수원지방법원 2025타경50871. 블레싱타워 4층 401호로, 사건상 용도는 다세대, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 전용면적은 64.9538㎡로 확인되고, 감정평가서에는 방2·거실·주방·욕실·다용도실과 다락층의 방1·욕실·다락·테라스가 기재돼 있습니다. 2020년 10월 30일 사용승인된 철근콘크리트조 지하2층·지상4층 건물의 4층 401호입니다.
현재 최저가는 감정가와 같은 351,000,000원입니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원이므로 실질취득액 역시 351,000,000원입니다. 문제는 이 금액이 최근 12개월 실거래 평균 166,166,666원의 211.2%라는 점입니다. 전체 5건 평균 219,700,000원만 보더라도 최저가는 159.8% 수준이지만, 과거 300,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50871 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로 213, 4층401호 (중동,블레싱타워) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정평가 이용상태 연립주택 · 전용 64.9538㎡ · 4층 401호 |
| 소유자 | 차미자 · 2022.08.12 강제경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 351,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북인천새마을금고 / 259,444,480원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 과거 경매로 한 차례 정리된 뒤 다시 설정된 권리
이 부동산은 2022.08.12 강제경매 매각으로 차미자가 소유권을 취득하면서, 이전 소유권 시기의 가압류·가등기·압류와 기존 북인천새마을금고 근저당이 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현 소유권 아래에서는 같은 날 설정된 을구 3번 북인천새마을금고 근저당 276,000,000원부터 권리 흐름을 보는 것이 중요합니다. 뒤이어 임동규 근저당 150,000,000원, 김기덕 가압류, 김성원 가압류, 국세·지방세 압류, 경매개시결정이 이어집니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 관계인 부재로 임대관계를 조사하지 못한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거는 없지만, 점유·임대관계까지 완전히 확인됐다고 보기도 어렵습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건 가격이 두 배 이상
블레싱타워는 총 16세대, 2020.10.30 사용승인 건물입니다. 대상 면적과 일치하는 64.95㎡ 실거래는 5건이 확인되며, 그중 최근 12개월 기준으로 잡힌 거래는 3건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 64.95㎡ | 1 | 159,500,000원 |
| 2024.04 | 64.95㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2024.03 | 64.95㎡ | 1 | 179,000,000원 |
| 2021.07 | 64.95㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2021.06 | 64.95㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 166,166,666원 |
최신 거래는 2024.04의 159,500,000원, 최근 12개월 평균은 166,166,666원입니다. 반면 현재 실질취득액은 351,000,000원으로 최근 12개월 평균의 211.2%입니다. 전체 평균 219,700,000원에는 2021년의 300,000,000원 거래가 포함돼 있고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 44.6% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 대비 159.8%라는 수치만으로도 비싸지만, 최근 시세를 기준으로 보면 가격 부담이 더 크게 드러납니다.
③ 예상배당표 (매각가 351,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,714,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 북인천새마을금고 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 임동규 | 150,000,000원 | 69,286,000원 |
| 4. 갑구 14-1번 가압류 · 김기덕 | - | 0원 |
| 5. 갑구 17번 가압류 · 김성원 | 45,186,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 351,000,000원에서 채권자 총 청구액은 471,186,191원, 채권자 배당액은 345,286,000원, 미배당은 125,900,191원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당은 줄지만 가격 매력은 여전히 별도 검토
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 351,000,000원 | 345,286,000원 | 125,900,191원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 280,800,000원 | 276,068,800원 | 195,117,391원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 224,640,000원 | 220,695,040원 | 250,491,151원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 신청채권자 관련 배당 가정이 충족되지만, 2회 유찰 시에는 신청채권자 청구액 259,444,480원에 비해 배당액이 220,695,040원으로 줄어 미충족 상태가 됩니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 인수가 없다는 사실과 가격이 매력적이라는 판단은 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초당초등학교 남서측 인근이며, 부근은 공동주택·근린생활시설·아파트단지·공원·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장·간선도로·초당역(에버라인)이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 연립주택으로 방2·거실·주방·욕실·다용도실과 다락층의 방1·욕실·다락·테라스가 기재돼 있습니다.
- 건물. 2020.10.30 사용승인된 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지하2층·지상4층 건물이며, 엘리베이터·난방설비(LPG)·소방설비·옥외주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역, 도시지역, 성장관리권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 공시지가는 1,413,000원/㎡입니다.
- 환금성. 블레싱타워는 16세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 최근 거래가격은 159,500,000원·160,000,000원·179,000,000원으로 과거 300,000,000원 거래보다 크게 낮아졌습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 219,700,000원보다 최근 12개월 평균 166,166,666원과 최신 거래 159,500,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -44.6%입니다. 과거 300,000,000원 거래를 현재 가격 근거로 그대로 적용하기 어렵습니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가 현장조사에서는 관계인 부재로 임대관계를 조사하지 못했습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 권리 연혁 구분. 2022.08.12 이전 권리는 강제경매 매각으로 한 차례 정리됐고, 현 소유권 아래의 근저당과 후속 권리를 기준으로 현재 경매를 봐야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “실질취득 3.51억”이 더 중요하다
이 사건은 배당표만 보면 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 하지만 투자 판단의 결론은 그 한 줄에서 끝나지 않습니다. 현재 신건 최저가이자 실질취득액인 351,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 166,166,666원의 211.2%입니다. 최신 거래도 159,500,000원이고, 최근 거래군은 과거 대비 44.6% 하락했습니다.
총 16세대 규모, 경매 통계상 평균 2.4회 유찰이라는 환금성 지표까지 함께 보면, 권리상 인수 부담은 낮지만 신건 가격은 보류가 타당합니다. 1회 유찰 280,800,000원, 2회 유찰 224,640,000원도 최근 12개월 평균 166,166,666원보다 높은 금액입니다. 이 물건의 승부처는 ‘인수 여부’가 아니라 최근 시세 하락을 얼마나 충분히 가격에 반영하느냐입니다.