수원지방법원 2025타경54404. 화성시 산척동 호반프라자 1층 104호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 5층 중 1층에 있고, 토지는 제1종근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 현황은 공실이며 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 확인된 임차인이 없어 임차보증금 승계 문제는 나타나지 않고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다.
권리 흐름은 다소 특이합니다. 2023년 군산시수산업협동조합 명의 근저당권이 설정됐다가 등기상 이미 말소 처리돼 있고, 2025년에는 해당 근저당권의 확정채권양도에 따른 수협엔피엘대부주식회사 명의 권리이전 기재가 이어집니다. 별도로 제공된 권리판정에서는 2025.02.12 임의경매개시결정을 말소기준으로 보고, 이후 2026년 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54404 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 산척동 787-1 호반프라자 1층 104호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄신리천로1길 73 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물(제1종근린생활시설) · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 5층 중 1층 104호 |
| 소유자 | 배영미 (2023.09.07 매매, 거래가 850,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 902,000,000원 / 902,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 군산시수산업협동조합 / 563,729,968원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 확인된 임차인 없고 인수액 0원
확인된 임차인은 없습니다. 현황조사상 이용상태는 공실이고, 임대관계는 미상입니다. 따라서 현재 확인된 자료만으로는 대항력 임차인의 보증금 승계 문제가 나타나지 않습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다.
② 가격 판단 — ‘싸다’고 말할 시세 근거가 없다
이 물건에는 최근 12개월 평균 실거래가나 최신 거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 902,000,000원 또는 현재 최저가 902,000,000원을 두고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 상가 성격의 제1종근린생활시설은 개별 호수의 위치·전면 노출·유동인구·임대수익 등에 따라 가격 차이가 커질 수 있어, 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 2023.09.07 소유권 취득 거래가 | 850,000,000원 | 현재 소유자 취득가 |
| 감정가 | 902,000,000원 | 취득 거래가보다 52,000,000원 높음 |
| 현재 최저가 | 902,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 721,600,000원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 577,280,000원 | 감정가 64% |
현재 최저가는 2023년 소유권 취득 거래가 850,000,000원보다 52,000,000원 높습니다. 다만 이 2023년 거래 한 건을 현재 시세로 간주할 수는 없습니다. 결론적으로 신건 단계에서는 권리 안전성과 가격 매력도를 분리해서 봐야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 902,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,420,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 890,580,000원 |
현재 배당 추정에는 채권자 배당액이 0원으로 제시되어 있고, 신청채권액은 563,729,968원입니다. 실제 배당관계는 법원의 채권신고·배당요구 및 최신 권리관계 원문을 반드시 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창의고등학교 남서측 인근. 주변은 아파트·소매점포·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 현황 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 중로각지입니다. 토지면적은 1,097.1㎡, 공시지가는 2,865,000원/㎡입니다.
- 도로. 주위로 소로3류·중로1류·중로3류와 접합니다.
- 규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 공용 위생설비·소화설비·승강기설비와 시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 제1종근린생활시설로 이용되는 상업용 성격의 1층 호실입니다. 최근 실거래 자료가 없어 현재 가격대의 시장 소화력은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 대조. 2023년 근저당권 말소 표시와 2025년 확정채권양도에 따른 근저당권 이전 기재를 최신 등기부 원문에서 다시 확인하세요.
- 공실 재확인. 감정평가 당시 공실이지만 매각기일까지 점유 상태가 바뀔 수 있으므로 현장과 현황조사 원문을 확인하세요.
- 시세 조사. 최근 실거래 자료가 없으므로 같은 건물·인근 상가의 실제 거래가, 임대료, 공실률을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 상가 수익성. 1층이라는 점만으로 높은 환금성을 단정할 수 없습니다. 전면 노출, 출입 동선, 배후수요, 임대 가능 업종을 현장에서 확인하세요.
- 세금·관리비. 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당관계 원문 확인. 신청채권액 563,729,968원과 현재 배당 추정상의 채권자 배당 0원 사이 관계를 법원 기록의 채권신고·배당요구 내용과 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증 전”
이 물건의 장점은 분명합니다. 확인된 임차인이 없고 현황은 공실이며, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 장점만으로 신건 902,000,000원을 좋은 가격이라 평가할 수는 없습니다. 최근 실거래 자료가 없고, 현재 최저가는 2023년 소유자 취득 거래가 850,000,000원보다 52,000,000원 높습니다. 더구나 용도는 아파트가 아니라 제1종근린생활시설로 이용되는 상업용 성격의 집합건물입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 보류. 신건에서의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 실제 상권·임대수익·최근 거래가를 확인해 902,000,000원의 타당성을 검증하는 데 있습니다.
