광주지방법원 2025타경51577. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 1동 9층 903호 아파트입니다. 말소기준권리는 2020.04.23. 우리은행 근저당권입니다. 이후 원우기술개발 근저당, 장종수 가압류, 진성민 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 등기부상 진성민의 전입신고일은 2022.06.24.로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 매각으로 임차권도 소멸하는 구조로 계산되어 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “보증금 1.827억을 낙찰자가 떠안느냐”가 아닙니다. 제공된 권리판정과 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 114,240,000원에 매각된다고 가정하면 실질취득액 역시 114,240,000원입니다. 다만 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 56%라는 숫자 자체를 곧바로 ‘시세 대비 저가’로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51577 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 9층 903호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 지하1층/지상25층 중 9층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 단지 | 남교크레지움에듀파크 · 83세대 · 2020.04.13 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 114,240,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,231,831원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 대항력은 없다
말소기준권리는 2020.04.23. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 진성민의 임대차계약일과 확정일자는 2022.04.08., 점유개시는 2022.05.10., 주민등록일자는 2022.06.24.로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정은 대항력 없음이며, 예상 배당계산에서도 매수인 승계액은 0원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 진성민 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 182,700,000원 | 2022.06.24 / 2022.04.08 배당요구 2024.04.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하는 임차인은 없습니다.
② 가격 판단 — 56% 할인율과 ‘시세 대비 저가’는 다르다
감정가 204,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가는 114,240,000원, 감정가의 56%까지 내려와 있습니다. 그러나 최근 12개월 평균, 최신 거래, 동일면적 실거래 등 직접적인 시세 비교 숫자가 없기 때문에 이 할인율만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 근거는 부족합니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회이고, 이 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 3회 유찰 시 79,968,000원, 4회 유찰 시 55,977,600원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있지만, 가격이 더 낮아지는 것과 시장가보다 저렴해지는 것은 별개의 문제입니다. 실제 응찰가를 정하려면 현장 매매호가와 동일·유사면적 최근 거래 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,399,360원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 111,840,640원 |
| 3. 근저당 · 주식회사원우기술개발 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 201,231,831원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
114,240,000원 가정 시 집행비용 2,399,360원을 제외한 111,840,640원이 우리은행에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 미배당액은 8,691,791,191원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 북교동 소재 북교초등학교 남동측 인근이며, 소규모 공동주택·단독주택·근린상가가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지하1층·지상25층 중 9층이며 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 및 상가 건부지로, 일반상업지역·방화지구에 포함되고 북측과 남측 왕복2차선 도로에 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 토지 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 환금성. 83세대 단지이고 제공된 경매 통계의 평균 유찰횟수는 1.9회입니다. 최근 실거래 기준점이 없어 가격 환금성은 현장 시세 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 최저가 114,240,000원이 감정가의 56%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고 동일·유사면적 최근 거래를 별도로 확인하세요.
- 우리은행 근저당 원본 대조. 8,366,400,000원 설정과 같은 날 100,800,000원 변경·공동담보 해제 기재가 함께 있으므로 실제 효력 범위를 등기 원문으로 확인하세요.
- 임차권 명도. 진성민은 대항력 없음으로 판정되어 인수액은 0원이지만, 실제 점유·퇴거 상태와 인도 절차는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 전기료 미납. 전체 세대로 추정되는 11,353,550원의 미납 안내가 있으므로 903호 귀속분, 공용부분 여부, 납부주체를 관리실에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.14. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 효력 및 관련 행정상 처리 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 배당·세금. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “56%”는 아직 가격 결론이 아니다
이 물건의 권리분석에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 진성민의 보증금 182,700,000원입니다. 하지만 전입일이 2020.04.23. 말소기준보다 늦어 대항력은 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 즉 보증금이 최저가를 웃돈다는 이유로 실질취득액이 1.827억으로 고정되는 사건은 아닙니다.
반대로 가격에서는 보수적으로 봐야 합니다. 최저가는 114,240,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 없어 시세 대비 할인율을 확인할 수 없습니다. 2회 유찰, 83세대 규모, 전기료 미납 안내, 등기상 근저당 금액의 확인 포인트까지 감안하면 이 사건은 “권리 인수는 낮지만 가격과 현장 확인이 필요한 물건”으로 보는 편이 맞습니다. 최저가 자체보다 실제 시장가격과 서류 원본을 맞춰보는 과정이 입찰가를 결정할 핵심입니다.
