수원지방법원 2025타경50178. 화성시 봉담읍 동화리 봉담자이라피네 103동 16층 1602호 아파트입니다. 철근콘크리트구조 25층 건물의 16층에 위치하며, 소유자는 윤영미입니다. 등기상 소유권은 2024년 1월 25일 이전됐고 당시 거래가액은 427,110,000원으로 기재돼 있습니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 275,000,000원의 근저당을 설정했습니다.

이후 오케이자산관리대부의 근저당이 설정되고, 오케이자산관리대부와 신한은행의 임의경매개시결정이 각각 등기됐습니다. 경매절차상 기준이 되는 권리는 선순위 신한은행 근저당입니다. 일반적인 근저당권과 경매개시결정의 소멸 구조만 보면 매수인이 후순위 금융채무를 승계할 이유는 크지 않습니다.

그런데 금융채무가 말소된다는 사실과 부동산을 온전하게 취득한다는 것은 별개의 문제입니다. 이 사건에는 매각물건명세서에 명시된 대지권 문제가 있고, 점유자의 보증금과 임대차관계도 확정적으로 확인되지 않습니다. 여기에 실제 거래시세가 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 저렴한지도 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 대지권은 별도 문제

핵심은 2024.01.25 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 275,000,000원이며 이 권리가 말소기준이 됩니다. 그 뒤 설정된 오케이자산관리대부의 150,000,000원 근저당과 두 건의 임의경매개시결정은 정상적인 매각으로 소멸할 예정입니다.

현대캐피탈의 채권최고액 30,000,000원 근저당은 2024년 4월 25일 이미 말소됐습니다. 기존 하나자산신탁 명의의 신탁등기 및 금지사항등기도 소유권 이전 과정에서 말소됐습니다. 따라서 이미 말소된 담보권을 현재의 매수인 인수채무로 다시 계산해서는 안 됩니다.

② 전입·점유 관계 — 3명 모두 후순위 전입, 보증금은 미상

현황조사 및 매각물건명세서에는 하명순, 신동희, 신유성이 확인 대상자로 기재돼 있습니다. 세 사람 모두 전입일이 2024.06.28로, 신한은행 근저당 설정일인 2024.01.25보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로 보면 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖추지 못한 후순위 전입입니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준일의 선후관계에 따른 판단입니다. 우선변제 및 승계 여부는 보증금·확정일자·실제 임대차관계 확인이 필요합니다. 세 사람이 각각 독립된 임차인인지도 확정되지 않았습니다.

세 사람의 보증금, 월차임, 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 단순히 인원수에 보증금을 추정하여 합산할 수 없고, 동일한 전입일만으로 각자의 임대차관계가 독립돼 있다고 판단할 수도 없습니다. 특히 신동희는 오케이자산관리대부 근저당의 채무자로도 기재돼 있으므로 담보관계와 실제 점유·임차관계의 구분이 필요합니다.

③ 대지권 — 이 물건에서 가장 먼저 확인할 사항

매각물건명세서의 비고에는 이 아파트가 대지권 미등기이고 대지권 유무를 알 수 없다고 명시돼 있습니다. 이는 단순히 등기 정리가 늦어진 상황이라고 확정할 수 없는 중요한 제한사항입니다.

분양계약서 사본과 토지·건물 취득세 납부 사실은 대지권의 실체를 검토할 때 중요한 자료가 됩니다. 그러나 이러한 서류만으로 대지권 존재, 소유권 귀속, 등기 가능성이 모두 입증됐다고 결론 내릴 수는 없습니다.

토지 등기부, 신탁원부, 분양계약 관련 서류, 대지지분의 귀속 및 이전 절차를 함께 확인해야 합니다. 대지권 취득이 지연되거나 불가능한 사정이 존재한다면 향후 금융기관 담보평가나 재매각에도 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 이 문제는 입찰 후 해결할 단순한 서류 정리 문제가 아니라 입찰 여부 자체를 결정하는 핵심 선결조건입니다.

④ 가격 판단 — 70% 할인율만으로는 싸다고 할 수 없다

현재 최저가는 376,600,000원으로 감정가 538,000,000원의 70%입니다. 감정가에서 1회 유찰됐다는 사실은 명확하지만, 실제 매매시장에서 형성된 가격과의 비교는 별개의 문제입니다.

현재 확인할 수 있는 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 없어 최저가가 최근 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 소유자 윤영미의 등기상 과거 거래가액인 427,110,000원 역시 현재 시장가격을 대체하는 지표가 아닙니다. 과거 거래가보다 최저가가 낮다는 이유만으로 수익이나 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 남는다

추가 유찰에 따른 최저가 변화와 채권자 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 추정되지만, 대지권 및 점유관계의 불확실성이 유찰만으로 해결되지는 않습니다.

