142,800,000원
광주지방법원 2025타경51577. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 1동 9층 903호 아파트입니다. 말소기준권리는 2020.04.23. 우리은행 근저당권입니다. 임차인 진성민의 임대차계약·점유·전입신고는 모두 이보다 뒤이고, 임차권등기도 2024.04.08.에 설정돼 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 따라서 보증금 182,700,000원이 최저가보다 크더라도 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다.
다만 권리 인수와 투자성은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 142,800,000원으로 감정가 204,000,000원의 70%지만, 동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 단지는 83세대이며, 2020.04.13. 사용이 시작됐지만 거래 비교자료가 없는 만큼 실제 매도 가능 가격과 환금성은 현장 중개업소 조사로 보완해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51577 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제9층 제903호 도로명: 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 지하 1층/지상 25층 중 9층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,231,831원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 발급일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2020.04.23. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이후의 원우기술개발 근저당, 장종수 가압류, 진성민 주택임차권, 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 신병주의 150,000,000원 가압류는 2024.05.13. 집행취소결정으로 이미 말소됐습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 계약·점유·전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진성민 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 182,700,000원 | 계약 2022.04.08 점유 2022.05.10 전입 2022.06.24 | 2022.04.08 | 신청 2024.04.08 | 없음 말소기준 뒤 전입 | 후순위 말소기준 뒤 | 0원 |
진성민의 임대차계약일은 2022.04.08., 점유개시일은 2022.05.10., 주민등록일은 2022.06.24.입니다. 세 날짜 모두 2020.04.23. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금 182,700,000원에 대한 배당요구가 있더라도 매수인에게 대항할 수 없으며, 미회수 보증금이 매수인에게 승계되는 구조도 아닙니다.
② 가격 비교 — 70% 최저가지만 ‘싸다’는 결론은 보류
현재 최저매각가는 142,800,000원으로 감정가 204,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 61,200,000원 낮아졌지만, 이 사건에는 동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 | 142,800,000원 | 70% | 0원 | 실거래 비교 없이 저가 판단 불가 |
| 2회 유찰 시 | 99,960,000원 | 49% | 0원 | 현장 시세 확인 후 판단 |
| 3회 유찰 시 | 69,972,000원 | 34.3% | 0원 | 권리보다 건물 운영·환금성 검증 중요 |
③ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 140,000,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사원우기술개발 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신병주 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 201,231,831원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,799,200원과 우리은행 예상배당 140,000,800원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 총 채권액 8,953,631,831원 중 채권자 배당액은 140,000,800원, 미배당액은 8,813,631,031원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 우리은행 근저당 변경등기와 배당액 차이도 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북교초등학교 남동측 인근이며, 주위는 소규모 공동주택·단독주택·근린상가가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지하 1층·지상 25층 건물의 9층입니다. 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측과 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 및 상가 건부지이며, 일반상업지역·방화지구에 포함됩니다. 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 83세대 단지로 2020.04.13. 사용이 시작됐습니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격이 없어 실제 환금성은 현장 조사로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 재확인. 최초 채권최고액 8,366,400,000원, 변경등기 100,800,000원, 예상배당 140,000,800원 사이의 차이를 최신 등기와 채권계산서로 확인하세요.
- 현재 점유 확인. 임차권등기자는 대항력이 없지만 실제 점유 여부, 열쇠 보유자, 인도 가능 시점을 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 전기료·관리비 확인. 전기공급중단안내서와 약 11,353,550원의 전체 세대 추정 미납액이 903호 및 공용부분에 어떻게 배분되는지 관리실과 공급기관에 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 입찰로 보지 말고, 동일 단지·인근 신축급 아파트의 실제 매매 호가와 계약 사례를 조사하세요.
- 민간임대주택 표시 확인. 등기에는 2022.11.14. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 등록 말소와 행정 처리 관계를 관할기관 및 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·채권계산서와 매각기일 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 가격은 다른 문제”
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 말소기준권리는 2020.04.23. 우리은행 근저당이고, 임차인 진성민의 계약·점유·전입과 임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 보증금 182,700,000원은 매수인에게 승계되지 않으며 실질취득액은 현재 최저가와 같은 142,800,000원입니다.
그러나 1회 유찰로 감정가의 70%가 됐다는 사실만으로는 가격 매력을 확정할 수 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없고, 83세대 단지의 환금성을 별도로 확인해야 하며, 전기공급중단 안내와 전체 세대로 추정되는 전기료 미납 문제도 남아 있습니다. 또한 우리은행 근저당 변경액과 예상배당액의 차이는 배당 구조 자체를 원본으로 다시 검증해야 하는 신호입니다. 권리 인수는 합격, 가격·배당·관리 상태는 보류. 이 물건은 최저가 숫자보다 현장 시세와 원본 서류 대조가 입찰 여부를 결정합니다.