수원지방법원 2025타경54448. 용인시 기흥구 영덕동 소재 용인영덕신일아파트 104동 1101호, 전용 59.872㎡의 아파트입니다. 1998년 준공된 662세대 단지의 19층 건물 중 11층에 해당합니다. 감정가 311,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 217,700,000원입니다.

문제는 최저가가 아니라 낙찰자가 기존 임대차보증금 중 얼마를 인수하는가입니다. 임차인 안정숙은 2021년 5월 28일 전입·점유를 시작했고, 2021년 3월 26일 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2023년 11월 8일 농업회사법인주식회사대마 근저당권보다 앞서 대항요건을 갖췄으며, 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 즉 이 사건은 단순히 말소기준권리 이후의 근저당권이 사라지는 일반적인 아파트 경매와 다릅니다. 선순위 임차권의 보증금 잔액을 계산하는 것이 권리분석의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차권이 핵심

등기부에는 과거 여러 근저당권과 압류·가처분의 이력이 있으나, 상당수는 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 핵심은 을구 18번 주택임차권과 을구 19번 근저당권의 선후관계입니다.

안정숙의 전입·점유 시점은 2021.05.28이며, 확정일자는 2021.03.26입니다. 근저당권 설정등기는 2023.11.08에 접수되었습니다. 해당 근저당권은 2023.01.26 가처분에 기한 등기이지만, 가처분 자체도 임차인의 전입·점유보다 늦습니다. 따라서 임차인의 대항력을 가처분이나 근저당권 때문에 배제할 수 있는 구조가 아닙니다.

선순위 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

안정숙은 대항력과 우선변제권을 모두 가진 실제 임차인입니다. 보증기관이 별도로 대위·승계 신고한 중복 채권이 아니므로, 보증금 270,000,000원을 기준으로 한 번만 계산합니다.

우선변제권이 있어 매각대금에서 먼저 배당받을 수 있지만, 우선변제권이 있다는 사실과 보증금이 전액 회수된다는 사실은 다릅니다. 현재 최저매각가에서는 배당재원이 부족합니다. 매수인은 예상 미변제 보증금 56,147,800원을 추가로 부담하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단

같은 단지인 영덕신일1의 전용 59.87㎡ 실거래 12건입니다. 2026년 3월부터 9월까지의 거래이며, 최근 12개월 평균은 322,541,666원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 14층의 380,000,000원입니다.

실거래 분포는 288,000,000원부터 380,000,000원까지입니다. 특히 경매 대상과 같은 11층 거래가 2026년 7월 320,000,000원에 이루어졌다는 점은 비교할 만합니다. 다만 최신 380,000,000원 거래는 전체 평균보다 높아, 이 최고 수준의 거래를 곧바로 해당 호실의 적정가격으로 간주해서는 안 됩니다.

여기에 보증금 정산, 명도, 취득 관련 비용과 물건 상태에 따른 추가 지출 가능성을 고려해야 합니다. 가격 비교에서 나타나는 차액 전부를 순이익으로 해석해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 217,700,000원 가정)

근저당권자인 농업회사법인주식회사대마의 채권최고액은 130,000,000원이고 신청채권액은 100,371,262원입니다. 현재 예상배당에서는 임차인 배당으로 매각대금이 소진되어 근저당권자에게 돌아갈 금액이 없습니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 그 미배당 채권액을 매수인이 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

배당은 집행비용 추정치를 적용한 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 크게 안 내려간다

대항력 인수형 경매에서 가장 주의할 부분입니다. 다음 회차에서 최저매각가가 하락하더라도, 임차인이 배당받는 금액도 감소하여 미배당 보증금 인수액이 증가합니다.

최저가가 217,700,000원 → 152,390,000원 → 106,673,000원으로 내려가더라도, 실질취득액은 각각 273,847,800원 → 272,933,460원 → 272,293,422원으로 보증금 수준에 머무릅니다. 회차별 소폭 차이는 예상 집행비용 등 배당 시뮬레이션의 차이에 따른 것입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)

