광주지방법원 2025타경51571. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 302동 최상층인 15층 1510호, 전용 49.92㎡ 아파트입니다. 감정가 68,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 47,600,000원으로 내려왔습니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 59,714,285원, 최신 거래는 72,500,000원으로, 현재 최저가는 최근 시세보다 낮은 구간입니다.
권리관계는 등기 건수가 많아 복잡해 보이지만, 결론은 비교적 명확합니다. 권리분석상 말소기준은 2000.08.04. 설정된 한국주택은행 근저당권이며, 이후의 임차권·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 고윤희와 한국토지주택공사 명의의 임차권은 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 배당으로 회수하지 못한 보증금을 매수인에게 청구할 수 있는 인수형 임차권으로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51571 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-18 근화희망타운아파트 제302동 제15층 제1510호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.92㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 15층 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 (2011.08.09. 매매 · 거래가액 45,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 47,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 59,698,914원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 관리비 | 2025년 10월 기준 미납관리비 약 3,500,000원 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수는 0원
권리분석상 말소기준은 2000.08.04. 한국주택은행 근저당권입니다. 이후 등기된 고윤희 임차권, 중부새마을금고·북광주신용협동조합·이정우·차덕주 근저당권, 한국토지주택공사 임차권과 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 신고는 중복 합산 금지
| 임차인·권리자 | 주요 일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 고윤희 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 계약 2003.05.02 점유 2003.05.07 전입·확정 2005.06.17 | 25,350,000원 | 대항력 없음 배당요구 있음 승계 해당 없음 전입신고가 2000.08.04. 말소기준권리 이후입니다. |
| 한국토지주택공사 입주자 박현숙 · 보증기관 대위·승계 | 계약 2020.09.08 확정 2020.09.09 전입 2020.09.21 점유 2020.09.22 | 58,800,000원 | 대항력 없음 배당요구 있음 보증기관 승계 실제 임차인이 아닌 대위·승계 신고로 분류돼 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. |
* 확약은 서울보증보험·한국토지주택공사 관련 승계 임차관계에만 적용됩니다. 확약 밖 임차인의 권리는 별도로 판단해야 하나, 고윤희 관련 임차권 역시 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮다
근화희망타운3차는 2000.07.12. 준공된 464세대 단지입니다. 본건과 같은 전용 49.92㎡의 최근 거래는 45,000,000원부터 76,000,000원까지 분포합니다. 가격 판단은 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균 59,714,285원, 최신 거래 72,500,000원과의 비교를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 49.92㎡ | 12 | 72,500,000원 |
| 2025.12 | 49.92㎡ | 8 | 55,000,000원 |
| 2025.11 | 49.92㎡ | 13 | 56,000,000원 |
| 2025.10 | 49.92㎡ | 15 | 60,000,000원 |
| 2025.09 | 49.92㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2025.04 | 49.92㎡ | 9 | 50,000,000원 |
| 2025.02 | 49.92㎡ | 3 | 74,500,000원 |
| 2025.01 | 49.92㎡ | 3 | 56,000,000원 |
| 2024.12 | 49.92㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2024.11 | 49.92㎡ | 9 | 65,000,000원 |
| 2024.10 | 49.92㎡ | 10 | 76,000,000원 |
| 2024.10 | 49.92㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.92㎡ | 7건 | 59,714,285원 |
현재 최저매각가 47,600,000원은 최근 12개월 평균의 79.7%입니다. 최신 거래인 2026.01. 12층 72,500,000원, 같은 15층의 2025.10. 거래 60,000,000원보다도 낮습니다. 최근 12개월 거래는 이전 기간보다 2.3% 상승해 하락 추세로 보기도 어렵습니다. 따라서 인수액 0원을 전제로 한 실질취득가 47,600,000원에는 시세 대비 가격 여유가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,256,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 9,939,800,000원 | 46,343,200원 |
| 2. 근저당 · 중부새마을금고 | 24,700,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 북광주신용협동조합 | 31,200,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이정우 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 차덕주 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 신청채권자 · 서울보증보험 | 59,698,914원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준으로 선순위 근저당권에 매각대금이 모두 배분돼 후순위 권리자와 신청채권자에게는 미배당이 발생합니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않으며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 47,600,000원 | 46,343,200원 | 10,189,055,714원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 33,319,999원 | 32,320,239원 | 10,203,078,675원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 23,323,999원 | 22,504,167원 | 10,212,894,747원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·상가가 함께 있는 기존 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다. 단지 북서측으로 아스팔트 포장 진입도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 15층으로, 위생·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이와 위반 사항은 없습니다.
- 토지. 평지의 부정형 아파트 부지이며, 제2종일반주거지역과 제1종일반주거지역으로 조사됐습니다. 공시지가는 207,000원/㎡입니다.
- 환금성. 464세대 단지이고 동일 면적 거래가 계속 확인되지만 거래가격이 45,000,000원부터 76,000,000원까지 넓게 분포해 내부 상태·층·수리 여부에 따른 가격 차이가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험이 제출한 2026.01.30. 확약서의 제출 여부와 문구, 적용되는 임차관계를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로 분류됩니다. 고윤희 보증금과 58,800,000원을 단순 합산해 인수액을 계산하면 안 됩니다.
- 관리비 확인. 2025년 10월 기준 약 3,500,000원의 미납관리비가 기재돼 있습니다. 공용부분·전유부분 구분과 매각일까지 늘어난 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 15층 내부 상태. 같은 면적 거래가격의 편차가 크므로 누수·결로·창호·난방·도배·장판 등 실제 수선비를 현장 확인 후 입찰가에 반영해야 합니다.
- 배당표의 채권최고액 주의. 예상배당은 채권최고액을 기준으로 한 계산입니다. 실제 채무잔액·당해세·집행비용과 배당순위에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권의 대항력과 별개로 현재 점유자, 인도 협의 가능성, 인도명령 및 명도 비용을 현황조사서와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 가격은 최근 시세 아래다
이 물건의 핵심은 보증금 숫자를 단순 합산하지 않는 것입니다. 실제 임차인은 1명이며, 한국토지주택공사 항목은 보증기관의 대위·승계 신고입니다. 두 임차권 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없고, 서울보증보험은 낙찰자에게 잔존 보증금을 청구하지 않겠다는 확약까지 제출했습니다. 따라서 낙찰가와 별도로 떠안을 임차보증금은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 긍정적입니다. 실질취득가 47,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균 59,714,285원의 79.7%이고, 최근 거래 추세도 2.3% 상승입니다. 다만 미납관리비 약 3,500,000원과 2000년 준공 단지의 수선비, 현재 점유 상태를 무시하면 할인폭이 빠르게 줄어듭니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮고 가격 여유는 있으나, 관리비·현장 상태 확인이 입찰가를 결정하는 물건입니다.