수원지방법원 2025타경54992. 수원 영통구 매탄동 한국아파트 109동 4층 403호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 582,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 이효원으로, 2013.12.30 거래가액 235,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 자료상 말소기준권리는 2020.09.18 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권 208,000,000원입니다. 이후 설정된 2021.11.11 근저당권 273,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 둘째, 현황조사에 나타난 박광혁의 전입일이 2013.12.30으로 말소기준보다 훨씬 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 점유자를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54992 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 매탄동 1217 한국아파트 109동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 72.84㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이효원 · 2013.12.30 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 582,000,000원 / 582,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 226,021,898원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기상 과거 근저당권·전세권 상당수는 이미 말소돼 있습니다. 현재 분석의 기준점은 2020.09.18 테크메이트코리아대부주식회사의 채권최고액 208,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2021.11.11 같은 회사의 273,000,000원 근저당권이 추가됐고, 2025.03.12 한국자산관리공사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박광혁 | 2013.12.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 확인되는 실제 점유 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
현황조사만으로는 임대차 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 감정평가의 기타 참고사항 역시 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 따라서 매각물건명세서와 주민등록·임대차 관계를 대조하기 전에는 인수 위험을 제거할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 5.82억은 최근 평균의 114.3%
동일면적 72.84㎡의 최근 실거래 12건은 440,000,000원~560,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 509,166,666원이고, 가장 최근인 2026.09 거래가는 460,000,000원입니다. 현재 최저매각가 582,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 72.84㎡ | 6 | 460,000,000원 |
| 2026.07 | 72.84㎡ | 1 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 72.84㎡ | 3 | 500,000,000원 |
| 2026.05 | 72.84㎡ | 6 | 440,000,000원 |
| 2026.05 | 72.84㎡ | 6 | 470,000,000원 |
| 2026.05 | 72.84㎡ | 6 | 465,000,000원 |
| 2026.04 | 72.84㎡ | 3 | 543,000,000원 |
| 2026.03 | 72.84㎡ | 3 | 547,000,000원 |
| 2026.02 | 72.84㎡ | 2 | 560,000,000원 |
| 2025.12 | 72.84㎡ | 3 | 545,000,000원 |
| 2025.10 | 72.84㎡ | 1 | 530,000,000원 |
| 2025.10 | 72.84㎡ | 6 | 520,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.84㎡ | 12건 | 509,166,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 582,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,220,000원 |
| 2. 을구 23번 근저당권 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 208,000,000원 | 208,000,000원 |
| 3. 을구 24번 근저당권 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 273,000,000원 | 273,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 92,780,000원 |
자료상 배당 산식에서는 채권 481,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 92,780,000원으로 계산됩니다. 다만 박광혁의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 임차인 배당 또는 매수인 인수 가능성이 반영된 확정 배당표로 볼 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 582,000,000원 | 481,000,000원 | 0원 | 92,780,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 465,600,000원 | 458,544,000원 | 22,456,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 372,480,000원 | 366,465,280원 | 114,534,720원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 1회 유찰 시 465,600,000원은 최근 실거래 범위 안으로 내려옵니다. 그러나 이 사건에서는 낙찰가 하락과 임차인 위험을 같은 문제로 보면 안 됩니다. 박광혁의 보증금이 확인되지 않은 이상, 낮아진 최저가만 보고 실질취득비용이 낮아졌다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 원천초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 규모·연식. 시세 자료상 한국2 단지는 768세대이며 사용승인일은 1993.10.29입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(원천지구)이며 공시지가는 2,965,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물로 도시가스 난방, 위생·급배수 설비를 갖췄고 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래성. 동일면적 72.84㎡ 최근 12건이 확인되지만 거래가격은 440,000,000원부터 560,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박광혁의 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·점유 여부·배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 서류에서 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 빠르지만 보증금·확정일자가 미상인 상태이므로 현재는 “대항력 가능·미상”으로 판단합니다.
- 신건 가격 경계. 582,000,000원은 최근 12개월 평균 509,166,666원의 114.3%로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
- 최신 거래 확인. 2026.09 동일면적 거래가는 460,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
- 유찰 뒤에도 권리 재계산. 1회 유찰 시 465,600,000원, 2회 유찰 시 372,480,000원으로 내려가지만 미상 보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용을 낙찰가만으로 계산하지 마세요.
- 현장·관리비 확인. 점유 상태와 체납 관리비, 실제 내부 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격도 비싸고, 인수액도 아직 확정되지 않았다
이 사건은 “등기상 후순위가 소멸하니 안전하다”는 한 문장으로 끝낼 수 없습니다. 현재 최저매각가 582,000,000원은 최근 12개월 평균 509,166,666원의 114.3%이고, 최신 실거래도 460,000,000원입니다. 신건 가격 자체에 메리트가 없습니다.
여기에 박광혁의 전입일 2013.12.30이 말소기준권리 2020.09.18보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 대항력을 확정할 수도, 낙찰자의 실제 인수액을 0원으로 확정할 수도 없습니다. 따라서 현재 결론은 가격은 보류, 권리는 추가 확인 필수입니다. 이 두 문제가 해소되기 전에는 낮은 난도의 신건으로 평가하기 어렵습니다.