• 입지. 경기도 용인시 기흥구 영덕동 청곡초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 아파트, 근린생활시설, 교육시설 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내부 도로를 통해 외곽 공도로 연결되며, 남측으로 약 20m 폭의 포장도로에 접합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식조 경사슬래브지붕의 19층 건물 중 11층입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 개별 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
• 단지 특성. 1998.12.12 준공, 662세대 아파트입니다. 전용 59.87㎡ 실거래가 확인되므로 비교가격을 형성하는 거래 사례는 존재합니다. 다만 거래 가격의 편차와 준공 경과에 따른 개별 상태 차이를 고려해야 합니다.
• 용도지역·규제. 제3종일반주거지역이며 성장관리권역, 교육환경 절대·상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 표시되어 있으므로 실제 취득 시 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 특성. 단지는 인근 토지 대비 경사지의 부정형 토지에 조성되어 있고, 토지 공시지가는 2,916,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가 관련 사항에는 위반건축물 표시가 없습니다. 실제 내부 수선 상태, 누수 및 설비 상태는 별도 현장확인이 필요합니다.
• 환금성. 2026년 3월부터 9월까지 같은 면적의 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 288,000,000원부터 380,000,000원까지 분포해 층·상태·거래시점에 따른 가격 차이에 주의해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 안정숙의 전입·점유 2021.05.28, 확정일자 2021.03.26, 임차권등기 2023.06.27을 등기부와 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 보증금 실제 잔액. 임차보증금 270,000,000원 가운데 이미 반환되었거나 변제된 금액이 있는지 확인해야 합니다. 실제 보증금 채권의 잔액과 배당 후 인수액이 중요합니다.
• 배당 재계산. 현재 예상 인수액은 56,147,800원입니다. 집행비용, 당해세 및 다른 우선채권에 따라 실제 배당 결과와 인수액이 달라질 수 있으므로 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
• 가처분 관련 권리관계. 근저당권이 2023.01.26 가처분에 기하여 2023.11.08 등기된 경위와 2023.11.22 가처분 말소 사실을 확인해야 합니다. 가처분의 피보전권리와 선순위 임차권의 관계를 원본 기준으로 대조하는 것이 안전합니다.
• 임차인 점유·명도. 주택임차권등기가 있더라도 현재 실제 점유자가 누구인지는 별도 확인해야 합니다. 보증금 정산과 점유 이전에 관한 실무적 조건까지 확인해야 합니다.
• 신청채권자 배당. 신청채권액은 100,371,262원이나 현재 예상배당은 0원입니다. 배당 순위, 매각 절차와 관련된 후속 변동 여부를 확인해야 합니다.
• 용인시 압류. 2026.07.30 접수된 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 다만 관련 세금의 종류 및 법정기일에 따라 배당이 변동할 수 있으므로 당해세 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 자금계획. 최저가 217,700,000원이 아닌 실질취득액 273,847,800원을 기준으로 자금조달 가능성을 검토해야 합니다. 취득 관련 비용·관리비·명도 비용 등은 별도로 고려해야 합니다.
• 시세 검증. 최근 12개월 평균 322,541,666원뿐 아니라 같은 11층의 2026.07 거래 320,000,000원, 최신 2026.09 거래 380,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
• 규제·현장 확인. 토지거래허가구역 관련 적용 여부, 내부 상태, 공용부분 관리비 체납, 점유 현황을 조사해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행 상태를 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가는 2.177억, 하지만 2.7억 보증금이 가격을 결정한다”

이 물건은 표면적인 할인율만으로 판단해서는 안 되는 전형적인 대항력 임차보증금 인수형 경매입니다. 감정가 311,000,000원에서 최저가 217,700,000원으로 하락했지만, 선순위 임차인 안정숙의 보증금 270,000,000원 중 일부가 배당되지 못합니다.

현재 배당 시뮬레이션에 따른 매수인 예상 인수액은 56,147,800원이고 실질취득액은 273,847,800원입니다. 유찰이 거듭될수록 매수인이 부담할 잔여 보증금은 증가하므로, 총취득비용은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.

그렇다고 가격 측면의 여지가 전혀 없는 물건은 아닙니다. 실질취득액은 최근 12개월 평균 322,541,666원과 같은 층의 거래 사례 320,000,000원보다 낮습니다. 다만 이것은 어디까지나 비교가격 차이이며, 매각조건과 보증금 정산, 실제 명도 부담이 해결된 이후에야 투자 여력으로 평가할 수 있습니다.

가격은 검토할 수 있지만 권리관계는 까다롭습니다. 선순위 임차인의 보증금 인수액을 확정하고, 정산·명도·배당 변동 위험을 감당할 수 있을 때에만 접근할 수 있는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 보증금 인수 구조를 정확히 이해하고 실질취득액을 통제할 수 있는가에 있습니다.