수원지방법원 2025타경50871. 경기도 용인시 기흥구 중동의 블레싱타워 4층 401호입니다. 사건상 용도는 다세대이고 감정평가서의 이용상태는 연립주택으로 기재되어 있습니다. 내부는 방 2개와 거실·주방·욕실·다용도실, 별도의 다락층에 방 1개·욕실·다락·테라스가 있는 구조입니다. 2020년 10월 사용승인된 건물로 전체 16세대의 소규모 공동주택입니다.

현재 최저매각가는 감정가 351,000,000원의 70%인 245,700,000원입니다. 수치만 보면 할인 폭이 상당하지만, 문제는 감정가가 실제 거래 수준보다 높게 형성되어 있다는 점입니다. 최근 거래 표본 평균은 166,166,666원이며, 마지막으로 확인되는 거래도 2024년 4월의 159,500,000원입니다. 현재 최저가가 이보다 높으므로 감정가 대비 할인율을 실질적인 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현재 권리를 구분해야 한다

2022년 매각 이후 등기된 임동규 근저당권 150,000,000원, 김성원 가압류 45,186,191원, 국세·지방세 압류 및 경매개시결정 등은 배당계산에서 매각으로 소멸하는 권리로 처리됩니다. 김기덕 가압류의 본등기에는 말소 표시가 있으나 관련 경정등기는 별도로 나타나므로 최신 등기상 정리 상태를 확인해야 합니다.

특히 2021.09.06 민간임대주택등기가 존재한다는 점도 지나치면 안 됩니다. 기존 등기 내용에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 의무가 기재되어 있습니다. 현재 등록 상태와 경매 매각 이후 해당 등기의 효력은 별도로 확인해야 하며, 단순히 근저당권 이후의 권리가 소멸한다는 사실만으로 모든 관련 문제까지 해결되었다고 볼 수 없습니다.

② 시세 비교 — 1회 유찰인데도 최근 거래보다 비싸다

블레싱타워 동일 면적대의 확인된 실거래는 총 5건입니다. 이 가운데 2021년 거래 2건은 각각 300,000,000원이고, 2024년 거래 3건은 159,500,000원~179,000,000원 수준입니다. 오래된 고가 거래가 전체 평균을 끌어올리고 있어 전체 평균 219,700,000원보다 최근 거래 표본 평균 166,166,666원을 우선적으로 봐야 합니다.

현재 최저매각가 245,700,000원은 최근 거래 3건 평균인 166,166,666원의 147.9%에 해당합니다. 데이터상 마지막 거래인 2024년 4월의 159,500,000원보다도 높습니다. 감정가 대비 70%라는 표시와 달리 실제 거래가격과 비교하면 저렴한 경매가 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 245,700,000원 가정)

북인천새마을금고 명의로 산정된 근저당권은 이후 새마을금고중앙회로 이전 등기되었습니다. 배당표는 제시된 채권최고액과 예상 매각대금을 기준으로 한 단순 추정입니다. 김기덕 관련 채권액, 당해세·최우선변제 및 실제 배당순위 변경 가능성은 반영되지 않았습니다.

전체 배당계산상 채권액은 471,186,191원이며, 채권자에게 돌아갈 것으로 예상되는 금액은 241,460,200원입니다. 총 미배당 추정액은 229,725,991원입니다. 신청채권 청구액 259,444,480원도 예상배당액만으로는 전액 충족되지 않습니다. 다만 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다. 배당모형상 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 입찰가와 변하지 않는 확인사항

2회 유찰 시 가정 최저가는 171,990,000원으로 최근 거래 평균 166,166,666원에 가까워지지만 여전히 평균보다 높습니다. 3회 유찰 시 가정 최저가는 120,392,999원으로 낮아집니다. 그러나 이는 매각이 계속 유찰된다는 가정에 따른 시나리오일 뿐 실제 입찰 기회나 낙찰가격을 보장하지 않습니다.

