수원지방법원 2025타경54355. 수원시 권선구 세류동 453-5 소재 다세대주택 2층 203호가 경매에 나왔습니다. 감정가 210,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 147,000,000원으로 내려왔습니다. 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이며, 청구금액은 205,000,000원입니다. 이 금액은 등기된 임차인 정우리의 임차보증금과 같습니다.

처음 등기를 보면 긴장할 만합니다. 정우리는 2020.12.28 전입했고 2020.11.30 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2022.01.28 국세 압류보다 앞선 시점에 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 주택임차권등기는 2023.01.17 접수됐지만, 임차인의 전입·점유와 확정일자는 그보다 앞섭니다. 등기된 임차권이 매각으로 말소되는 문제와 미회수 보증금을 매수인이 인수하는 문제는 별개로 봐야 합니다.

여기에 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 남은 보증금반환채권을 청구하지 않으며, 임차권등기 말소에도 동의한다는 확약서를 제출한 것입니다. 따라서 이 사건은 단순한 보증금 인수형 경매가 아니라, 확약에 의해 주된 인수위험이 해소되는 구조로 평가할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기상 최초 근저당은 2019.12.09 안산신용협동조합의 채권최고액 744,000,000원 근저당권입니다. 다만 해당 근저당은 2020.12.24 해지에 따라 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 이 물건의 현재 권리분석에서 말소기준으로 적용되는 권리는 2022.01.28 국세 압류입니다.

그 뒤 수원시의 압류 2건과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 이 압류들과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 국세·지방세 압류가 매각으로 말소된다는 사실이 세금의 배당순위까지 없애는 것은 아닙니다. 당해세 해당 여부와 법정기일에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지

실제 임차인은 정우리 1명입니다. 시보증은 정우리의 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고로 분류되며, 독립적인 임대차보증금을 가진 별도 임차인으로 계산하지 않습니다. 따라서 보증금을 2건으로 더해 판단해서는 안 됩니다.

③ 실질취득액 — 확약 전과 후는 전혀 다르다

현재 최저매각가 147,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 예상 집행비용은 2,858,000원이고 임차보증금에 배당될 금액은 144,142,000원입니다. 정우리의 보증금 205,000,000원 중 60,858,000원이 부족해집니다.

실질취득액은 낙찰가와 매수인 인수 보증금의 합계입니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 부대비용은 제외했습니다. 확약 전 금액은 예상배당액에 따른 계산상 인수 시나리오이며, 실제 우선순위 세금과 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

여기서 주의할 점이 있습니다. 확약이 없는 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 총취득비용이 보증금 수준에 묶이게 됩니다. 따라서 감정가의 70%까지 떨어졌다는 이유만으로 저렴한 물건이라고 볼 수 없습니다.

반대로 이 사건은 제출된 포기 확약이 유효한 범위에서는 매수인이 미배당 보증금을 떠안지 않습니다. 실제 가격 판단의 출발점은 최저가 147,000,000원이지만, 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 별도로 검증해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용을 우선 차감하고 임차보증금에 배분한 추정입니다. 국세·지방세 중 우선 배당되는 세금과 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권자 청구액과 임차보증금이 같은 금액으로 나타나지만, 보증금 대위·승계 신고가 있으므로 별개의 독립 채무처럼 단순 합산하면 안 됩니다. 실제 배당표와 채권 승계관계는 원본 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액을 구분

2회·3회 유찰은 가상 시나리오이며 실제 매각 일정이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 인수 계산은 각 회차의 추정배당에 따른 금액입니다. 실질취득액은 확약의 유효성과 적용 범위를 전제로 하며 부대비용을 제외했습니다.

확약이 없는 경우라면 현재 회차에서 147,000,000원을 낙찰가로 내고 60,858,000원의 미배당 보증금을 인수해 207,858,000원이 됩니다. 유찰이 반복돼도 낙찰가 하락분 상당액이 보증금 부족분으로 옮겨가므로 총취득비용은 대체로 보증금 부근에 머무는 구조입니다.

하지만 이 사건의 확약이 유효하게 적용되면 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 추가 유찰에 따른 낙찰가 하락은 실질취득액 하락으로 이어질 수 있습니다. 그렇다고 다음 회차 가격이 곧 시세보다 싼 가격이라는 의미는 아닙니다. 실거래 비교 없이 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.

