수원지방법원 2025타경54355. 수원시 권선구 세류동 453-5, 수원천로 7의 2층 203호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 말소기준보다 앞선 임차인과 그 뒤 제출된 주택도시보증공사의 확약서입니다. 정우리는 2020.11.29. 임대차계약, 2020.11.30. 확정일자, 2020.12.25. 점유개시, 2020.12.28. 전입을 마쳤고 보증금은 205,000,000원입니다. 말소기준인 2022.01.28. 국 압류보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 임차권입니다.
하지만 2026.05.26. 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정우리 임차권에 한해서는 배당 부족이 생기더라도 매수인에게 넘어오는 보증금 인수위험을 실질 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54355 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 453-5 2층 203호 · 도로명 경기도 수원시 권선구 수원천로 7 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상 5층 건물 중 2층 203호 |
| 소유자 | 김대성 · 2021.01.22. 소유권 이전 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 결론을 바꾼다
2019.12.09. 안산신용협동조합의 채권최고액 744,000,000원 근저당권이 있었지만 2020.12.24. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2022.01.28. 국의 압류입니다. 그보다 앞서 정우리가 전입과 점유를 갖췄으므로 대항력이 인정되는 구조이고, 2023.01.17. 보증금 205,000,000원의 주택임차권까지 등기됐습니다.
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 정우리 주택 전부 · 임차권등기 | 205,000,000원 | 2020.12.28 / 2020.11.30 | 대항력 있음 우선변제 확약 적용 |
| 시보증 정우리 보증금 대위·승계 신고 | 별도 합산 없음 | 2020.12.28 / 2020.11.30 | 대항력 우선변제 승계 중복 |
② 유찰 시나리오 — 원자료 인수액과 실질 인수는 구분해야 한다
대항력 임차인의 보증금은 205,000,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 보증금 아래로 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 실질취득액이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 확약서가 있어 예외입니다.
| 회차 | 매각가 | 원자료상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 210,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (80%) | 168,000,000원 | 40,152,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (64%) | 134,400,000원 | 73,281,600원 | 0원* |
* 1회·2회 유찰 시 표시된 40,152,000원·73,281,600원은 대항력 임차인의 미배당분을 인수하는 일반 계산값입니다. 이 사건은 2026.05.26. 확약서에 따라 정우리 임차권의 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 정우리 보증금 | 205,000,000원 | 205,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 1,260,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 기준 미배당액이 203,740,000원으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 5층 건물 중 2층 203호입니다.
- 입지. 세류중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 아파트 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6m의 수원천로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·소로2류 접합, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.26. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서 및 법원 서류에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
- 실제 임차인 수 확인. 정우리 1명이며 ‘시보증’은 보증기관 대위·승계 중복신고입니다. 보증금을 별도로 합산하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순위를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 권리상 실질 인수는 0원*으로 정리되지만 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 210,000,000원이 시장가격 대비 유리한지는 별도로 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하고 확약에 임차권 말소 동의가 포함돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 절차를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘205,000,000원’보다 ‘확약서’
표면만 보면 말소기준보다 앞선 보증금 205,000,000원의 대항력 임차권이 있어 부담이 큰 물건입니다. 특히 1회 유찰 시 원자료상 40,152,000원, 2회 유찰 시 73,281,600원의 인수액이 계산되는 구조입니다. 그러나 2026.05.26. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 미회수 보증금의 매수인 청구도 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정우리 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
‘시보증’ 신고까지 합쳐 임차인이 2명이라고 보거나 보증금을 중복 합산해서도 안 됩니다. 실제 임차인은 정우리 1명입니다. 남는 변수는 세금 압류 3건과 가격입니다. 권리구조는 확약으로 정리되지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 210,000,000원이 적정한지는 별도 검증이 필요합니다. 이 사건의 핵심은 확약서 원문과 세금관계 확인입니다.
