수원지방법원 2025타경54414. 용인시 수지구 상현동 광교푸르지오시티3단지 8층 812호 오피스텔입니다. 신분당선 상현역 동측 인근에 위치하고, 감정가 160,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 112,000,000원으로 낮아졌습니다. 겉으로만 보면 감정가 대비 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 등기를 확인하면 얘기가 달라집니다. 2024년 5월에 등기된 민소정의 주택임차권이 있고, 이 임차권은 2025년 2월의 강제경매개시결정보다 먼저 성립한 권리입니다.

더구나 매각물건명세서에는 해당 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있습니다. 따라서 경매가격이 낮아져도 그만큼 보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다. 실제 투자 판단은 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합친 금액에서 시작해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

등기상 과거 수원새마을금고 근저당권과 홍성구 전세권은 이미 말소됐습니다. 용인시수지구의 압류 역시 해제·말소됐습니다. 현재 권리판단에서 주목할 것은 2024.05.30. 등기된 민소정의 주택임차권과 2025.02.14. 강제경매개시결정의 선후관계입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

민소정은 등기부상 임차권자이면서 이번 강제경매의 신청채권자이기도 합니다. 임차보증금 145,000,000원과 경매 청구금액 153,163,697원은 동일인과 관련된 금액으로, 서로 독립된 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다. 청구금액과 보증금의 차이에 대해서는 채권계산서 등으로 세부 내역을 확인해야 합니다.

③ 가격의 실체 — 유찰돼도 총취득금액은 크게 내려가지 않는다

현 회차 최저매각가인 112,000,000원에 낙찰된다고 가정해 보겠습니다. 예상 집행비용 2,368,000원을 공제하면 민소정에게 배당될 금액은 109,632,000원입니다. 보증금 145,000,000원에서 이를 뺀 35,368,000원이 남습니다. 그 잔액은 매수인이 인수합니다.

이 구조에서 중요한 것은 낙찰가를 낮추는 만큼 보증금 미배당 잔액이 증가한다는 점입니다. 계산상 낙찰가 + 보증금 인수액은 약 145,000,000원 수준에 묶이게 됩니다. 집행비용 차이만큼 총액이 달라질 수 있지만, 여러 차례 유찰됐다고 총취득금액이 낙찰가만큼 크게 감소하지는 않습니다.

회차별 실질취득금액은 각 회차 최저매각가와 예상 인수액을 합산한 값입니다. 실제 낙찰가·집행비용·배당순위 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 시세 판단 — 감정가 할인율과 시장 할인율은 다르다

감정가 160,000,000원에 비해 최저매각가 112,000,000원은 낮습니다. 그러나 보증금 인수까지 반영한 현 회차 실질취득금액은 147,368,000원입니다. 감정가 대비로는 약 92.1% 수준이며, 겉으로 보이는 70%와 차이가 큽니다.

더 중요한 점은 감정가가 현재 시장 거래가격을 보장하지 않는다는 것입니다. 이 호수와 비교 가능한 최근 실거래가격을 확인하지 않은 상태에서는 147,368,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 오피스텔은 실제 이용상태, 임대수요, 공실 가능성 및 환금성까지 함께 봐야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)

예상배당은 매각대금 112,000,000원을 전제로 한 계산입니다. 매수인 인수액은 매각대금에서 지급하는 배당이 아니라 별도의 승계 부담입니다. 강제경매 신청채권자와 임차권자가 동일인이므로 두 채권 표시액을 독립적인 보증금 채무처럼 중복 합산하면 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당표에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 수지구 상현동 신분당선 상현역 동측 인근입니다. 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 신분당선 상현역과 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 지하 4층·지상 10층 철근콘크리트구조 건물 중 8층 812호입니다. 외벽 석재 타일 마감, 내부 벽지 및 일부 타일 마감, 샷시창호와 승강기·난방설비 등이 확인됩니다.
• 도로. 토지는 서측 왕복 3차선 포장도로와 북측 폭 약 10미터의 보행자 전용도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 해당하며 상대보호구역 등 토지이용 규제가 있습니다.
• 공부·이용상태. 현황 오피스텔로 이용 중이고 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 역세권 접근성은 긍정적이지만 오피스텔의 실제 거래가격·임대료·공실 수준을 확인해야 합니다. 특히 이 물건은 선순위 임차보증금 인수로 실질취득금액이 높게 유지되는 만큼 출구가격 검증이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 을구 5번 민소정 임차권등기가 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서의 보증금 미배당 잔액 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 실질취득금액 기준. 현 회차 예상 낙찰가 112,000,000원에 인수보증금 35,368,000원을 합한 147,368,000원을 기본 자금 규모로 판단해야 합니다. 취득부대비용은 별도입니다.
• 회차별 인수액 검토. 추가 유찰돼도 인수액이 커지는 구조입니다. 최저매각가 하락만으로 투자수익이 개선된다고 판단하지 마세요.
• 이원우 점유관계. 2025.02.28. 전입으로 선순위 대항력은 없지만 보증금·계약관계는 불명확합니다. 실제 점유와 임대차관계를 확인하고 명도 계획을 세워야 합니다.
• 민소정 채권내역. 임차권자와 신청채권자가 동일인입니다. 배당요구서, 채권계산서, 임차권등기 관련 서류를 대조하고 청구금액 차이를 확인해야 합니다.
• 최근 실거래 대조. 광교푸르지오시티3단지 내 유사 호실의 최근 거래를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율이 아닌 실질취득금액과 최근 거래가격의 차이가 중요합니다.
• 관리비·세금·명도비. 체납 관리비 중 승계 가능한 비용과 취득세, 등기비용, 명도 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰기일 및 원본. 2026.10.27. 매각기일을 확인하고 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “1.12억에 낙찰받아도 1.12억짜리 물건이 아니다”

광교푸르지오시티3단지 812호의 핵심은 입지나 유찰 횟수보다 선순위 임차보증금입니다. 최저매각가 112,000,000원만 보면 감정가의 70%이지만, 민소정의 보증금 미배당액 35,368,000원을 더하면 현 회차 실질취득금액은 147,368,000원에 이릅니다.

더 유찰되더라도 총취득금액은 약 145,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 선순위 임차권 인수 구조가 유지되는 한, 최저매각가만 내려가는 것은 실질적인 가격 인하와 다릅니다.

여기에 이원우의 임대차 및 점유관계 확인이 남아 있고, 현재 거래시세를 근거로 실질취득금액의 적정성을 검증하지 못한 상태입니다. 따라서 가격이 저렴하다는 결론을 내릴 수 없으며, 단순 유찰 할인율에 매력을 부여해서도 안 됩니다.

결론은 선순위 임차보증금 인수 주의, 가격 메리트 미확인, 입찰 신중입니다. 민소정의 배당 및 승계 범위를 확정하고 이원우의 점유관계를 확인한 뒤, 실제 거래시세와 실질취득금액을 비교해야 합니다. 이 물건은 낙찰가보다 낙찰 후 얼마를 추가로 부담하느냐가 더 중요한 경매입니다.