수원지방법원 2025타경55376. 경기도 오산시 원동의 ‘해피하우스’ 6층 601호입니다. 철근콘크리트구조 7층 건물의 6층에 위치한 전용 50.98㎡ 오피스텔이며, 감정가 182,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 127,400,000원까지 내려왔습니다.
표면적인 가격보다 먼저 확인할 것은 권리관계입니다. 소유자 이원석 명의로 2021.11.24 설정된 황희수의 근저당권이 말소기준권리이고, 그보다 앞선 2021.10.27 임차인 이소라의 전입·점유가 존재합니다. 보증금은 200,000,000원입니다. 따라서 단순히 임차권등기가 말소기준권리 이후라는 이유로 매수인 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.
다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 확인됩니다. 이 확약이 해당 임대차보증금 채권 전부에 유효하게 적용되는지 확인하는 것이 이번 입찰의 결정적인 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55376 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 787-18 주건축물 제1동 제6층 제601호 도로명주소: 경기도 오산시 경기대로 207-7 |
| 건물명 / 용도 | 해피하우스 · 집합건물(오피스텔) |
| 전용면적 / 층수 | 50.98㎡ · 지상 7층 중 6층 |
| 건물 규모 / 사용승인 | 8세대 · 2015.04.28 준공 |
| 소유자 | 이원석 (2021.11.03 소유권이전, 거래가액 200,000,000원) |
| 말소기준권리 | 2021.11.24 황희수 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰, 70%) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 확약서 제출 | 2026.05.07 · 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.11.24 황희수 근저당권입니다. 그 이후 설정된 국민건강보험공단 압류, 근로복지공단 가압류, 주택도시보증공사 경매개시결정, 국세 압류 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 화서신용협동조합 근저당권과 근저당권 가처분도 이미 말소된 이력이 있습니다.
그러나 임차권은 등기 순위만으로 판단할 수 없습니다. 이소라는 말소기준권리보다 먼저 주택을 점유하고 주민등록을 마친 것으로 기재되어 대항력을 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 임차권등기는 2023.11.10 이루어졌지만, 그보다 앞선 점유와 전입에 따른 대항력까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 2억 보증금과 확약서
확인되는 실제 임차인은 이소라 1명입니다. 보증기관 승계 표기는 동일 보증금에 관한 중복 신고로, 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 을구 8-2번은 8번 임차권의 경정등기로서 독립된 두 번째 임차인이 확정된 것은 아닙니다.
| 임차인 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
|
이소라 전유부분 전부 · 을구 8번 |
200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 확약 적용 실질 0원 |
|
을구 8-2번 경정 기존 임차권의 경정 · 성명 별도 기재 없음 |
별도 금액 미상 | 별도 대항력 가능·미상 | 별도 권리 미상 | 독립 임차인 미확정 |
|
시보증 보증기관 대위·승계 표기 |
0원 (중복 제외) | 별도 임차인 아님 | 승계 관계 | 중복 합산 금지 |
임차인 이소라의 전입·점유 개시일은 2021.10.27, 등기상 확정일자는 2021.11.04입니다. 2023.12.18 경정등기에는 1차 계약일 2021.10.06·확정일자 2021.10.07, 2차 계약일 2021.11.01·확정일자 2021.11.04가 기재되어 있습니다.
대항력이 그대로 유지된다면 매수인의 룰상 총 취득부담은 127,400,000원 + 75,183,600원 = 202,583,600원입니다. 이는 보증금 200,000,000원 부근으로 사실상 고정되는 구조입니다. 따라서 확약이 없다면 127,400,000원이라는 최저가를 실제 취득원가로 간주할 수 없습니다.
해당 확약이 이소라 보증금 채권에 유효하게 적용되고 보증기관의 권리승계 범위에 문제가 없다면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 이 경우 최저가 기준 실질취득은 127,400,000원입니다.
③ 시세 비교 — 할인보다 중요한 하락 추세
해피하우스는 8세대 규모의 소규모 오피스텔입니다. 확인된 동일 면적(50.98㎡) 거래는 2021.11과 2023.01의 2건입니다. 전체 평균 거래가격은 175,000,000원이지만, 이전의 높은 가격이 평균을 끌어올리므로 이를 현재 시세로 사용하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 50.98㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2023.01 (최신) | 50.98㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | 50.98㎡ | 2건 | 175,000,000원 |
| 최저매각가 | 50.98㎡ | 6 | 127,400,000원 |
최신 확인 거래는 2023.01의 150,000,000원으로, 2021.11의 200,000,000원에서 25.0% 하락했습니다. 최저매각가 127,400,000원은 이 마지막 거래의 84.9%이고 금액으로는 22,600,000원 낮습니다.
하지만 이 할인은 확약 적용으로 인수금이 0원이라는 전제에서만 의미가 있습니다. 확약이 무효이거나 적용되지 않는 경우 룰상 실질취득은 202,583,600원으로 상승하여, 마지막 거래가격 150,000,000원을 크게 초과합니다.
2023년의 마지막 거래가격을 현재 유효시세로 단정하면 안 됩니다. 25.0%의 확인 거래 하락 추세, 8세대라는 소규모 표본, 이후 거래 확인 부족을 고려하면 현재 최저가가 과연 충분히 저렴한지는 아직 검증되지 않았습니다.
