수원지방법원 2025타경54710. 경기도 화성시 진안동 소재 대원연립 1층 109호입니다. 등기상 소유자는 박영남이며, 1994년 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 설정된 기존 태안농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 2024년 6월 20일 설정된 박붕재 근저당권(채권최고액 97,500,000원)이 말소기준권리입니다.

이후 박붕재 명의 전세권, 임의경매개시결정, 국세 압류, 신한카드 가압류, 화성시 압류 등이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 전세권 등기의 존재와 실제 임차인의 존재는 구분해야 합니다. 신고된 임차인은 없지만 임대관계 자체는 미상이므로, 현실 점유와 인도 가능 여부까지 확인됐다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

권리분석의 기준은 2024.06.20 박붕재 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정된 태안농업협동조합 근저당권(30,000,000원)은 같은 날 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 매각에서 문제 되는 선순위 근저당권으로 취급하지 않습니다.

말소기준권리와 같은 날 후순위로 접수된 박붕재 전세권 5,000,000원은 건물 전부를 대상으로 설정되어 있습니다. 전세권의 등기상 존속기간은 2024.06.20부터 2025.06.19까지이고, 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이 전세권의 예상 배당액은 0원이지만, 미배당 전세금이 자동으로 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.

② 가격 분석 — 70% 유찰가와 시세 할인을 구별해야 한다

현재 최저매각가는 53,200,000원으로 감정가 76,000,000원의 70%입니다. 감정가 대비 낮아진 것은 분명하지만, 이 금액이 실제 시장가격보다 저렴한지는 별개의 문제입니다.

대원A동 비교자료에는 1985.03.18 준공, 16세대라는 정보가 있으나, 전용면적의 일치 여부가 확인되지 않습니다. 또한 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않아 정확한 시세 대비 할인율을 제시하기 어렵습니다.

각 회차의 금액은 제공된 유찰 시나리오에 따른 것으로, 후속 매각기일이나 실제 낙찰을 보장하지 않습니다.

단지 경매 비교자료의 평균 유찰 횟수는 1.0회로 표시되어 있으나, 낙찰가율과 최근 낙찰 실적을 확인할 수 없어 이를 근거로 향후 유찰 가능성이나 적정 낙찰가를 예측하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 53,200,000원 가정)

채권최고액·전세금·가압류 청구금액을 기준으로 한 기계적 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세, 체납세액의 법정기일, 조세 우선순위, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위 및 금액은 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,357,600원을 제외한 51,842,400원이 박붕재 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 전세권과 신한카드 가압류에 대한 배당은 없고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 0원입니다.

채권총액 109,048,968원 중 예상 배당액은 51,842,400원이며, 채권 미배당액은 57,206,568원입니다. 그러나 이러한 채권 부족액을 낙찰자가 별도로 지급해야 하는 것은 아닙니다. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

④ 추가 유찰 시 배당 변화

신청채권자 박붕재의 청구금액은 71,193,520원입니다. 현재 회차의 예상 배당액 51,842,400원은 그 청구금액에도 미달하며, 추가 유찰 시에도 청구금액이 전액 충족되는 구조가 아닙니다. 다만 채권자의 배당 부족은 매수인의 채무 승계와 동일하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 진안동 병점초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 다세대주택이 혼재하는 기존 주거지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통환경은 보통 수준입니다.
• 건물. 1985.03.18 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 알루미늄샷시 등이며 기본 급배수·위생·도시가스설비가 있습니다.
• 실제 이용. 연립주택(방 1, 주방·거실, 화장실)과 점포(현황 창고)로 이용 중입니다. 주거 부분과 비주거 부분이 혼재해 용도별 적법성과 실제 사용 가능성을 확인해야 합니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 차량 진출입은 가능하지만 실제 진입·주차 편의성 확인이 필요합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며, 지목은 대지입니다. 공시지가는 1,450,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 토지면적 811.0㎡는 대지 전체 면적으로, 해당 호실의 대지권 면적으로 단정할 수 없습니다.
• 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 상대보호구역, 도시재생 활성화 지역(병점지구), 성장관리권역 등이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 노후 연립주택이고 주거·점포 용도가 병존합니다. 동일 조건의 거래가격을 확인할 수 없어 환금성을 높게 평가하기 어렵고, 매수 수요 및 향후 매각 가능성에 대한 보수적인 검토가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자·임대차 확인. 신고된 임차인이 없더라도 실제 임대관계는 미상입니다. 주거 부분의 전입세대, 점포 부분의 사업자등록·상가임대차 관련 사항, 점유자의 임대차계약과 대항력 가능성을 직접 확인해야 합니다.
• 전세권 확인. 박붕재 명의 전세권 5,000,000원의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서와 대조하고, 별도의 임차권·점유관계가 존재하는지 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 국(동화성세무서장)과 화성시의 압류가 존재합니다. 체납액·법정기일·당해세 여부에 따라 배당이 달라질 수 있으므로 최종 배당과 말소 가능성을 확인해야 합니다.
• 용도 적법성. 감정상 연립주택과 점포(현황 창고)로 이용되는 물건입니다. 건축물대장상 용도와 현황 사용이 일치하는지, 주거·점포 부분의 독립 사용과 임대에 제한이 있는지 확인하세요.
• 노후도·수선비. 1985년 사용승인 건물입니다. 구조 상태, 누수, 배관, 전기, 도시가스, 화장실 및 창호 상태를 점검하고 예상 수선비를 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
• 대지권 확인. 집합건물 등기와 토지대장을 대조하여 해당 호실의 대지권 비율과 소유권 관계를 확인하세요.
• 시세 검증. 현재 최저가 53,200,000원이 감정가의 70%라는 점만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요. 동일 용도·면적·입지의 최근 거래와 실제 임대 가능성을 확인해야 합니다.
• 현장·명도 확인. 점유자 협의, 인도명령 또는 명도소송 가능성, 잔존 물품과 창고 사용 상태, 체납 관리비를 확인해야 합니다.
• 입찰 절차. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 최종 최저매각가격, 입찰보증금 및 특별매각조건을 법원 공고에서 재확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지관계서류를 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 저가 매수”

이 사건은 2024년 박붕재 근저당권이 말소기준권리로 명확하게 특정되고, 그 뒤 설정된 전세권과 압류·가압류 등이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원으로, 등기상 권리관계만 놓고 보면 분석의 출발점이 비교적 분명합니다.

하지만 실제 임대관계는 미상이고, 감정상 주거와 점포·창고 이용이 병존합니다. 여기에 노후 건물, 국세·지방세 압류, 동일 조건의 시세 검증 부족이 겹칩니다. 최저매각가가 53,200,000원까지 낮아졌더라도, 가격이 시장가치보다 충분히 낮은지는 확인되지 않았습니다.

결론은 권리 소멸 구조 확인, 입찰 판단은 보류입니다. 점유·임대차·세금·건축물 용도·실거래 시세를 확인한 뒤 실제 취득비용과 향후 환금성을 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다. 단순히 한 차례 유찰됐다는 이유로 저가 매수를 확신할 물건은 아닙니다.