수원지방법원 2025타경50178. 봉담자이라피네 103동 16층 1602호 아파트입니다. 윤영미 명의의 소유권이전은 2024.01.25 등기됐고, 거래가액은 427,110,000원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 275,000,000원의 근저당을 설정했으며 이것이 말소기준권리입니다. 이후 오케이자산관리대부의 채권최고액 150,000,000원 근저당과 경매개시결정들이 이어졌고, 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
다만 이 사건은 권리순위만 보고 끝내기 어렵습니다. 감정평가 기준시점에도 대지권미정리 상태로 확인됐고, 매각물건명세서 역시 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음이라고 적고 있습니다. 분양계약서 사본에는 대지지분·대지금액이 명시돼 있고, 2026.08.12 화성시 효행구청 회신으로 토지와 건물에 대한 취득세 납부 사실도 확인됐지만, 입찰 전에는 대지권 귀속과 등기 가능성을 반드시 원문 기준으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50178 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 동화서북안길 50, 103동 16층1602호 (봉담자이라피네) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 평지붕 25층 건물 내 제16층 제1602호 · 현재 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 윤영미 · 거래가액 427,110,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 538,000,000원 / 538,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에는 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2024.01.25 주식회사신한은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주식회사오케이자산관리대부의 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현대캐피탈의 2024.03.15 근저당은 2024.04.25 이미 말소됐습니다. 오케이자산관리대부의 근저당권부채권에는 2025.03.17 김영수 명의의 질권설정이 부기돼 있으므로, 해당 부기권리까지 포함한 최종 말소관계는 입찰 전 등기 원본에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 전입자 확인 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하명순 | 2024.06.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신동희 | 2024.06.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신유성 | 2024.06.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 사람의 전입일은 모두 2024.06.28로 동일합니다. 말소기준권리인 신한은행 근저당 2024.01.25보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 이 전입 자체만으로 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당순위와 실제 점유관계는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조할 필요가 있습니다.
③ 대지권 — 이 물건의 핵심 확인사항
매각물건명세서에는 네 가지가 함께 기재돼 있습니다. 첫째, 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 둘째, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함. 셋째, 분양회사에서 대지지분·대지금액이 명시된 분양계약서 사본을 제출. 넷째, 화성시 효행구청에서 토지+건물에 대한 취득세가 납부됐다는 2026.08.12 사실조회 회신이 있다는 내용입니다.
④ 예상배당표 (매각가 538,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,780,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이자산관리대부 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 105,220,000원 |
현재 회차에서는 채권총액 425,000,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 소유자 잔여는 105,220,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰되면 채권 미배당은 커지지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 538,000,000원 | 425,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 430,400,000원 | 423,696,000원 | 1,304,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 344,320,000원 | 338,699,520원 | 86,300,480원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당은 커집니다. 하지만 제공된 시나리오에서는 현재 회차, 1회 유찰, 2회 유찰 모두 매수인 인수액 0원입니다. 따라서 가격이 내려간다고 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득비가 고정되는 유형은 아닙니다.
⑥ 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리·대지권 확인이 우선
현재 최저매각가는 감정가와 같은 538,000,000원이고, 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 538,000,000원입니다. 동일 물건군의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 이 금액이 최근 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 따라서 이 사건의 판단 포인트는 가격 할인율 자체보다 대지권 미등기 상태를 어느 수준까지 해소할 수 있느냐에 있습니다.
⑦ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 봉담읍 동화리 소재 와우초등학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 25층 건물 내 16층 1602호로, 위생·급배수·도시가스보일러 난방·승강기·소화전·화재관련·지하주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 대지권. 기준시점 현재 대지권미정리 상태입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기·유무 미상이라는 명세서 문구와 분양계약서 사본, 2026.08.12 취득세 사실조회 회신을 함께 확인하세요.
- 전입자 3명 확인. 하명순·신동희·신유성 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구와 실제 점유관계는 확인이 필요합니다.
- 질권 부기 확인. 오케이자산관리대부 근저당권부채권에 2025.03.17 김영수의 질권설정이 존재하므로 최종 말소관계를 등기 원본에서 대조하세요.
- 배당표 검증. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이지만 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교 없이 감정가 538,000,000원이 싸다고 단정하지 말고, 대지권 상태를 확인한 뒤 가격 판단을 분리해 진행하는 편이 안전합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 핵심은 대지권이다
이 사건의 말소기준은 2024.01.25 신한은행 근저당입니다. 전입자 3명은 모두 그보다 늦은 2024.06.28 전입이라 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 권리순위만 보면 비교적 단순합니다.
하지만 대지권 미등기·대지권 유무 미상이라는 문구가 이 물건의 성격을 바꿉니다. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됐고 분양계약서와 취득세 납부 회신이 존재하더라도, 등기상 대지권이 정리된 것은 아닙니다. 따라서 결론은 “인수 0원은 긍정적, 대지권 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
