수원지방법원 2025타경54880. 경기도 수원시 팔달구 인계동 선경아파트 3동 1층 106호입니다. 16층 아파트의 1층 세대로, 현재 소유자는 박종호입니다. 2023.09.13 상속을 원인으로 2023.10.12 소유권이 이전됐습니다. 이후 채권자 이혜숙의 신청으로 2025.03.06 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

등기부를 살펴보면 과거 설정된 은행 근저당권, 전세권, 압류와 가압류는 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 살아 있는 등기상 담보권이 복잡하게 얽힌 물건은 아닙니다. 그런데 경매에서는 등기부에 남아 있는 권리뿐 아니라 실제 점유자의 임차권이 중요합니다. 이 물건은 경매개시결정보다 먼저 전입한 임차인이 있어, 등기상 권리가 단순하다는 이유만으로 인수 위험이 없다고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 확인할 임차인

권리 흐름의 중심은 2025.03.06 강제경매개시결정입니다. 이 사건에서는 해당 경매개시결정이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 그보다 앞서 설정된 근저당권들은 이미 등기상 말소되었고, 1996년에 설정된 전세권도 2000년에 말소됐습니다.

다만 신화순의 전입일은 2024.02.15로, 말소기준일보다 앞섭니다. 확정일자도 같은 날이고 2025.04.07 배당요구를 했습니다. 기록상 대항력이 인정되는 임차인으로 표시되어 있어, 임차보증금이 배당에서 전액 회수되지 않을 경우 매수인이 그 잔액을 인수할 위험이 있습니다.

② 임차인 분석 — 실질취득가를 결정하는 변수

실제 임차인 1명. 전입·확정일자·배당요구는 확인되지만 보증금 액수가 불명확하므로 최종 인수액은 확정할 수 없습니다.

이 사건의 핵심은 다음 관계입니다.

현재 최저매각가 202,300,000원은 확인되지만 임차보증금은 미상입니다. 그러므로 실질취득가가 202,300,000원으로 끝난다고 확정할 수 없으며, 보증금과 배당순위를 확인하기 전에는 가격 경쟁력도 판단할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 70%의 착시

이 물건의 감정가는 289,000,000원입니다. 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 202,300,000원, 감정가의 70%입니다. 가격이 하락한 것은 사실이지만, 이것은 감정가 대비 할인율일 뿐 최근 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.

주변 또는 동일 단지의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격과 가격 추세를 확인해야 시장가격보다 낮은지 판단할 수 있습니다. 특히 이 사건에서는 선순위 임차인 보증금이 미상이라 최저매각가가 아니라 미배당 보증금을 포함한 실질취득가로 시세를 비교해야 합니다.

향후 회차는 매각가격에 따른 가정 시나리오입니다. 실제 매각조건과 임차보증금 인수액은 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 202,300,000원 가정)

위 표는 신청채권액과 추정 집행비용을 중심으로 계산한 단순 배당 시나리오입니다. 임차인의 보증금·배당액, 당해세 및 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당순위·소유자 잔여액·매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 예상배당과 인수 위험

세 회차 모두 신청채권액 자체는 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 하지만 신청채권자에게 전액 배당된다는 사실이 임차인에게도 전액 배당된다는 의미는 아닙니다. 확정일자를 갖춘 임차인의 배당순위, 보증금 규모 및 세금 등 우선채권을 반영하여 실제 배당표를 다시 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원청소년문화센터 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 청소년문화공원 및 수원청소년문화센터 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도로 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조의 16층 아파트 중 1층 106호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호이며 위생·급배수·난방설비, 승강기와 주차장 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 대체로 사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 상대보호구역(선경유치원), 비행안전제6구역, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 실제 수선 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 아파트라는 용도와 주변 생활환경은 확인되지만, 해당 세대의 1층 위치, 실내 상태 및 최근 거래가격을 함께 검토해야 합니다. 감정가와 최저가만으로 환금성이나 매각차익을 판단할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인이 최우선. 신화순의 실제 계약보증금, 계약기간, 임대차계약서 및 현재 점유 상태를 확인해야 합니다. 보증금 액수를 모르면 매수인이 인수할 수 있는 최대 부담도 판단할 수 없습니다.
• 선순위 대항력 재확인. 전입일 2024.02.15, 확정일자 2024.02.15, 말소기준일 2025.03.06의 선후관계를 확인하고 실제 주택 인도와 점유 계속 여부도 조사해야 합니다.
• 배당요구와 배당순위 확인. 2025.04.07 배당요구 사실뿐 아니라 배당요구의 적법성, 배당요구 종기, 임차인의 채권액과 배당순위를 확인해야 합니다. 배당요구만으로 보증금 전액 회수를 단정할 수 없습니다.
• 실질취득가 기준 입찰. 낙찰가에 미배당 임차보증금 인수액을 더한 금액을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다. 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 유찰로 인한 낙찰가 하락 효과가 인수액 증가로 상쇄될 수 있습니다.
• 최근 실거래 비교. 동일 단지의 최근 거래, 특히 1층 세대의 가격과 최신 거래 및 가격 추세를 확인해야 합니다. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
• 매각절차 현황 확인. 2026.10.06 채권자 이OO에게 기각결정정본이 발송되어 도달한 기록이 있습니다. 이 기록만으로 경매 전체가 취소되거나 종료됐다고 판단할 수는 없습니다. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부와 관련 결정 내용을 법원에서 확인해야 합니다.
• 관리비·점유·명도. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 부담을 확인하고, 임차인의 점유 상태와 향후 인도·명도 가능성을 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 확인 자료 및 배당 관련 원본을 대조한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “70% 낙찰가보다 중요한 것은 미배당 보증금”

수원 인계동 선경아파트 3동 106호는 감정가 289,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 202,300,000원으로 낮아졌습니다. 등기상 기존 담보권은 이미 말소되어 권리 구조가 단순해 보일 수 있습니다.

그러나 이 사건은 임차인 신화순의 전입일이 말소기준일보다 빠르고, 보증금 액수는 확인되지 않는 물건입니다. 확정일자와 배당요구가 있으므로 배당을 통한 회수 가능성은 있지만, 미배당 보증금의 매수인 인수 위험을 현재 단계에서 배제할 수 없습니다.

특히 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액을 매수인이 인수해야 한다면, 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 실질취득가가 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 따라서 2회 또는 3회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트가 생긴다고 판단해서는 안 됩니다.

결론은 권리 확인 우선, 입찰 판단 보류입니다. 보증금·배당순위·실질 인수액을 확정하고 최근 실거래 시세와 비교한 뒤에야 이 물건의 적정 입찰가를 평가할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 단순히 낮은 최저가가 아니라 최종적으로 얼마를 부담해야 완전한 소유권과 점유를 확보할 수 있는가입니다.