수원지방법원 2025타경54310. 화성시 병점동 병점역 센트럴 뷰 306동 1층 104호 아파트입니다. 등기 흐름의 핵심은 2021.02.10 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 218,400,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 같은 은행의 85,800,000원 근저당권과 삼성카드 19,549,303원 가압류, 경기신용보증재단 24,700,000원 가압류, 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
과거 국민은행 근저당권과 하나은행 근저당권은 이미 말소된 등기입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 361,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용과 등기상 채권액을 모두 배당하고 소유자에게 6,696,697원이 남는 구조로 계산돼, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54310 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동 821 병점역 센트럴 뷰 306 1층104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·발코니·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 13층 건 내 제1층 제104호 · 사용승인 2004.11.30 |
| 소유자 | 노정표 · 2020.12.08 매매 · 거래가액 304,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 361,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 261,833,491원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 인수액 0원과 별개로, 현장 점유자 및 실제 임대차관계는 매각물건명세서·현황조사와 현장 확인으로 최종 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 361,000,000원으로 신건입니다. 병점역센트럴뷰는 498세대, 사용승인일은 2004.11.30이며 분석 대상 면적은 84.91㎡로 표시돼 있습니다. 다만 제공된 시세 자료에는 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 금액이 없어, 감정가 361,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 확인할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 361,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,854,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 218,400,000원 | 218,400,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 85,800,000원 | 85,800,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,549,303원 | 19,549,303원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 경기신용보증재단 | 24,700,000원 | 24,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,696,697원 |
현재 회차 361,000,000원에서는 채권 총액 348,449,303원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 6,696,697원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 361,000,000원 | 348,449,303원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 288,800,000원 | 283,956,800원 | 64,492,503원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 231,040,000원 | 227,005,440원 | 121,443,863원 | 0원 |
유찰되면 채권자들이 배당받지 못하는 금액은 커지지만, 이 자료상 그 부족분이 낙찰자에게 승계되지는 않습니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태안초등학교 동측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·각급 학교·공원 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남서측 근거리에 병점역(지하철 1호선)이 있어 제반 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 중로2류·가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역·비행안전제2구역·비행안전제6구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,430,000원/㎡이며 토지는 평지·사다리형, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서, 현장 점유를 최종 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 361,000,000원은 감정가 100%입니다. 비교 실거래가가 없는 만큼 주변 동일 단지·동일 면적의 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 을구 4번 2021.02.10 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 기준이라는 점과 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기에서 재확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2021.02.10 한국스탠다드차타드은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당과 가압류가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 현재는 신건 361,000,000원이고, 최근 실거래 비교금액이 없어 이 가격이 시장 대비 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 여기에 감정요항표상 임대관계가 미상이라는 점까지 고려하면, 이 물건의 핵심은 “권리상 인수 0원을 확인한 뒤 실제 점유와 가격을 별도로 검증하는 것”입니다.