추가 유찰 회차는 가정된 시나리오이며 실제 유찰이나 매각가격을 예측하거나 보장하지 않습니다. 미배당액은 채권최고액 기준 추정으로, 곧바로 매수인이 부담하는 금액을 의미하지 않습니다.

가격이 내려갈수록 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다. 하지만 이는 후순위 근저당권자가 배당받지 못하는 문제이지, 그 금액이 자동으로 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다.

반대로 대지권의 유무와 취득 가능성은 최저가가 내려간다고 달라지는 사항이 아닙니다. 추가 유찰로 가격이 낮아지더라도 대지권 문제가 해소되지 않으면 최종 취득의 경제성과 환금성은 여전히 불확실합니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 376,600,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당은 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 실제 채권잔액·이자·질권에 따른 배당관계·당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되면 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 경기도 화성시 봉담읍 동화리 소재 와우초등학교 북서측 인근으로, 주변에는 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성돼 있는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 25층 건물 중 16층 1602호입니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방, 승강기, 소화전 및 화재관련 설비, 지하주차장설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 내 도로를 통해 공도와 연결되며, 토지는 평탄하게 조성된 가장형 부지입니다.
• 건축물 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 이는 대지권 유무가 확인됐다는 의미가 아닙니다.
• 환금성. 아파트라는 이용 형태 자체는 일반적인 주거용 부동산이지만, 이 물건의 실제 환금성은 대지권 정리 가능성과 점유관계, 거래시세 확인에 크게 좌우됩니다.

⑧ 입찰 전 체크리스트

• 대지권 유무 최우선 확인. 토지 등기부, 신탁원부 및 분양계약 관련 자료를 확인해 실제 대지사용권의 존재와 매수인의 취득 가능성을 검토해야 합니다.
• 대지권 미등기 해소 가능성. 분양회사와 관계 기관을 통해 지분 이전 및 대지권등기 가능 여부, 필요한 절차와 비용을 확인해야 합니다.
• 취득세 납부 회신 검토. 2026.08.12 회신 내용과 분양계약서 사본을 직접 대조해야 합니다. 세금 납부 사실만으로 소유권 귀속을 확정하지 않아야 합니다.
• 전입·점유자 확인. 하명순·신동희·신유성의 실제 점유 여부, 상호관계, 임대차계약, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당부채권 질권. 김영수의 질권이 설정된 오케이자산관리대부 근저당의 배당 및 말소처리를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 봉담자이라피네 동일 평형의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격 및 거래 추세를 확인하고 최저가와 비교해야 합니다.
• 명도. 현황조사상 전입 확인 대상자가 있으므로 실제 거주자와 인도 가능 여부, 명도협의 또는 인도명령 등 필요한 절차를 검토해야 합니다.
• 관리비와 세금. 공용부분 관리비 체납 여부 및 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 확인해야 합니다.
• 매각기일 최종 확인. 2026.10.27 입찰 전 법원의 최신 매각물건명세서, 매각기일 변경·취하·정지 여부를 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 본 분석에 사용된 등기사항과 감정평가 내용은 최신 등기부, 매각물건명세서 및 현황조사 원본과 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인보다 대지권 확인이 먼저”

이 물건은 감정가 538,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 376,600,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 상당한 폭으로 내려온 아파트입니다. 금융권리 측면에서도 말소기준 이후의 근저당과 경매개시결정은 소멸할 예정이고, 매수인 인수채무는 0원으로 추정됩니다.

그렇지만 투자 판단을 어렵게 만드는 문제는 다른 곳에 있습니다. 대지권이 미등기이고 그 유무 자체가 확인되지 않았다는 점입니다. 대지권 가격이 최저매각가에 반영됐다는 사실만으로 실제 대지지분을 취득할 수 있다고 판단할 수 없습니다. 전입 확인 대상자 3명의 임대차관계와 보증금도 확인이 필요합니다.

최근 실거래 시세 역시 확인되지 않아 최저가가 시세보다 유리한지 결론 내리기 어렵습니다. 추가 유찰로 가격이 내려가더라도 대지권 문제가 자동으로 해결되지는 않습니다. 말소될 금융권리가 많지 않다는 장점보다 대지권 취득 가능성이라는 핵심 위험을 먼저 검증해야 합니다.

결론은 ‘조건부 보류’입니다. 대지권의 실체와 등기 가능성을 확인하고, 점유·임대차관계를 정리한 다음, 최근 실거래와 실질취득비용을 비교하는 순서가 적절합니다. 현 단계에서는 감정가 대비 70%라는 숫자만을 근거로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.