수원지방법원 2025타경54448. 용인시 기흥구 영덕동 용인영덕신일아파트 104동 11층 1101호입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 311,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 이 사건의 핵심은 후순위 근저당이 아니라 안정숙의 270,000,000원 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.03.25, 확정일자는 2021.03.26, 전입·점유개시일은 2021.05.28이며, 말소기준권리인 농업회사법인주식회사대마의 근저당권 등기일 2023.11.08보다 앞섭니다.
따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 있고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 다만 현재 311,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 5,154,000원을 먼저 제외한 뒤 임차보증금 270,000,000원이 전액 배당되므로 현재 회차의 예상 인수액은 0원입니다. 이후 남는 35,846,000원이 농업회사법인주식회사대마 근저당권에 배당됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54448 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 영덕동 15 용인영덕신일아파트 104동 11층1101호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 덕영대로2077번길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 19층 건물 내 제1101호 |
| 소유자 | 임동기 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 311,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 100,371,262원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2023.11.08 농업회사법인주식회사대마의 채권최고액 130,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당은 2023.01.26 접수된 가처분에 기해 설정됐습니다. 그러나 안정숙의 확정일자 2021.03.26과 전입·점유개시 2021.05.28이 더 빠르고, 2023.06.27에는 보증금 270,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안정숙 | 부동산 건물의 전유부분 전부 주거 (임차권등기) | 270,000,000원 | 전입·점유 2021.05.28 확정 2021.03.26 배당요구 2023.06.27 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 311,000,000원 | 0원 | 311,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 248,800,000원 | 25,483,200원 | 274,283,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 199,040,000원 | 74,546,560원 | 273,586,560원 |
② 시세 비교 — 신건은 최근 12개월 평균의 98.3%
용인영덕신일아파트 동일 평형 59.87㎡의 최근 거래 12건은 2026.03부터 2026.08까지 288,000,000원~340,000,000원에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 316,291,666원, 최신 거래는 2026.08 327,000,000원입니다. 현재 최저가 311,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.87㎡ | 13 | 327,000,000원 |
| 2026.07 | 59.87㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 59.87㎡ | 17 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 59.87㎡ | 17 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 59.87㎡ | 16 | 340,000,000원 |
| 2026.05 | 59.87㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 2026.05 | 59.87㎡ | 4 | 319,500,000원 |
| 2026.04 | 59.87㎡ | 16 | 299,000,000원 |
| 2026.04 | 59.87㎡ | 16 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 59.87㎡ | 13 | 317,000,000원 |
| 2026.03 | 59.87㎡ | 3 | 288,000,000원 |
| 2026.03 | 59.87㎡ | 6 | 305,000,000원 |
| 평균 | 59.872㎡ | 12건 | 316,291,666원 |
현재 신건 최저가 311,000,000원은 최근 평균보다 낮고, 최신 거래 327,000,000원보다도 낮습니다. 다만 평균 대비 차이는 98.3% 수준이므로 큰 폭의 할인으로 보기는 어렵습니다. 신건에서는 임차보증금이 전액 배당되어 실질취득도 311,000,000원이므로 현재 회차 가격 비교는 그대로 311,000,000원을 기준으로 하면 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,154,000원 |
| 1. 임차인 안정숙 보증금 (우선변제) | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농업회사법인주식회사대마 | 130,000,000원 | 35,846,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차인 안정숙의 270,000,000원 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권 채권최고액 130,000,000원 중 예상배당은 35,846,000원이고 미배당액은 94,154,000원입니다. 근저당권은 매각으로 소멸하므로 그 미배당액 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·동일 평형 거래 기준)
- 입지. 청곡초등학교 북동측 인근으로 아파트, 근린생활시설, 교육시설 및 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 경사슬라브지붕 19층 건물이며, 위생·급배수·승강기·개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되며 남측으로 폭 약 20m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·성장관리권역이며 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 26,433.0㎡, 공시지가 2,916,000원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 영덕신일1은 662세대, 사용승인일은 1998.12.12이며 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 배당표 재확인. 안정숙 보증금 270,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지가 인수 0원의 핵심 조건입니다.
- 유찰 후에는 실질취득으로 계산. 1회 유찰 예상 인수액 25,483,200원, 2회 유찰 예상 인수액 74,546,560원을 낙찰가에 반드시 더해 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.03.25, 확정일자 2021.03.26, 전입·점유개시 2021.05.28, 임차권등기 2023.06.27의 선후관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2023.11.08 농업회사법인주식회사대마 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 용인시 압류는 매각으로 소멸합니다.
- 가격 비교. 신건 311,000,000원은 최근 12개월 평균 316,291,666원의 98.3%입니다. 현재는 소폭 낮지만 큰 폭의 할인으로 해석하지 않는 것이 안전합니다.
- 현황 확인. 실제 점유관계와 관리비 등 현장 상태는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건은 인수 0원, 유찰 뒤에는 실질취득을 봐야 한다”
이 물건은 권리가 깨끗한 무임차 아파트가 아닙니다. 안정숙의 보증금 270,000,000원 주택임차권이 말소기준권리보다 앞서고 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 다만 현재 최저가 311,000,000원 배당 가정에서는 보증금이 전액 변제되어 매수인 인수는 0원이고, 실질취득도 311,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 동일 평형 평균 316,291,666원의 98.3%이므로 현재 회차는 시세보다 약간 낮은 구간입니다.
반대로 유찰 뒤에는 결론이 달라집니다. 1회 유찰 가격 248,800,000원만 보면 크게 낮아 보이지만 인수액 25,483,200원을 더한 실질취득은 274,283,200원이고, 2회 유찰 가격 199,040,000원에서도 인수액 74,546,560원이 붙어 실질취득은 273,586,560원입니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차권의 미배당액까지 합친 총 취득비용입니다. 신건에서는 배당 안정성을, 유찰 이후에는 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다.
