광주지방법원 2025타경51571. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 302동 15층 1510호입니다. 이 물건은 겉으로 보면 58,800,000원의 선순위 임차권이 있어 현재 최저가 38,080,000원보다 보증금이 더 큰 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산만 적용하면 36,994,560원이 임차보증금에 배당되고 21,805,440원이 남아 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 서울보증보험 주식회사가 2026.01.30.자로, 낙찰 후 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 기존 임대인에게 임대차 승계에 대한 이의를 표시하고 매수인에게 임대인 지위가 승계되지 않도록 하며, 매수인에게 임대차 존속이나 잔존 보증금을 청구하지 않겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51571 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-18 근화희망타운아파트 302동 15층1510호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.92㎡ · 15층 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 38,080,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 59,698,914원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약
현재 말소기준은 2025.10.24. 강제경매개시결정입니다. 그 이전에 설정됐던 근저당들은 등기부상 이미 말소됐고, 2022.10.13. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권은 전입 2020.09.21., 확정일자 2020.09.09.로 말소기준보다 앞섭니다. 원칙만 적용하면 대항력 있는 선순위 임차권으로서 미배당 잔액이 매수인에게 넘어갑니다.
② 임차관계 — 보증기관 승계·대위 관계를 중복 합산하지 않는다
| 관계자 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 입주자 박현숙 | 건물의 전부 | 58,800,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 관계 |
등기부에는 임차권자 한국토지주택공사, 입주자 박현숙으로 기재되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 서울보증보험 주식회사(양도전: 임차권자 한국토지주택공사)라고 적혀 있습니다. 보증기관의 대위·승계 관계는 동일 보증금에 관한 권리 이동이므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 입주자는 박현숙 1명으로 기재되어 있으며, 보증금 판단은 58,800,000원 한 건으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 3,808만원은 최근 시세보다 낮다
근화희망타운3차 동일 면적 49.92㎡의 실거래 12건 중 최근 12개월 표본은 7건, 평균 59,714,285원입니다. 최신 거래는 2026.01. 72,500,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 2.3% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 49.92㎡ | 12 | 72,500,000원 |
| 2025.12 | 49.92㎡ | 8 | 55,000,000원 |
| 2025.11 | 49.92㎡ | 13 | 56,000,000원 |
| 2025.10 | 49.92㎡ | 15 | 60,000,000원 |
| 2025.09 | 49.92㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2025.04 | 49.92㎡ | 9 | 50,000,000원 |
| 2025.02 | 49.92㎡ | 3 | 74,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 59,714,285원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액은 38,080,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 63.8%입니다. 최신 거래 72,500,000원보다도 낮고, 최근 가격 추세 역시 +2.3%이므로, 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 함정이 아니라 확약이 유효하다는 전제에서 실질취득 자체가 최근 시세보다 낮은 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,085,440원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 58,800,000원 | 36,994,560원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 59,698,914원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 21,805,440원입니다. 다만 제출된 확약에 따라 해당 잔존 보증금을 매수인에게 청구하지 않기로 했으므로 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 예상배당은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·상가가 있는 기존주택지대로, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 15층 1510호. 위생·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 공시지가는 207,000원/㎡입니다.
- 단지. 근화희망타운3차 464세대, 2000.07.12. 준공. 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.01.30. 제출 확약의 당사자·목적물·적용 범위와 매수인에 대한 잔존 보증금 청구 포기 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계관계 확인. 한국토지주택공사·서울보증보험 주식회사 사이 권리 이전을 동일 보증금의 승계 관계로 보고 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 가격 기준. 실질취득 38,080,000원은 최근 12개월 평균 59,714,285원의 63.8%이고 최신 거래는 72,500,000원입니다.
- 미납관리비. 2025년 10월 기준 약 3,500,000원의 미납관리비가 기재돼 있으므로 공용부분 승계 범위를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 유찰 이력. 현재 2회 유찰 상태이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·배당요구 및 실거래 자료 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건의 핵심은 최저가 38,080,000원이라는 숫자가 아닙니다. 먼저 봐야 할 것은 58,800,000원의 선순위 임차권이고, 그 다음이 이를 실질적으로 해소하는 2026.01.30. 확약서입니다. 배당 계산만 놓고 보면 21,805,440원이 미배당되어 매수인 인수형이지만, 확약 내용대로라면 매수인에 대한 잔존 보증금 청구가 없어 실질 인수 0원입니다.
그 전제에서 실질취득액은 현재 최저가와 같은 38,080,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 59,714,285원의 63.8%입니다. 최신 거래도 72,500,000원, 최근 가격 추세도 +2.3%이므로 가격 경쟁력은 있습니다. 결론은 “확약 원문 확인이 끝나면 권리 리스크는 크게 낮아지고, 현재 회차 가격은 시세 대비 경쟁력이 있다.” 다만 이 사건의 등급은 할인율보다 확약의 법적 적용 확인 여부에 달려 있습니다.
