수원지방법원 2025타경55376. 오산시 원동 787-18, 해피하우스 6층 601호 전용 50.98㎡ 오피스텔입니다. 소유자 이원석은 2021.11.03 거래가 200,000,000원에 소유권을 취득했고, 2021.11.24 황희수 명의 채권최고액 150,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이 사건의 핵심은 근저당보다 앞선 임차관계입니다. 이소라는 2021.10.27 전입·점유를 시작해 말소기준권리인 2021.11.24보다 빠르고, 임차권등기에는 보증금 200,000,000원과 확정일자 2021.11.04가 기재돼 있습니다. 2023.12.18 경정등기에는 임대차계약일자 2021.10.06·2021.11.01, 확정일자 2021.10.07·2021.11.04가 확인됩니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55376 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 787-18 주건축물 1동 6층601호 |
| 도로명주소 | 경기도 오산시 경기대로 207-7 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 50.98㎡ · 7층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 이원석 (2021.11.03 거래가 200,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 준공 / 세대수 | 2015.04.28 / 8세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약으로 실질 인수 해소
말소기준은 2021.11.24 황희수 근저당권입니다. 국민건강보험공단 압류, 근로복지공단 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국 압류는 모두 그 뒤에 붙어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이소라의 전입·점유 2021.10.27은 말소기준보다 앞서므로, 후순위 임차권등기라는 형식만 보고 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이소라 | 전유부분 건물의 전부 | 2021.10.27 / 2021.11.04 | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
| 시보증 | 이소라 보증금 승계 | 2021.10.27 / 2021.10.07 | 0원 | 승계 | 이소라 권리 승계 | 보증기관 대위·승계 |
실제 임차인은 1명, 이소라입니다. 보증기관 승계 표시는 이소라의 보증금에 관한 대위·승계 중복 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 2023.12.18의 임차권 경정 역시 별도의 새로운 임차인이 아니라 기존 임차권등기의 계약일자·확정일자 경정입니다.
② 시세 비교 — 확약으로 권리가 풀려도 가격은 비싸다
해피하우스 전용 50.98㎡ 거래는 확인된 표본이 2건입니다. 2021.11 거래는 200,000,000원, 2023.01 거래는 150,000,000원이며 전체 평균은 175,000,000원입니다. 하지만 가격 판단에서는 과거의 높은 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 50.98㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2021.11 | 50.98㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | 50.98㎡ | 2건 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.98㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 182,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 150,000,000원의 121.3%입니다. 거래 추세도 과거 구간 대비 -25.0%로 내려와 있습니다. 따라서 전체 평균 175,000,000원과 비슷하다는 이유로 가격을 긍정적으로 볼 수 없고, 최근 시세 기준으로는 신건이 명확히 높은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 1. 임차인 이소라 보증금 | 200,000,000원 | 178,652,000원 |
| 2. 근저당권 · 황희수 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 22,008,520원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이소라 보증금 미배당액은 21,348,000원입니다. 이는 확약을 반영하기 전의 룰상 매수인 인수액입니다. 2026.05.07 확약 적용 후 이소라에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전 인수액은 커지지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 182,000,000원 | 21,348,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 | 145,600,000원 | 57,238,400원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 116,480,000원 | 85,950,720원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커서, 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 즉 단순히 최저가만 내려갔다고 실질취득 부담이 같은 폭으로 내려가는 물건이 아닙니다. 이번 사건은 그 위험을 확약이 제거한 특수한 경우이므로, 확약의 적용 대상과 내용이 그대로 유지되는지 원본 확인이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 오산시 원동 원동사거리 북서측 인근. 오피스텔·근린생활시설·아파트단지 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 6층 601호. 위생·급배수·급탕·난방·엘리베이터·소방·주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구, 비행안전제3구역, 상대보호구역 등에 해당하고 북측 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 1,681,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 8세대 규모이며 확인된 동일 면적 거래 표본은 2건입니다. 최신 거래 150,000,000원, 과거 거래 200,000,000원으로 가격 편차가 크고 거래 추세는 -25.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.07 제출된 대항력 포기·잔존 보증금청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 대상을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 합산 금지. 시보증 표시는 이소라 보증금의 대위·승계 건으로, 별도의 200,000,000원 보증금이 추가되는 구조가 아닙니다.
- 임차권 경정 확인. 2023.12.18 경정은 기존 임차권의 계약일자·확정일자를 보완한 것으로, 별도 신규 임차인으로 계산하지 않습니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 182,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 150,000,000원보다 높습니다. 전체 평균 175,000,000원만 보고 저평가로 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세. 최근 거래와 이전 거래의 차이가 -25.0%이므로, 과거 200,000,000원 거래를 현재 가격 기준으로 그대로 적용하지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 임차인이 있어 까다로운 물건입니다. 실제로 확약이 없었다면 신건 182,000,000원에서도 21,348,000원이 미배당돼 매수인에게 남고, 유찰될수록 그 인수액은 57,238,400원, 85,950,720원으로 커지는 구조입니다. 그러나 2026.05.07 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출하면서 이소라 건의 실질 인수는 0원으로 해소됐습니다.
문제는 가격입니다. 확약 반영 실질취득 182,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 150,000,000원의 121.3%이고, 거래 추세도 -25.0%입니다. 8세대 규모에 확인 거래 표본도 2건뿐입니다. 따라서 권리는 확약으로 정리됐지만 신건 가격은 보류가 이 사건의 결론입니다.