⑥ 가격 판단 — 감정가 대비 70%, 하지만 시세 판단은 별개

감정가 210,000,000원 대비 현재 최저매각가는 147,000,000원입니다. 감정가에서 63,000,000원 낮아진 금액입니다. 확약이 유효할 경우 현재 회차의 실질취득액도 이 낙찰가와 같습니다.

그런데 이 물건은 아파트가 아니라 세류동의 다세대주택입니다. 다세대주택은 같은 건물 안에서도 층·향·내부 상태·면적·대지권에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 시장가격을 평가하기 어렵습니다.

가격 검증의 기준은 과거의 높은 거래가격이 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 가장 가까운 시점의 실거래여야 합니다. 특히 최근 거래가격이 이전 거래보다 하락하는 시장이라면 과거 감정가는 현재 시장가격을 과대평가할 수 있습니다. 이 사건에 대해 하락 추세가 확인됐다는 뜻은 아니며, 실제 거래 추세를 검증한 후 가격을 판단해야 한다는 의미입니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 소재 세류중학교 남동측 인근입니다. 다세대주택과 아파트 등이 혼재한 주거지대로 조사됐습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 용이하고, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 6m의 수원천로에 접합니다. 토지는 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 중 2층 203호입니다. 석재붙임 및 몰탈 위 페인트 등의 외벽 마감, 벽지 도배와 페인팅 등의 내벽 마감, 새시창호로 조사됐습니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 소방설비 및 주차장시설이 갖춰져 있습니다.
• 용도지역·규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류 접합, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 물건의 상태와 권리·점유 조건에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 최근 실거래 수준과 실제 매도 가능 가격을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.26 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기, 미회수 보증금 청구 포기, 임차권등기 말소 동의가 매각물건명세서 원본에 정확히 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
• 승계 범위 확인. 정우리의 보증금 205,000,000원과 보증기관 대위·승계 신고의 관계, 채권 승계 범위 및 잔존채권 포기 효력을 대조해야 합니다. 동일 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 임차권등기 말소. 을구 3번 정우리의 주택임차권등기와 관련해 확약에 따른 말소 처리 가능 여부 및 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 점유자·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 공실이라고 단정할 수 없습니다. 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 압류. 2022.01.28 국세 압류와 2023.05.15 및 2023.05.22 지방세 압류에 관한 체납세목·법정기일·배당순위를 점검해야 합니다.
• 예상배당 재확인. 현재 집행비용 2,858,000원과 임차보증금 배당액 144,142,000원은 추정치입니다. 실제 배당에서 선순위 세금 등이 반영되면 금액이 변할 수 있습니다.
• 최근 실거래 조사. 세류동 인근 다세대주택 가운데 면적·건축연도·층·입지·대지권이 비교 가능한 거래를 확인해야 합니다. 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다.
• 건물 상태 확인. 누수·결로·설비 상태, 공용부분 관리, 주차시설, 관리비 체납 여부와 실제 수선 부담을 조사해야 합니다.
• 최신 서류 확인. 2026.10.27 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매기록의 변경 사항을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금 2.05억의 함정을 확약이 해소하지만, 가격은 별개다”

이 사건에서 권리분석의 출발점은 실제 임차인 정우리 1명의 보증금 205,000,000원입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입과 확정일자를 가지고 있어, 일반적인 대항력 인수형 구조라면 현재 회차의 계산상 보증금 인수액은 60,858,000원에 달합니다. 단순히 최저가 147,000,000원만 보고 판단했다면 중요한 비용을 놓칠 수 있습니다.

하지만 2026.05.26 주택도시보증공사의 확약서가 결론을 바꿉니다. 우선변제권만 행사하고 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 유효하게 적용되면 낙찰자의 실질 보증금 인수액은 0원입니다. 시보증의 신고는 원임차인 보증금의 대위·승계로 분류되므로 별개의 임차보증금으로 더하지 않습니다.

남은 문제는 가격과 실행 위험입니다. 이 물건은 감정가 210,000,000원에서 1회 유찰됐지만, 실제 시장에서 147,000,000원이 충분히 낮은 가격인지는 확인되지 않았습니다. 국세·지방세 압류의 배당순위와 확약의 적용 범위, 현재 점유 상태와 명도 문제도 직접 검증해야 합니다.

종합 판단은 C등급의 신중 검토 대상입니다. 확약이 주된 인수위험을 해소하는 강점은 분명하지만, 다세대주택의 최근 실거래 검증 없이 가격상 이익을 확정할 수 없고 세금·권리말소·점유 확인이 남아 있습니다. 권리의 해법은 확약서에 있고, 입찰의 해답은 검증된 시장가격에 있습니다.