수원지방법원 2025타경54749. 수원시 권선구 서둔동 우진빌리지 가동 2층 203호, 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이진호이며 2021.06.25 매매로 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 235,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권과 확약서입니다. 2016.02.03 반월신용협동조합 근저당 240,000,000원이 설정됐지만 2016.04.04 이미 말소됐고, 현재 매각의 말소기준은 2024.02.23 국민건강보험공단 압류입니다.

박영재의 주택임차권등기는 2023.06.28 접수됐고, 전입 2021.06.04·확정일자 2021.05.20로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 매각으로 당연히 없어지는 권리가 아니며, 배당을 못 받은 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 실제 배당모형도 신건 220,000,000원에서 18,880,000원, 1회 유찰 시 62,264,000원, 2회 유찰 시 96,971,200원을 매수인 인수액으로 계산합니다.

다만 2026.06.01 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 박영재 보증금의 매수인 인수는 실질 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약으로 끊는다

임차인·보증기관 승계 확인

실제 임차인은 박영재 1명입니다. 별도로 표시된 ‘시보증’은 박영재 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

박영재는 배당요구를 했고, 보증기관 승계 신고도 별도 존재합니다. 두 신고는 같은 임차보증금에 관한 관계이므로 235,000,000원과 별개의 보증금으로 더하지 않습니다.

② 가격 판단 — 실거래가 아닌 ‘실질취득’부터 본다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 220,000,000원입니다. 이 물건은 원래 선순위 임차보증금 235,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 배당 부족액이 커지는 구조였습니다. 실제 회차별 계산도 1회 유찰 시 인수 62,264,000원, 2회 유찰 시 96,971,200원으로 증가합니다. 따라서 낙찰가만 낮아진다고 곧바로 싸지는 물건이 아니었습니다.

하지만 이번 사건에는 대항력 및 잔존 보증금반환청구권 포기 확약이 있으므로 해당 임차인의 인수액을 0원*으로 반영합니다. 이에 따라 현재 회차의 실질취득은 220,000,000원*입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 220,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단하지 않습니다. 과거 2021.06.25 소유권 취득가액 235,000,000원은 현재 시세로 간주하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)

배당모형상 박영재 보증금의 부족액은 18,880,000원입니다. 다만 2026.06.01 확약서에서 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기했으므로, 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 인수가 커진다

이 표의 핵심은 원래 권리구조만 놓고 보면 유찰가가 낮아질수록 미배당 임차보증금 인수가 커진다는 점입니다. 즉 선순위 대항력 임차인이 있는 상태에서는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이번 사건은 그 문제를 2026.06.01 확약이 끊어 주므로, 확약 적용 후에는 해당 임차인의 실질 인수를 0원*으로 봅니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 203호입니다. 사용승인일은 2016.01.20입니다.
• 주위환경. 서호초등학교 북동측 인근이며 주택·아파트·근린생활시설·학교·역사 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수원역(지하철 1호선)이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 서측 및 남측으로 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
• 토지. 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·소로2류 접합이며, 상대보호구역·비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 확약에서 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 현재 물건과 박영재 보증금에 적용되는지 확인하세요.
• 임차권 말소 이행 확인. 2026.09.05 등기사항에는 임차권등기가 남아 있으므로 매각 이후 말소 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복신고 구분. ‘시보증’은 박영재 보증금의 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인 2명 또는 보증금 2건으로 합산하지 마세요.
• 가격은 별도 검증. 현재 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 220,000,000원이 시장가격 대비 저렴하다고 단정하지 말고 현장 시세를 별도 확인하세요.
• 배당표 재확인. 신건 가정에서는 집행비용 3,880,000원과 임차인 우선변제 216,120,000원으로 매각대금이 모두 소진되고 신청채권자 배당은 0원으로 계산됩니다.
• 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사와 2026.06.01 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 결론을 바꾼다”

표면만 보면 쉬운 물건이 아닙니다. 말소기준 2024.02.23보다 앞선 박영재의 235,000,000원 임차권이 있고, 신건 220,000,000원에서도 배당모형상 18,880,000원이 남습니다. 유찰되면 그 인수 계산액은 62,264,000원, 96,971,200원으로 더 커집니다. 이런 구조에서는 최저가 하락만 보고 “싸졌다”고 판단하면 안 됩니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 문서가 있습니다. 2026.06.01 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 그 결과 해당 임차보증금의 매수인 인수는 실질 0원*, 현재 회차 실질취득은 220,000,000원*으로 정리됩니다. 실제 임차인도 박영재 1명이고 보증기관 승계 신고는 별도 보증금이 아닙니다.

따라서 권리의 핵심은 “2.35억 임차권이 있다”에서 끝나는 것이 아니라 “그 임차권의 잔존청구가 확약으로 매수인에게 넘어오지 않는다”는 데 있습니다. 다만 등기에는 임차권이 아직 표시돼 있으므로 확약의 원문·적용범위·말소 이행까지 확인해야 비로소 권리분석이 닫힙니다. 가격은 실거래 비교자료가 없어 별도 검증이 필요합니다.