수원지방법원 2025타경54814. 금곡동 호매실더리브스타일 4층 426호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 조영찬은 2022.02.11 매매를 원인으로 거래가액 176,833,000원에 취득했고 2022.02.28 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다.
권리분석의 핵심은 임차권입니다. 이상아의 임대차계약일은 2022.02.04, 확정일자는 2022.02.11, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.02.28입니다. 임차권등기는 2023.12.06에 이뤄졌고 보증금은 176,800,000원입니다. 반면 말소기준권리는 2024.05.03 인천세무서장의 압류이므로, 이상아는 말소기준보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차권자입니다.
따라서 확약이 없었다면 보증금이 현재 최저가 160,000,000원보다 커서, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 매수인 인수가 늘어나는 대항력 인수형으로 봐야 합니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 이상아에 대한 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 정확도 규칙상 이상아의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54814 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-4 호매실더리브스타일 4층 426호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하5층-지상10층 건물 내 4층 426호 |
| 소유자 | 조영찬 · 2022.02.11 매매 · 거래가액 176,833,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,715,230원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 등기 발급일 | 2026.09.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상아 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.28 | 176,800,000원 | 2022.02.11 | 있음 | 있음 배당요구 2023.12.06 | 아님 |
| 이보혁 | 2024.11.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
이상아는 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 반면 이보혁은 전입일 2024.11.01이 말소기준권리 2024.05.03 이후라 현재 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 160,000,000원입니다. 확인 가능한 소유권 취득 거래가액은 2022.02.11의 176,833,000원이지만, 이를 현재 시세로 간주할 수는 없습니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않는 상태이므로 신건 160,000,000원이 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당표상 인수와 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수 계산 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 160,000,000원 | 19,840,000원 | 0원 | 160,000,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 128,000,000원 | 51,392,000원 | 0원 | 128,000,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 102,400,000원 | 76,633,600원 | 0원 | 102,400,000원 |
배당 시뮬레이션의 인수 계산액은 이상아 보증금의 미배당 부족분을 반영한 값입니다. 그러나 2026.06.09 확약으로 이상아가 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 대한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봅니다. 이 확약은 이보혁에게 적용되지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 이상아 보증금 | 176,800,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,715,230원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,715,230원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 이상아 보증금 부족분은 19,840,000원입니다. 다만 확약 적용으로 매수인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사 경매개시결정은 같은 날짜에 2건 기재되어 있고 각각 청구액 190,715,230원으로 계산돼 있으므로, 실제 채권 중복 여부는 원본 대조가 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동 행정복지센터 북동측 인근으로 아파트, 학교, 업무용 및 상업용빌딩, 관공서, 공원 등이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 건물로 기본적인 위생 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 주차장 진출입이 가능하며 외곽 공도와 연계되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구), 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축물 확인. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 매각기일 전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 이보혁 점유 확인. 전입일은 2024.11.01로 말소기준권리 이후지만 보증금은 미상입니다. 현 점유 여부와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.28 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 경매개시결정 중복 확인. 2025.02.26 주택도시보증공사 명의 강제경매개시결정이 갑구 7번과 8번에 각각 기재돼 있으므로 채권관계와 배당표를 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가 160,000,000원에 대해 최근 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약으로 구조가 바뀐 사건”
이 사건의 표면만 보면 보증금 176,800,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 160,000,000원을 웃돌아 위험해 보입니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액을 단순 최저가로 볼 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 2026.06.09 주택도시보증공사의 확약서가 판단을 바꿉니다. 이상아의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있어 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득액은 최저매각가와 같은 160,000,000원으로 봅니다.
다만 확약은 이상아에게만 적용됩니다. 별도 점유자 이보혁은 보증금이 미상이고, 민간임대주택등기 및 같은 날짜의 주택도시보증공사 경매개시결정 2건도 원본 대조가 필요합니다. 여기에 최근 실거래 비교까지 확인되지 않으므로 결론은 “주된 인수 위험은 확약으로 해소, 나머지 점유·서류 확인과 가격 검증은 필수”입니다.
