수원지방법원 2025타경54880. 수원 팔달구 인계동 선경아파트 3동 1층 106호입니다. 현 소유자는 박종호로, 2023.09.13 상속을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기부에는 유효한 근저당권이나 압류가 남아 있지 않고, 이번 경매는 채권자 이혜숙의 청구금액 67,557,072원을 원인으로 한 강제경매입니다. 따라서 등기만 보면 구조가 복잡하지 않습니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 임차인 신화순의 전입일과 확정일자는 모두 2024.02.15로, 말소기준권리인 2025.03.06 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 배당요구도 2025.04.07 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있지만, 보증금 액수가 확인되지 않아 배당으로 전액 회수되는지, 남는 금액을 매수인이 승계하는지 판단의 핵심 숫자가 비어 있는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54880 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 163 선경아파트 3동 1층 106호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트 벽식구조 16층 아파트 중 1층 106호 |
| 소유자 | 박종호 (2023.09.13 상속, 2023.10.12 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 289,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이혜숙 / 67,557,072원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.06 갑구 12번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 중요하다
과거에는 근저당·전세권·가압류가 여러 차례 설정됐지만 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025.03.06 강제경매개시결정입니다. 문제는 그 기준점보다 앞선 2024.02.15에 전입한 임차인 신화순입니다. 이 임차인은 확정일자도 같은 날 갖고 있고 배당요구까지 완료해, 대항력과 우선변제권을 함께 갖는 임차인으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 확인돼야 인수액이 나온다
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신화순 | 주거 | 2024.02.15 | 2024.02.15 | 미상 | 2025.04.07 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 가능·미상 |
이 구조에서는 낙찰가만 낮추는 것만으로 안전해지는 것이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 상황이라면, 배당받지 못한 부분만큼 매수인 인수가 커져 실질취득액이 임차보증금 수준으로 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 따라서 이 사건은 임차보증금 확인 전까지 최저가 289,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,846,000원 |
| 2. 갑구 12번 경매개시결정 · 이혜숙 | 67,557,072원 | 67,557,072원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 216,596,928원 |
위 배당 계산은 집행비용과 신청채권자 청구액을 기준으로 한 산식입니다. 임차인 신화순의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금 배당은 반영돼 있지 않습니다. 따라서 표상의 소유자 잔여 216,596,928원과 매수인 인수 0원은 임차보증금 확인 후 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 신청채권 미배당 | 산식상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 289,000,000원 | 67,557,072원 | 0원 | 216,596,928원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 231,200,000원 | 67,557,072원 | 0원 | 159,606,128원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 184,960,000원 | 67,557,072원 | 0원 | 114,013,488원 |
신청채권자 이혜숙의 67,557,072원만 놓고 보면 2회 유찰가 184,960,000원에서도 전액 배당됩니다. 하지만 이 표만으로 “2회 유찰이면 안전하다”고 볼 수는 없습니다. 신화순의 보증금이 얼마인지에 따라 배당액과 미배당 승계액이 바뀌므로, 유찰 횟수보다 먼저 확인해야 할 숫자는 임차보증금입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원청소년문화센터 북동측 인근으로, 주위에 아파트·근린생활시설·청소년문화공원·수원청소년문화센터가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 철근콘크리트 슬래브지붕 16층 아파트 중 1층 106호이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·준주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 해당하며, 비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 1순위. 신화순의 보증금 액수와 임대차계약 내용을 확인해야 예상배당·인수액·실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 배당요구 종기 관련 서류 대조. 신화순은 2025.04.07 배당요구를 했으므로 확정일자와 보증금 원금을 기준으로 실제 우선변제 범위를 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 현재 289,000,000원은 감정가와 동일한 신건 가격입니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 생기면 낙찰가 외 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
- 유찰 시에도 재계산. 1회 유찰 231,200,000원, 2회 유찰 184,960,000원으로 내려가도 보증금 미배당분은 오히려 커질 수 있으므로 회차별 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 점유·명도. 주거 임차인이 확인돼 있으므로 낙찰 후 명도 시점은 배당·보증금 반환 문제와 연결될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 깨끗하지만, 인수액은 아직 깨끗하지 않다”
이 사건의 등기부는 복잡해 보이는 과거 이력과 달리 현재 상태는 단순합니다. 과거 근저당과 전세권, 가압류는 이미 말소됐고, 현존하는 말소기준권리는 2025.03.06 강제경매개시결정입니다. 그러나 실제 권리분석의 승부처는 등기가 아니라 2024.02.15 전입·확정일자를 갖춘 임차인 신화순입니다.
신화순은 대항력과 우선변제권을 갖고 배당요구까지 했지만 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없고, 실질취득액도 계산할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 289,000,000원이라는 사실보다 먼저 확인해야 할 것은 임차보증금입니다. 등기는 단순, 임차인 리스크는 미확정. 이 숫자가 확인되기 전에는 적극 입찰보다 보수적 접근이 맞는 사건입니다.