경매 관련 통계에서도 평균 유찰 횟수는 1.0회이고, 매각률은 0.0%로 집계됩니다. 다만 소규모 물건의 통계라는 점에서 수치만으로 실제 낙찰 가능성이나 적정 입찰가를 확정하기 어렵습니다. 오피스텔의 환금성과 실수요층은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,583,600원 |
| 1. 이소라 임차보증금 | 200,000,000원 | 124,816,400원 |
| 2. 황희수 근저당권 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 근로복지공단 가압류 | 22,008,520원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 청구 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 및 배당순위에 따른 추정 배당입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 청구액과 이소라 보증금은 보증기관 승계 관계가 있으므로 독립된 임대차보증금 2건으로 합산해서는 안 됩니다. 채권자 청구액 합계 372,008,520원은 임차보증금과 별개의 추가 매수인 인수금액을 의미하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 여부가 모든 것을 바꾼다
이 사건에서는 낙찰가를 낮추는 것 자체보다 잔존 보증금을 누가 부담하는지가 더 중요합니다. 확약이 없다면 매각가가 내려갈수록 보증금의 미배당액이 늘어나 총 취득부담이 200,000,000원 부근에서 유지됩니다. 반면 확약이 유효하면 해당 보증금의 추가 인수는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 127,400,000원 | 75,183,600원 | 127,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 89,180,000원 | 112,825,240원 | 89,180,000원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 62,425,999원 | 139,097,669원 | 62,425,999원 |
룰상 인수액은 확약을 적용하지 않은 배당 부족분입니다. 각 유찰 회차의 매각가와 미배당액은 추정 시나리오이며, 확약이 유효하다는 전제에서 해당 임차보증금의 실질 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 실질취득 금액에는 취득세·명도비 등 별도 비용을 포함하지 않았습니다.
2회 유찰 시 202,005,240원
3회 유찰 시 201,523,668원
이 금액들은 매각가와 룰상 보증금 인수액의 합계입니다. 낙찰가가 크게 떨어져도 미배당 보증금이 증가하여 총 취득부담은 약 200,000,000원 수준에서 유지됩니다. 확약이 없다면 낮은 최저가는 투자 메리트가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 거래 현황 기준)
- 입지. 경기도 오산시 원동 ‘원동사거리’ 북서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재한 상업지대로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 6층 오피스텔입니다. 위생·급배수·급탕·난방·엘리베이터·소방·주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 접도. 북측 폭 약 6m 포장도로에 접하며 토지는 평탄한 가장형입니다.
- 토지 규제. 일반상업지역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구, 상대보호구역, 비행안전제3구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 별도 검토가 필요합니다.
- 공시지가. 1,681,000원/㎡이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 건물이고 확인 거래는 2건뿐입니다. 2021.11에서 2023.01 사이 확인 거래가격이 25.0% 하락했으며 이후 실거래 확인이 부족합니다. 단기간 재매각이나 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.05.07 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 범위 확인. 이소라 보증금 200,000,000원과 보증기관의 대위·승계 관계를 확인하고, 확약이 해당 보증금반환채권 전부에 유효하게 적용되는지 검증해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 8-2번의 계약일자·확정일자 경정이 8번 임차권에 관한 동일 권리의 수정인지 등기 원본과 대조해야 합니다. 별도 미상 점유자는 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
- 확약 밖 점유자 확인. 현재 점유 상태와 독립된 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다. 주택도시보증공사의 확약은 다른 임차인이나 별도 점유자의 권리까지 포괄하지 않습니다.
- 시세 재확인. 마지막 확인 실거래가 2023.01의 150,000,000원입니다. 전체 평균 175,000,000원이나 표시된 최근 12개월 평균만으로 2026년 시세를 추정하면 위험합니다.
- 환금성 점검. 8세대 규모, 2건의 확인 거래, -25.0% 가격 추세를 고려하여 동일 용도·면적의 거래와 실제 매수 수요를 추가 점검해야 합니다.
- 압류·당해세. 국민건강보험공단 압류와 국세 압류가 있으므로 배당순위 및 당해세 영향을 확인해야 합니다. 예상배당표는 당해세와 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 인도·관리비. 임차권등기 말소 동의와 실제 점유자의 퇴거 완료는 별개 문제입니다. 인도 절차와 공용부분 미납 관리비도 확인해야 합니다.
- 입찰 전 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서의 최신 원본을 확인하고 권리 변동 및 매각 조건을 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있으면 인수는 줄지만, 가격 판단까지 끝난 것은 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가의 70%까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 본래 권리구조는 200,000,000원의 선순위 임차보증금 때문에 낙찰가만큼만 부담하고 취득할 수 없는 인수형 물건입니다. 현재 회차의 룰상 미배당 보증금은 75,183,600원이고, 이를 더한 총 부담은 202,583,600원입니다.
이 위험을 실질적으로 바꾸는 것이 주택도시보증공사의 2026.05.07 확약서입니다. 해당 확약이 유효하게 적용된다면 이소라의 대상 보증금에 대한 매수인 인수는 실질 0원이고, 현재 최저가 기준 실질취득은 127,400,000원입니다. 단, 확약 밖 독립 임차인이나 미확인 점유자의 권리까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최저가는 마지막 확인 거래가격 150,000,000원의 84.9%이지만, 그 거래는 2023.01에 이루어졌습니다. 확인 거래 추세는 -25.0%이고, 건물은 8세대 규모로 거래 표본도 매우 적습니다. 과거 전체 평균 175,000,000원 대비 싸 보인다는 이유로 현재 가격이 충분히 낮다고 단정할 근거는 부족합니다.
종합 판단은 C등급. 주된 보증금 인수 위험이 확약으로 해소될 수 있다는 점은 긍정적입니다. 그러나 확약 효력·승계 범위, 미상 점유 여부, 오래된 거래가격과 하락 추세, 낮은 환금성이 동시에 확인 과제로 남아 있습니다. 권리는 확약의 유효성 확인이 먼저이고, 가격은 현 시세 검증 후 판단할 물건입니다.
