수원지방법원 2025타경54978. 수원시 권선구 권선동 동원블루밍 4층 403호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 가압류나 압류보다 2021.07.19 전입한 임차인 이주영입니다. 이주영은 2021.06.17 확정일자를 갖추고 2021.07.19 점유·전입했으며 보증금은 261,000,000원입니다. 말소기준으로 계산된 2023.05.18 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력을 갖춰 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 임차인입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 254,000,000원입니다. 집행비용 4,356,000원을 차감하면 이주영에게 예상되는 배당은 249,644,000원이고, 보증금과의 차액 11,356,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액은 매수인 부담으로 이어지지만, 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54978 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 953-2 동원블루밍 4층403호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 세지로112번길 15-14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 이진재 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 261,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
등기부의 수협은행 근저당권은 2019.02.27 설정됐지만 2020.04.16 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 말소기준은 2023.05.18 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 국 압류, 서울특별시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 및 2023.07.28 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 신고자 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.19 | 2021.06.17 | 261,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
| 시보증 | 주거 | 2021.07.19 | 2021.06.17 | 0원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 |
시보증은 별도의 두 번째 임차인이 아닙니다. 이주영 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 보증금 261,000,000원과 별도로 합산해서는 안 됩니다. 이 사건의 실제 임차인은 이주영 1명입니다.
* 배당 계산 규칙상 현재 회차의 이주영 미배당액은 11,356,000원입니다. 1회 유찰 시 61,444,800원, 2회 유찰 시 101,515,840원으로 계산되지만, 2026.06.09 제출된 대항력 포기·잔존청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 이주영에게 적용하면 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,356,000원 |
| 1. 임차인 이주영 보증금 | 261,000,000원 | 249,644,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,091,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 261,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,356,000원과 임차인 배당 249,644,000원으로 매각대금 254,000,000원이 전부 소진됩니다. 이주영 보증금의 부족분은 11,356,000원입니다. 다만 위 확약서가 이 부족분에 대한 매수인 청구권까지 포기하는 내용이므로, 배당표상 부족액과 매수인의 실질 인수액을 구분해서 봐야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약서 확인이 핵심
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 254,000,000원 | 11,356,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 203,200,000원 | 61,444,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 162,560,000원 | 101,515,840원 | 0원* |
확약서를 배제하고 보면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 보증금 261,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건은 2026.06.09 확약서가 제출돼 해당 임차인의 대항력과 잔존 보증금 청구가 매수인에게 이어지지 않도록 정리돼 있습니다. 따라서 회차가 내려가더라도 이주영 관련 실질 인수는 0원*이라는 결론을 일관되게 적용합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 403호입니다.
- 입지. 권선초등학교 남서측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근 버스정류장 및 근거리에 수인분당선 매교역이 소재해 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 로폭 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합·상대보호구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각기일 직전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 이주영 1명이며 시보증은 보증기관 대위·승계 중복신고입니다. 보증금을 별도 합산하지 않습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 민간임대주택등기가 있으므로 매각물건명세서와 관련 원문을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재했던 주거용 다세대인 만큼 실제 현황과 명도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세는 별도 확인. 제공된 실거래 자료가 없어 254,000,000원의 가격 경쟁력은 이 자료만으로 판단하지 않습니다.
맺으며 — “배당표상 인수액”과 “실질 인수액”을 구분해야 한다
이 사건은 숫자만 보면 위험해 보입니다. 보증금 261,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 신건 254,000,000원 매각 가정에서도 11,356,000원이 미배당됩니다. 1회 유찰 시에는 61,444,800원, 2회 유찰 시에는 101,515,840원으로 커집니다. 하지만 2026.06.09 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했다는 점이 결정적입니다.
따라서 이주영 관련 매수인 부담은 실질 0원*으로 정리됩니다. 시보증 역시 별도 임차인이 아니라 이주영 보증금의 보증기관 승계이므로 보증금 중복합산 문제도 없습니다. 다만 국세·지방세 압류와 민간임대주택등기, 그리고 확약서 원문 효력 확인은 입찰 전에 반드시 다시 대조해야 합니다. 또한 실거래 자료가 없으므로 권리 정리가 됐다는 이유만으로 현재 최저가 254,000,000원이 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 가격보다 먼저 확약서가 정확히 매수인 인수위험을 제거하는지 원본으로 확인하는 것이 핵심입니다.