각 시나리오의 배당계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이는 미확인 임차인 없이 매각이 진행된다는 가정에 따른 것입니다. 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 확인되면 실질취득비용은 낙찰가에 인수액을 더하여 다시 계산해야 합니다. 유찰로 최저가가 내려간다는 이유만으로 실질취득비용도 같은 비율로 감소한다고 볼 수는 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 기흥구 중동 초당초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·근린생활시설·아파트단지·공원·임야 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물 내 차량 출입이 가능하고, 주변에 노선버스정류장·간선도로와 초당역(에버라인)이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 2020.10.30 사용승인된 철근콘크리트구조, 경사슬래브지붕, 지하 2층·지상 4층 건물입니다. 외벽은 석재타일 마감, 내부는 벽지·타일 마감입니다.
• 설비. 급배수·급탕설비, 엘리베이터, LPG 난방설비, 소방설비 및 옥외주차장을 갖춘 것으로 조사되었습니다.
• 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역이며 상대보호구역·성장관리권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었으나, 다락층·테라스의 실제 현황과 적법성은 현장에서 별도 점검하는 편이 안전합니다.
• 지형 특성. 중동 38-6번지는 동·서측 고저차가 있으며, 동측 인접도로에서는 지하 2층과 지하 1층이 지상에 노출되어 있습니다.
• 환금성. 16세대 소규모 공동주택으로 거래 표본이 제한적입니다. 2021년과 2024년 거래가격의 차이가 상당하고 평균 유찰 횟수도 2.8회여서 재매도 가격을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 매각물건명세서. 임차인·인수 권리·매각조건을 최종 확인하세요. 배당모형상 0원이라는 이유로 권리 인수 위험이 완전히 사라졌다고 가정해서는 안 됩니다.
• 임대관계·전입세대. 감정평가 당시 임대관계를 조사하지 못했습니다. 실제 점유자, 전입신고, 확정일자, 보증금 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2021.09.06 민간임대주택등기의 현재 존속 여부, 임대의무 관련 효력 및 매각 후 처리 여부를 관계기관과 최신 서류로 확인하세요.
• 말소기준 재검토. 과거 용인시 압류는 2022년 매각으로 말소되었습니다. 현 경매에서는 2022.08.12 을구 3번 근저당권을 중심으로 우선순위를 검토하되 법원 원본에서 최종 확정하세요.
• 국세·지방세. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부 및 배당 우선순위를 확인하세요. 집행비용과 후순위 미배당액은 세금 반영에 따라 달라질 수 있습니다.
• 실거래 시세. 마지막으로 확인된 거래가 2024년 4월이므로 2026년 입찰 판단에 앞서 더 최근 거래, 인근 유사 물건 및 실제 매물 호가를 재확인해야 합니다.
• 다락층·테라스. 실제 구조·사용상태·누수·관리상태·건축물대장과의 일치 여부를 확인하세요.
• 입찰보증금. 실제 입찰보증금액과 납부방식은 해당 매각공고로 확인하세요.
• 관리비·점유 인도. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자 인도 가능성을 별도로 확인하세요.

맺으며 — “30% 할인”보다 중요한 것은 실제 거래가격

블레싱타워 401호는 감정가 351,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 245,700,000원으로 내려온 물건입니다. 그러나 최근 확인된 거래 3건 평균은 166,166,666원이며, 현재 최저가는 그 147.9%에 달합니다. 여기에 거래가격 추세 -44.6%, 16세대 소규모 공동주택, 임대관계 미확인이라는 요소가 겹칩니다.

등기상 후순위 권리는 대체로 매각으로 소멸하는 구조이고 계산상 인수액도 0원입니다. 하지만 민간임대주택 등기와 미확인 점유관계 때문에 권리 안전성을 최종 확정하기는 어렵습니다. 가격은 현 회차에서 경쟁력이 부족하며, 추가 유찰 여부와 관계없이 임차·점유관계를 먼저 검증해야 합니다. 현재로서는 신중하게 관망하면서 실제 시세와 권리관계를 재확인하는 판단이 합리적입니다.