수원지방법원 2025타경55468. 용인시 처인구 남곡리 양지포레스토리 115동 2층 201호로, 감정 이용상태는 단지형연립주택입니다. 현재 소유자는 이성순이고, 2023.06.02 거래가 347,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 234,300,000원이 말소기준권리이며, 이 근저당권은 2024.10.04 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리의 소멸 여부와 별개로 입찰가격은 매우 보수적으로 봐야 합니다. 최저매각가 333,000,000원은 최근 12개월 평균 274,000,000원보다 높고, 데이터상 121.5% 수준입니다. 최신 2026.06 거래도 255,000,000원으로 최저가보다 낮습니다. 게다가 최근 시세가 과거 구간보다 -7.7% 하락한 흐름이라, 전체 거래 평균 287,416,666원만을 근거로 가격을 후하게 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55468 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 양지면 남곡리 898 양지포레스토리 115동 201호 |
| 도로명 | 경기도 용인시 처인구 양지읍 은이로 85 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 단지형연립주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 · 제2층 제201호 · 사용승인일 2019.02.18 |
| 시세 비교 기준면적 | 84.5541㎡ |
| 소유자 | 이성순 · 2023.06.02 거래가 347,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 333,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 213,673,426원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.06.02 우리은행 근저당권 234,300,000원입니다. 해당 근저당권은 2024.10.04 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 이 사건 경매를 신청했습니다. 이후 현대카드·신한카드·우리카드 가압류, 국세 관련 압류, 국민건강보험공단 가압류, 충주시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득이 최근 12개월 평균의 121.5%
양지포레스토리의 비교 거래는 총 12건이며, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 274,000,000원, 최신 2026.06 거래는 255,000,000원, 최근 추세는 -7.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 82.8㎡ | 1 | 255,000,000원 |
| 2026.04 | 82.93㎡ | 1 | 283,000,000원 |
| 2026.02 | 82.8㎡ | 1 | 292,000,000원 |
| 2025.11 | 81.04㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2025.08 | 82.93㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2025.06 | 84.61㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2025.05 | 82.8㎡ | 1 | 269,000,000원 |
| 2024.12 | 81.04㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 2024.09 | 81.04㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 2024.06 | 82.93㎡ | 1 | 265,000,000원 |
| 2024.05 | 81.04㎡ | 1 | 305,000,000원 |
| 2024.04 | 82.46㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 274,000,000원 |
전체 거래 평균은 287,416,666원이지만, 최고 거래가 370,000,000원처럼 과거의 높은 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 274,000,000원으로 낮아졌고 최신 거래도 255,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액 333,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.5%이므로, 현재 회차에 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 333,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,462,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 234,300,000원 | 234,300,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 14,497,625원 | 14,497,625원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 17,831,924원 | 17,831,924원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 85,454,272원 | 60,908,451원 |
| 6. 가압류 · 국민건강보험공단 | 153,403,970원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 505,487,791원, 예상 배당액은 327,538,000원이며 미배당은 177,949,791원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세가 있으면 실제 배당 순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력 — 유찰돼도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 333,000,000원 | 327,538,000원 | 177,949,791원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 266,400,000원 | 261,870,400원 | 243,617,391원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 213,120,000원 | 209,336,320원 | 296,151,471원 | 0원 |
회차가 내려가면 후순위 채권의 미배당은 증가하지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰에 따른 권리 인수 변화보다 낙찰가격 자체가 최근 시세와 어느 수준에서 만나는지가 더 중요한 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단지형연립주택으로 이용 중이며, 양지포레스토리는 총 15동·174세대입니다.
- 입지. 남곡2리복지회관 남측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·물류센터가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2019.02.18이며 승강기·도시가스 난방·위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형)이며 공시지가는 332,700원/㎡입니다.
- 토지 이용. 단지형연립주택 건부지로 이용 중이고 단지 내 도로를 통해 외곽공도와 연계됩니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 평균 274,000,000원, 최신 거래 255,000,000원이며 최근 추세는 -7.7%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세 할인으로 보지 않기. 실질취득 333,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.5%입니다.
- 최근 거래 우선 확인. 전체 평균 287,416,666원보다 최근 12개월 평균 274,000,000원과 최신 거래 255,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 구간 대비 -7.7%인 만큼 과거 고가 거래를 그대로 기준가로 쓰지 않는 편이 타당합니다.
- 현장 점유 확인. 현장조사 당시 폐문 부재였고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 내부 이용·관리상태를 재확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 당해세 해당 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있으므로 세금 관련 권리관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2023.06.02 우리은행 근저당권이 2024.10.04 한국주택금융공사로 이전된 흐름을 등기 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 121.5%
이 사건은 등기상 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당 시나리오에서도 매수인 인수 0원으로 정리되는 점이 장점입니다. 하지만 신건 최저가 333,000,000원을 그대로 실질취득액으로 놓고 보면 최근 12개월 평균 274,000,000원의 121.5%입니다. 최신 거래도 255,000,000원이고, 최근 추세 역시 -7.7%입니다.
즉 현재 회차에서는 권리 인수 부담은 낮지만 가격 부담은 높습니다. 현장 폐문으로 점유관계가 완전히 확인되지 않았고 세금 압류에 따른 배당 변동 가능성도 있으므로, 현재 감정가가 싸다는 전제로 접근할 사건은 아닙니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 보수적으로 볼 사건입니다.
