수원지방법원 2025타경54992. 수원시 영통구 매탄동 한국아파트 109동 403호, 전용 72.84㎡의 아파트입니다. 1993년 준공된 768세대 단지로, 해당 호실은 6층 건물의 4층에 있습니다. 소유자 이효원은 2013년 12월 30일 거래가 235,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 설정된 근저당권과 채권 이전 관계가 얽혀 한국자산관리공사의 신청으로 임의경매가 진행 중입니다.

이 물건의 장점은 최저가와 최근 실거래가격 사이의 차이입니다. 최신 거래가 527,000,000원, 최근 12개월 평균이 509,333,333원인데 현재 최저매각가는 407,400,000원입니다. 그러나 경매에서 진짜 중요한 것은 낙찰가 자체가 아니라 낙찰자가 최종적으로 부담하는 총취득금액입니다. 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않은 이상 이 가격 차이를 확정적인 이익으로 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입

근저당권 중심으로 보면 2020년 9월 18일 설정된 테크메이트코리아대부주식회사의 채권최고액 208,000,000원 근저당권이 말소기준으로 표시됩니다. 이후 2021년 11월 11일 같은 채권자의 채권최고액 273,000,000원 근저당권도 설정되어 있습니다. 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 2025년 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

다만 2020년 4월 16일 삼성생명보험주식회사 명의의 251,570,000원 근저당권과 2024년 7월 23일 한국자산관리공사로의 근저당권 이전등기가 함께 확인됩니다. 선행 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되는 반면 이전등기는 별도로 남아 있어, 원본 등기에서 말소의 효력과 이전등기의 현재 상태를 대조해야 합니다. 한국자산관리공사의 경매신청 권리관계와 배당순위도 함께 검증할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상

전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 대항력 분석입니다. 확정일자·보증금·배당요구·실제 점유 여부의 추가 확인이 필요합니다. 보증기관 대위신고에 따른 중복 임차인은 확인되지 않습니다.

이 사건의 가장 큰 불확실성은 보증금입니다. 박광혁의 전입일은 말소기준권리보다 빠르지만, 임대차보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제권의 행사 가능성과 배당액, 미배당 보증금 및 매수인 승계금액을 특정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 매력적, 권리 검증이 먼저

한국아파트 동일 전용면적 72.84㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 비교합니다. 거래가격은 440,000,000원부터 560,000,000원까지 분포하며, 평균은 509,333,333원입니다. 2026년 9월 최신 거래가격은 527,000,000원입니다.

현재 최저매각가 407,400,000원은 최근 12개월 평균의 80.0%입니다. 순수 낙찰대금만 비교하면 평균과 101,933,333원의 차이가 있습니다. 감정가 582,000,000원과 비교해도 한 차례 유찰로 가격 부담이 낮아졌습니다.

다만 거래가격 차이가 상당합니다. 동일 면적이라도 층과 개별 상태에 따라 거래금액이 다르며, 2026년 9월 거래만 보더라도 가격 차이가 나타납니다. 따라서 평균 하나만으로 적정 매수가를 결정하기보다 4층 거래사례와 최신 거래, 개별 상태를 함께 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 407,400,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 채권최고액 기준의 단순 배당 시뮬레이션입니다. 선순위 임차보증금이 확인되지 않았으므로 아래 배당표는 실제 배당순위나 매수인 인수금액을 확정한 결과가 아닙니다. 특히 선행 근저당권과 한국자산관리공사의 권리관계는 별도 검증이 필요합니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제·임차보증금 및 확인되지 않은 선행권리의 실제 배당은 반영하지 않았습니다. 채권자 미배당액 80,074,000원은 임차보증금 인수액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수 위험은 남는다

현재 회차는 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 최저매각가가 낮아지는 시나리오를 살펴보면 다음과 같습니다.

참고로 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회로 표시됩니다. 하지만 평균 유찰 횟수만으로 향후 낙찰 가능성이나 적정 입찰가를 단정하기 어렵습니다. 본건은 일반적인 가격 조정보다 선순위 임차인과 선행 담보권리 확인이 먼저입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 영통구 매탄동 원천초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재한 주택지대이며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 4층 403호입니다. 도시가스 난방, 위생·급배수설비를 갖춘 아파트로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(원천지구)에 속하며, 교육환경 보호구역과 과밀억제권역 등 관련 규제가 표시됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 실제 거래 적용요건과 함께 확인해야 합니다.
• 대지·도로. 단지는 대체로 평탄한 토지에 위치하며 내부 포장도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
• 환금성. 768세대 아파트이며 동일 면적의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래사례는 존재하지만 1993년 준공 건물이고 거래가격 편차가 있어 개별 주택의 상태와 층별 선호도를 반영해야 합니다.
• 건축상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다. 내부 실제 유지관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 임차인 계약서 확인. 박광혁의 임차보증금, 임대차기간, 계약당사자, 실제 점유와 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 성립 여부와 배당 참가 여부를 파악하고 실제 미배당 보증금의 승계 가능성을 계산해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 매수인이 인수하는 임차권이나 보증금 관련 특별매각조건이 있는지 원본으로 확인해야 합니다.
• 선행 담보권리 검증. 을구 21번 근저당권의 말소 상태, 한국자산관리공사로의 이전등기 및 을구 23번 말소기준권리와의 관계를 반드시 대조해야 합니다.
• 질권 관계 검증. 을구 23번 근저당권부 채권에 대한 주식회사문화대부의 질권설정 내용을 확인하고 권리행사 관계를 점검해야 합니다.
• 배당표 재산정. 현재 채권최고액 기준 단순 배당표에 반영되지 않은 선순위 임차인과 선행 권리, 세금 및 집행비용을 반영해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 낙찰가에 실제 인수보증금과 취득 부대비용을 더한 뒤 최근 실거래 평균 509,333,333원 및 최신 거래가 527,000,000원과 비교해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 실제 거주자와 점유권원을 조사하고 인도 협의 가능성 및 명도비용을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 장기 미납 관리비와 공용부분 승계 가능액을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 입찰 전 서류 갱신. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 사건 진행상태를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 80%”보다 중요한 것은 인수금액

수원 한국아파트 403호는 겉으로 보면 관심을 끄는 경매물건입니다. 감정가 582,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가는 407,400,000원이 되었고, 이는 최근 12개월 평균 509,333,333원의 80.0%입니다.

그러나 권리분석의 결론은 가격 비교와 다릅니다. 말소기준보다 먼저 전입한 박광혁의 보증금이 확인되지 않았으며, 선행 근저당권의 말소·이전 관계도 추가 대조가 필요합니다. 임차보증금의 미회수액을 매수인이 부담하게 된다면 낮은 낙찰가가 곧 저렴한 실질취득가로 이어지지 않습니다.

가격은 관심 대상, 권리는 확인 전 보류. 이 사건에서 먼저 해야 할 일은 입찰가를 정하는 것이 아니라 선순위 임차인의 보증금과 실제 인수액을 확정하는 것입니다. 그 이후에야 최근 시세 대비 안전마진과 응찰 여부를 판단할 수 있습니다.