수원지방법원 2025타경55421. 수원 장안구 연무동 ‘연무베르디움’ 4층 403호 다세대주택입니다. 소유자 김대성은 2020.11.27. 거래가액 218,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기 흐름에서 현재 말소기준은 2022.01.28. 갑구 3번 국 압류이고, 뒤의 수원시 압류·강제경매개시결정과 2023년 임차권등기는 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 임차권자 신원률은 등기일이 아니라 2020.12.07. 전입과 2020.11.27. 점유개시가 말소기준보다 빠르기 때문에, 원래 권리 상태만 보면 대항력을 갖는 임차인입니다.
이 사건의 핵심은 그 대항력이 실제 매수인 부담으로 이어지느냐입니다. 배당 시뮬레이션에서는 매각가 200,000,000원에서 집행비용 3,600,000원을 먼저 빼고 임차보증금에 196,400,000원을 우선배당해 21,600,000원이 남습니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 위험으로 이어지는 구조지만, 2026.05.26. 제출된 확약서가 그 연결고리를 끊습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55421 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 연무동 258-21 연무베르디움 4층403호 · 도로명 경기도 수원시 장안구 월드컵로 425-11 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(거실, 주방, 방3 등) · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 내 4층 403호 |
| 사용승인 | 2020년 9월 |
| 소유자 | 김대성 (2020.11.27. 매매 · 거래가액 218,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 218,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 대항력이 핵심
광남새마을금고의 2020.11.05. 근저당권 2건은 2020.11.27. 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 말소기준은 2022.01.28. 국 압류입니다. 이후 2023.05.15. 수원시 압류, 2023.01.25. 신원률의 주택임차권등기, 2025.04.07. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다.
② 임차인·확약 — 원래 인수형, 확약 반영 시 0원*
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리·승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신원률 | 건물의 전부 | 218,000,000원 | 2020.12.07. / 2020.11.27. | 2020.11.09. | 2025.06.11. | 대항력 有 우선변제 O 인수 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 신원률은 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있고, 전입이 말소기준보다 앞서 대항력도 있습니다. 보증금 218,000,000원이 현재 최저가 200,000,000원보다 커, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 증가하고 매수인 실질취득액은 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
* 배당 시뮬레이션 자체에는 현재 회차 21,600,000원, 1회 유찰 시 61,040,000원, 2회 유찰 시 92,592,000원의 미배당·인수 추정액이 표시되지만, 이는 확약을 반영하기 전의 룰상 금액입니다. 위 확약이 유효하게 유지되고 그 내용대로 대항력 포기·잔존청구권 포기·임차권등기 말소가 이행된다는 전제에서 실질 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 신원률 보증금 | 218,000,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 218,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표에서는 임차보증금 중 196,400,000원이 배당되고 21,600,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 2026.05.26. 확약 반영 시 그 잔존액에 대한 매수인 청구권은 포기되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 장안구 연무동 창용중학교 서측 인근. 단독주택·다세대주택·도시형생활주택·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 내 4층 403호입니다. 전기·위생·급배수·도시가스 보일러 난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류(폭 8m 미만) 접합·가축사육제한구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 거실·주방·방3 등으로 이용 중이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.26. 확약서의 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 최종 매각물건명세서와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 확약의 핵심은 임차권등기 말소 동의입니다. 낙찰 후 말소절차와 필요한 서류를 입찰 전에 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당액과 실질 인수 구분. 현재 배당표상 미배당 21,600,000원은 존재하지만, 확약 반영 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 두 숫자를 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 별도 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 200,000,000원이 적정한지 주변 다세대 거래와 별도로 대조해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 말소기준이 세무서 압류인 사건이므로 실제 배당에서 당해세 등 조세채권의 영향을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 인수위험을 끊는다”
이 사건을 등기와 임차관계만 놓고 보면 처음에는 위험해 보입니다. 신원률의 보증금 218,000,000원은 최저가 200,000,000원보다 크고, 전입일도 말소기준보다 앞서 대항력이 있기 때문입니다. 현재 회차 배당만 계산하면 21,600,000원이 남아 원래대로라면 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
하지만 2026.05.26. 주택도시보증공사 확약서가 결론을 바꿉니다. 우선변제권만 행사하고 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 즉 권리는 확약 확인을 전제로 정리되는 사건입니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 감정가 200,000,000원의 가격 경쟁력까지 확인됐다고 볼 수는 없습니다. 권리 확인은 통과, 가격 판단은 별도. 이 물건의 핵심은 확약서의 최종 유효성·이행 가능성을 원본으로 확인한 뒤 가격을 따로 검증하는 데 있습니다.
