수원지방법원 2025타경55386. 오산시 부산동 ‘오산시티자이2차’ 307동 7층 702호, 전용 59.9886㎡ 아파트입니다. 최진호가 거래가 250,600,000원의 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 2020.01.22. 우리은행 근저당권 192,500,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이 사건의 말소기준권리이며, 이후 한국주택금융공사로 이전된 뒤 한국주택금융공사가 2025.04.03. 임의경매를 개시했습니다. 경매 배당자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
이 사건에서 더 중요한 판단 포인트는 가격입니다. 현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 410,000,000원입니다. 같은 단지 전용 59.99㎡ 최근 12개월 거래 평균은 377,833,333원, 가장 최근 2026.08 거래는 395,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 평균뿐 아니라 최신 거래보다도 높아, 현 회차에서 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55386 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 부산동 815 오산시티자이2차 제307동 제7층 제702호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9886㎡ · 29층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 최진호 · 거래가액 250,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 410,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 169,220,967원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준권리는 2020.01.22. 설정된 우리은행 근저당권 192,500,000원이며, 해당 근저당권은 2023.12.07. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 2025.04.03. 한국주택금융공사가 임의경매를 개시했고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
등기부상 과거 피플펀드대부 근저당권 104,000,000원, 상상인플러스저축은행 근저당권 178,800,000원, 오케이저축은행 근저당권 351,600,000원 등은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 경매 배당표에 반영된 채권은 말소기준인 을구 1번 근저당권입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 높다
오산시티자이2차는 1,090세대, 2019.10.25. 준공 단지입니다. 대상 면적과 매칭되는 전용 59.99㎡의 최근 거래 12건은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 13 | 395,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 18 | 393,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 28 | 383,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 22 | 375,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 6 | 374,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 4 | 377,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 21 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 13 | 365,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 9 | 360,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 12 | 377,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 21 | 395,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 22 | 360,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 377,833,333원 |
최근 12건은 360,000,000원~395,000,000원에 형성돼 있고 평균은 377,833,333원입니다. 현재 최저가 410,000,000원은 이 평균의 108.5%입니다. 최신 거래인 2026.08의 395,000,000원보다도 15,000,000원 높습니다. 즉 현 회차에서는 경매라는 이유만으로 가격 우위를 기대하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 410,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 192,500,000원 | 192,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 211,000,000원 |
410,000,000원 매각 가정 시 집행비용 6,500,000원, 말소기준 근저당권 192,500,000원이 배당되고 소유자 잔여는 211,000,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격 — 1회 유찰부터 시세 아래 구간
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 410,000,000원 | 192,500,000원 | 211,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 328,000,000원 | 192,500,000원 | 130,108,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 262,400,000원 | 192,500,000원 | 65,426,400원 | 0원 |
현 회차 410,000,000원은 최근 실거래 상단인 395,000,000원보다도 높지만, 1회 유찰 시 최저가는 328,000,000원, 2회 유찰 시 262,400,000원으로 내려갑니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원이므로 권리 측면의 추가 취득원가가 붙지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 29층 건물 중 307동 7층 702호이며, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 다온초등학교 동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통 수준입니다.
- 도로. 북측 왕복 2차선 포장도로와 서측 왕복 5차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역 등이 포함되며 공시지가는 1,445,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 오산시티자이2차는 1,090세대, 준공일은 2019.10.25.입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 현재 410,000,000원은 최근 12개월 평균 377,833,333원보다 높습니다. 최근 실거래를 기준으로 응찰가 상한을 별도로 정할 필요가 있습니다.
- 최신 거래 대조. 가장 최근 거래는 2026.08, 395,000,000원입니다. 대상 호수의 7층 조건과 내부 상태를 감안해 개별 보정이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 328,000,000원, 2회 유찰 시 262,400,000원입니다. 유찰 여부에 따라 최근 실거래 대비 가격 위치가 크게 달라집니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 입찰 전에 현황조사 및 현장 확인으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 관리비 확인. 공동주택의 체납 관리비가 있는지 관리주체를 통해 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건은 임차인 없이 말소기준 근저당권을 중심으로 정리되고, 매수인 인수액도 0원이라 권리분석은 비교적 깔끔합니다. 하지만 현재 최저가 410,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 377,833,333원의 108.5%이며, 최신 거래 395,000,000원보다도 높습니다.
따라서 현 회차에서의 핵심은 “권리가 안전하니 사도 된다”가 아니라 “권리는 안전하지만 지금 가격에 살 이유가 있는가”입니다. 현재 가격에는 시세 할인 메리트를 부여하기 어렵고, 실제 입찰 판단은 유찰 여부와 대상 호수의 개별 상태를 반영한 가격 상한 설정에 달려 있습니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류.
