수원지방법원 2025타경54710. 경기도 화성시 진안동 대원연립 1층 109호로, 감정평가상 연립주택(방1·주방 및 거실·화장실)과 점포(현황 창고)로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 박영남이고, 2012.10.18 태안농업협동조합 근저당 30,000,000원은 2024.06.20 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 같은 날 설정된 박붕재의 채권최고액 97,500,000원 근저당입니다.
그 뒤 박붕재 전세권 5,000,000원, 임의경매개시결정, 국 압류, 신한카드 가압류 6,548,968원, 화성시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 등기권리가 깨끗하다는 사실과 실제 점유상태 확인은 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54710 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 진안동 526-1 대원연립 1층 109호 · 경기도 화성시 병점구 병점로 15-18 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택(방1, 주방 및 거실, 화장실) 및 점포(현황 창고) |
| 소유자 | 박영남 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 76,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 청구금액 | 71,193,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 사용승인 | 1985.03.18 |
| 단지 규모 | 대원A동 · 16세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2024.06.20 을구 2번 박붕재 근저당권입니다. 같은 날 그 다음 순위로 설정된 박붕재의 전세권 5,000,000원과 이후 경매개시결정·압류·가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2012.10.18 태안농업협동조합 근저당 30,000,000원은 2024.06.20 해지로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 76,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 대원A동은 16세대, 사용승인일은 1985.03.18이며, 제공된 거래 통계에는 본건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 거래분석 대상면적 27.6㎡도 본건과 면적이 일치하는 비교표본으로 확인되지 않았습니다.
따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율이나 전체 평균 같은 숫자로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다. 최저가 76,000,000원만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 되며, 실제 매매사례·인근 유사 연립 및 다세대 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정하는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 총 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 76,000,000원 | 34,816,968원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 60,800,000원 | 49,743,368원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 48,640,000원 | 61,684,488원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인의 인수액은 0원으로 유지됩니다. 이것은 가격이 싸다는 의미가 아니라 권리 승계 부담이 없다는 의미입니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,768,000원 |
| 2. 근저당 · 박붕재 | 97,500,000원 | 74,232,000원 |
| 3. 전세권 · 박붕재 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,548,968원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 109,048,968원 중 예상배당 74,232,000원, 총 미배당은 34,816,968원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.3% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 진안동 병점초등학교 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 다세대주택 등이 혼재하는 기존 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 연립주택은 방1·주방 및 거실·화장실 구조이며 점포 부분은 현황 창고로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브즙 2층 건물 내 1층 109호로, 사용승인일은 1985.03.18입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 811.0㎡, 공시지가 1,450,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 병점지구 도시재생 활성화 지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 대원A동은 16세대이고 직접 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시돼 있지 않아, 일반적인 대단지 공동주택처럼 거래사례만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사·전입세대·점유자 진술 등을 대조해 현재 누가 어떤 권원으로 점유하는지 확인해야 합니다.
- 주택·점포 혼합 이용 확인. 연립주택과 점포(현황 창고) 이용이 함께 기재돼 있으므로 실제 사용범위와 명도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 76,000,000원이 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 본건과 면적·용도·노후도가 유사한 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수를 구분. 현재 회차에서 총 미배당 34,816,968원이 발생하지만 제공된 권리·배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 60,800,000원, 2회 유찰 시 48,640,000원이지만, 가격이 내려간다는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 실거래 검증을 병행해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격과 점유는 별도 문제
이 사건의 등기권리 구조는 비교적 단순합니다. 2024.06.20 박붕재 근저당이 말소기준이고, 이후 전세권·경매개시·압류·가압류가 매각으로 소멸하며, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사실만으로 투자성이 높아지는 것은 아닙니다.
본건은 1985.03.18 사용승인된 16세대 규모의 연립에서 주택과 점포(현황 창고)가 함께 이용되는 물건이고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 게다가 본건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격이 없어 현재 최저가 76,000,000원이 시세 대비 싼지 검증되지 않았습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 투자 판단은 점유 확인과 별도 시세조사가 선행돼야 하는 물건입니다.
