수원지방법원 2025타경54404. 경기도 화성시 산척동 787-1, 동탄신리천로1길 73에 위치한 호반프라자 1층 104호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이며, 등기상 집합건물이고 감정평가 내용에서는 제1종근린생활시설의 부지로 설명되어 있습니다. 따라서 일반 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설 관련 집합건물의 특성을 고려해 분석해야 합니다.
소유자 배영미는 2023.09.07 매매를 원인으로 거래가액 850,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날짜에 군산시수산업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 660,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 2025.02.12 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025.11.05에는 근저당권 이전등기가 나타납니다.
문제는 최초 근저당권이 이미 말소된 것으로 분류되어 있는 반면, 이를 대상으로 하는 후속 이전등기는 별도로 남아 있다는 점입니다. 또한 배당 산출에서는 채권자 배당이 0원으로 처리되어 있습니다. 권리의 실제 존속 여부와 배당관계를 원본으로 대조하기 전에는 권리관계가 완전히 정리됐다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54404 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 산척동 787-1 호반프라자 1층 104호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄신리천로1길 73 |
| 물건종류 | 대지 · 등기상 집합건물 · 제1종근린생활시설 관련 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 5층 중 1층 104호 |
| 이용상태 | 감정평가상 공실 |
| 소유자 | 배영미 (2023.09.07 소유권이전, 거래가액 850,000,000원) |
| 감정가 | 902,000,000원 |
| 최저매각가 | 631,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 군산시수산업협동조합 |
| 청구액 | 563,729,968원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소·이전 관계 확인
등기 흐름의 출발점은 2019.09.05 소유권보존등기입니다. 이후 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 이미 말소됐으며, 2023.09.07 배영미 앞으로 소유권이 이전됐습니다.
현재 산출상 말소기준으로 표시되는 권리는 2025.02.12 임의경매개시결정입니다. 앞선 2023.09.07 근저당권은 이미 말소된 것으로 분류되지만, 2025.11.05 수협엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기는 별도 후속 권리로 확인됩니다.
2026.03.04 화성시의 압류는 경매개시결정 이후 등기됐으며 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 화성시 압류와 관련한 조세채권은 등기 말소 여부와 별개로 배당순위 및 당해세 영향을 검토해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가 70%는 시세 70%가 아니다
이번 회차 최저매각가는 631,400,000원입니다. 감정가 902,000,000원의 70%로, 1회 유찰에 따른 가격 인하가 적용된 상태입니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 631,400,000원 | 시세 검증 필요 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 441,980,000원 | 가정 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 309,386,000원 | 가정 시나리오 |
표에서 확인할 수 있는 것은 감정가를 기준으로 한 회차별 가격 변화입니다. 실제 거래가격이나 최근 시세와 비교한 할인율은 아닙니다. 주변 근린생활시설의 최근 거래, 같은 상권 내 유사 점포의 매매가격, 임대수익 및 공실 가능성까지 확인해야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 631,400,000원 가정 · 산출 결과 검증 필요)
| 배당 항목 | 채권액 | 산출액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,714,000원 |
| 신청채권자 · 군산시수산업협동조합 | 563,729,968원 | 0원 (산출상) |
| 소유자 교부 · 산출상 잔여 | — | 622,686,000원 |
| 매수인 인수 | — | 0원 |
위 금액은 제공된 산출 결과를 표시한 것으로, 확정 배당표가 아닙니다. 신청채권자 청구액이 배당에 반영되지 않았고, 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영될 수 있습니다. 산출상 소유자 잔여액을 실제 교부액으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 산척동 창의고등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 소매점포, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 5층 건물 중 1층 104호입니다. 공용 위생설비, 소화설비, 승강기 및 시스템 냉난방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역의 사다리형 평탄지이며 집합건축물(제1종근린생활시설)의 부지로 이용 중입니다. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 토지면적은 1,097.1㎡이고 공시지가는 2,865,000원/㎡입니다. 이 토지면적은 해당 호실의 전용면적을 뜻하지 않습니다.
- 도로. 소로3류·중로1류·중로3류와 접하며 토지의 도로접면은 중로각지로 표시됩니다.
- 규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역 (화성동탄(2)), 상대보호구역, 성장관리권역 및 택지개발지구 등의 제한사항이 있습니다. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재됩니다.
- 환금성. 근린생활시설의 환금성은 상권 내 점포 수요, 임대차 조건, 공실 기간과 밀접하게 연결됩니다. 현재 공실이라는 점을 고려하여 임대수익 및 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2023.09.07 근저당권의 실제 말소 여부와 2025.11.05 근저당권 이전등기의 효력 및 채권자 지위를 등기사항전부증명서 원본으로 대조하세요.
- 채권자 배당 검증. 신청채권자 청구액 563,729,968원이 배당 산출에서 빠진 이유를 확인하고 실제 배당순위와 잔여액을 다시 검토하세요.
- 압류 및 조세. 2026.03.04 화성시 압류와 관련한 체납세액, 당해세 여부 및 우선배당 가능성을 확인하세요.
- 점유·임차관계. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 여부와 임대차계약, 사업자등록, 대항력 유무를 조사하세요.
- 시세·임대수익. 감정가 70%라는 비율에 의존하지 말고 동일 상권의 유사 점포 매매 사례와 임대료, 공실률 및 예상 수익률을 기준으로 입찰가를 산정하세요.
- 건축물 이용. 건축물대장상 해당 호실의 정확한 용도, 전용면적, 대지권, 업종 제한과 시설 상태를 확인하세요.
- 관리비·점포 비용. 미납 관리비, 공용부분 관리비, 원상복구 및 설비 수선 비용을 확인하세요.
- 매각기일 확인. 2026.10.27 매각 진행 여부와 변경·취하 가능성 등을 법원 매각공고에서 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 기록을 직접 검토하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 실제 권리와 시세”
화성 호반프라자 104호는 감정가 902,000,000원에서 1회 유찰돼 631,400,000원에 입찰할 수 있는 회차입니다. 감정평가상 공실이고 산출상 매수인 인수액이 없다는 점은 긍정적입니다.
그러나 근저당권 말소·이전등기 관계가 추가 확인 대상이며, 563,729,968원의 청구채권이 배당 산출에 반영되지 않은 문제도 있습니다. 실제 거래 시세와의 비교도 아직 검증되지 않았습니다.
결론은 조건부 검토, 입찰 판단은 보류입니다. 권리 원본 및 배당 내역이 확인되고, 유사 근린생활시설의 거래가격과 임대수익으로 최저매각가의 적정성이 입증될 때 접근하는 것이 타당합니다. 현재로서는 감정가 대비 할인폭만으로 매력적인 투자라고 평가할 근거가 부족합니다.
