수원지방법원 2025타경54414. 상현역 동측 인근의 광교푸르지오시티3단지 8층 812호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 황윤진이고, 2022.07.20. 매매를 원인으로 2022.11.07. 소유권이전등기를 마쳤으며 거래가액은 165,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024.05.30. 등기된 민소정의 주택임차권입니다. 보증금은 145,000,000원, 주민등록일자는 2021.03.04., 점유개시일자는 2021.02.20., 확정일자는 2021.01.08.입니다.
말소기준권리는 2025.02.14. 접수된 강제경매개시결정입니다. 민소정의 임차권은 그보다 앞서 성립한 대항력 있는 권리라서 배당으로 전액 변제되지 않으면 남은 보증금을 매수인이 인수합니다. 따라서 이 사건은 최저가가 내려가는 것만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54414 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 상현동 1132-3 광교푸르지오시티3단지 8층 812호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상10층 건물 내 제8층 제812호 |
| 소유자 | 황윤진 · 2022.07.20. 매매 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 민소정 / 153,163,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권
2013년 수원새마을금고 근저당, 2016년 홍성구 전세권, 2017년 용인시수지구 압류는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2025.02.14. 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2024.05.30. 민소정의 주택임차권은 매각으로 자동 소멸하는 권리가 아닙니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민소정 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.04 / 2021.01.08 | 145,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
| 이원우 | 2025.02.28 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 승계 없음 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는다
현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 160,000,000원입니다. 이 가격을 전제로 한 배당에서는 민소정의 보증금 145,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 160,000,000원 | 0원 | 160,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 128,000,000원 | 19,592,000원 | 147,592,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 102,400,000원 | 44,833,600원 | 147,233,600원 |
1회 유찰 시 표시상 최저가는 128,000,000원까지 내려가지만, 임차인 미배당 19,592,000원을 인수하면 실질취득은 147,592,000원입니다. 2회 유찰 시에도 낙찰가 102,400,000원에 인수 44,833,600원이 붙어 실질취득은 147,233,600원입니다. 즉 낙찰가 하락분의 상당 부분이 임차보증금 인수로 전환됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 민소정 보증금 | 145,000,000원 | 145,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 민소정 | 153,163,697원 | 11,960,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 160,000,000원 매각가 가정에서는 임차보증금 145,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권 관련 미배당은 141,203,697원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상현역(신분당선) 동측 인근으로, 주위는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 상현역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 현황 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상10층 건물의 8층 812호이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구이며 공시지가는 4,609,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 왕복 3차선 포장도로, 북측 약 10미터 내외 보행자 전용도로에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 유찰 후에는 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합친 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 민소정 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2020.12.19., 점유개시 2021.02.20., 전입 2021.03.04., 확정일자 2021.01.08. 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 배당 전액 여부 확인. 민소정 보증금이 실제 배당에서 전액 변제되는지에 따라 매수인 인수액이 달라집니다.
- 이원우 점유 확인. 2025.02.28. 전입으로 대항력은 없으나 보증금은 미상이므로 현재 점유관계와 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 임차권자 민소정이 신청채권자이므로 임대차와 별도 채권의 발생관계를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 현재 회차 160,000,000원과 유찰 후 실질취득 147,000,000원대가 적정한지 별도 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰 = 그대로 싸짐”이 아니다
이 물건은 현재 신건 160,000,000원에서 낙찰된다는 가정이라면 임차보증금이 전액 배당되어 인수 0원입니다. 하지만 대항력 있는 145,000,000원 임차권이 존재하기 때문에 유찰 후에는 이야기가 달라집니다. 1회 유찰 시 표시 최저가는 128,000,000원이지만 실질취득은 147,592,000원, 2회 유찰 시 표시 최저가 102,400,000원에도 실질취득은 147,233,600원입니다. 가격이 내려갈수록 미배당 보증금이 인수액으로 바뀌는 구조이기 때문입니다. 권리분석의 핵심은 단순한 최저가가 아니라, 각 회차에서 임차보증금이 얼마나 배당되고 얼마가 남는지를 끝까지 계산하는 것입니다.
