.11. 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2021.09.07. 천경화에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 93,600,000원이 말소기준이며, 2025.06.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 시나리오 — 최저가 하락과 인수액은 별개
현재 회차는 감정가의 100%인 100,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 80,000,000원, 2회 유찰 시에는 64,000,000원으로 설정돼 있습니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득은 각 회차의 매각가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 100,000,000원 | 93,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 15,440,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 31,152,000원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당은 커지지만 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 80,000,000원·64,000,000원으로 내려갈수록 실질취득액도 같은 금액으로 내려갑니다. 다만 현재 가격이 주변 거래가격 대비 싼지 여부는 별도로 확인해야 하며, 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,200,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 93,600,000원 | 93,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,200,000원 |
100,000,000원 매각 가정에서 집행비용 2,200,000원, 주식회사신한은행 근저당권 93,600,000원이 배당되고 소유자 잔여는 4,200,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 오산시 원동 소재 운암고등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·오피스텔·각급학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상 빌딩까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오산역이 소재해 대중교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 해당 호실은 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 14층 1416호이며, 위생설비·급배수설비·승강기설비·소화전설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 대로2류(폭 30m~35m), 남측으로 소로1류(폭 10m~12m)의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 2,716,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·비행안전제3구역(전술) 등이 포함되고, 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도·현황 대조. 사건 용도 표기인 근린시설과 감정평가 이용상태인 오피스텔을 등기·건축물 관련 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가와 같은 100,000,000원입니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 현재 가격을 저렴하다고 판단하지 말고 주변 거래가격과 별도로 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 80,000,000원, 2회 유찰 시 64,000,000원이며 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유자와 이용상태를 현장에서 확인하는 절차가 필요합니다.
- 규제 확인. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·비행안전제3구역(전술)·상대보호구역 등 토지이용계획상 제한을 실제 사용계획과 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 판단 포인트는 용도와 가격
이 사건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2021.09.07. 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정은 소멸하며 임차인과 매수인 인수액은 없습니다. 현재 100,000,000원 매각 가정에서는 채권 미배당도 0원입니다.
다만 권리 안전성이 곧 가격 매력도를 뜻하지는 않습니다. 현재는 신건으로 감정가와 최저가가 모두 100,000,000원이며, 사건 용도 표기는 근린시설인 반면 실제 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 인수 위험보다 용도 확인과 가격 검증에 있습니다. 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 추가 확인입니다.
