수원지방법원 2025타경55468. 용인시 처인구 남곡리의 양지포레스토리 115동 201호입니다. 감정평가상 단지형연립주택으로 이용 중인 집합건물이며, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 2층에 위치합니다. 사용승인일은 2019년 2월 18일입니다.

현재 소유자는 이성순입니다. 2023년 6월 2일 거래가 347,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 명의로 채권최고액 234,300,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 이 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐으며, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.

구조적으로는 근저당권과 그 이후 압류·가압류가 말소 대상인 사건입니다. 하지만 권리의 등기상 소멸과 현실적인 점유·명도 및 조세채권 문제는 구분해야 합니다. 특히 현장조사에서 폐문 상태였고 임대관계가 파악되지 않았다는 점은 입찰 전 별도 확인이 필요한 부분입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이전과 후순위 압류가 핵심

말소기준권리는 2023년 6월 2일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 234,300,000원이며, 2024년 10월 4일 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경이지, 별도의 선순위 근저당권이 새로 발생한 것은 아닙니다.

2019년 설정됐던 용인축산업협동조합 근저당권(채권최고액 216,000,000원)은 2023년 6월 2일 이미 말소됐습니다. 최초의 신탁 관련 등기도 말소된 이력입니다. 따라서 현재 권리순위를 검토할 때에는 우리은행에서 한국주택금융공사로 이전된 근저당권을 중심으로 봅니다.

② 점유·임차관계 — 확인된 임차인이 없다는 것과 공실은 다르다

특정 임차인의 보증금이나 전입일, 확정일자가 확인된 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있고, 현장조사 당시 폐문 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다.

대항력 있는 임차인이 추가로 확인되고 그 보증금이 매각대금에서 전액 배당되지 않는 구조라면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 임대차에서는 낙찰가와 인수보증금을 합친 실질취득 부담으로 가격을 판단해야 합니다.

따라서 입찰 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 주민등록 전입세대 및 실제 점유관계를 대조해야 합니다. 확인된 임차인이 없다는 이유만으로 명도비용이나 임대차 인수위험을 완전히 배제하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 70%, 그렇지만 시세 할인율은 미확인

현재 최저매각가는 233,100,000원으로 감정가 333,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 결과 최저가가 내려갔지만, 이것만으로 실제 거래시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

과거 소유권이전 거래가액은 2019년 325,700,000원, 2023년 347,000,000원으로 등기돼 있습니다. 다만 이는 본건의 과거 거래 기록이지 현재 동일 단지·유사 면적의 시장가격을 직접 나타내는 자료는 아닙니다.

또한 본건은 도심 대규모 아파트와 달리 자연녹지지역의 단지형연립주택입니다. 실제 거래사례와 수요층을 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인폭만으로 환금성을 높게 평가하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 233,100,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용 4,063,400원을 제외하면 근저당권 배당 재원은 229,036,600원입니다. 나머지 가압류 채권자에게는 배당 가능한 금액이 없는 것으로 계산됩니다.

근저당권은 최초 우리은행 명의로 설정됐으나 2024.10.04 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 표의 근저당권 배당액은 최초 설정 권리에 대한 예상액이며, 실제 배당채권자와 확정 채권액은 이전등기 및 채권계산서를 대조해야 합니다. 조세채권의 우선순위와 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 배당·인수 시나리오

예상배당상 전체 채권액은 505,487,791원이며, 현재 회차의 채권자 예상배당은 229,036,600원입니다. 이 경우 276,451,191원의 채권 미배당이 발생합니다. 유찰이 반복되어 매각가가 하락하면 예상 미배당 규모도 커집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 처인구 남곡리 소재 남곡2리복지회관 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·물류센터 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
• 건물. 2019.02.18 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물입니다. 위생·급배수설비와 승강기, 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 완경사의 단지형연립주택 건부지이며, 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형)에 해당합니다.
• 규제. 준보전산지·자연보전권역·수질보전특별대책지역 및 배출시설설치제한지역 등 토지이용상 제한사항이 확인됩니다.
• 공시지가. 332,700원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 토지 공시지가이며 본건 주택의 실거래가격을 나타내는 수치는 아닙니다.
• 이용상태. 단지형연립주택으로 이용 중이며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 내부 이용·관리상태는 현장조사에서 직접 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 연립주택은 개별 호수의 내부 상태, 주차 여건 및 주변 유사 거래사례에 따라 거래가격과 매각 소요기간이 달라질 수 있습니다. 실제 거래량을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인·점유자 확인. 임대관계가 미상이고 현장조사는 폐문 상태였습니다. 주민등록 전입세대, 매각물건명세서, 현황조사 및 실제 점유자를 대조해 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 우리은행에서 한국주택금융공사로 이전된 을구 3번 근저당권의 현재 권리자와 피담보채권액을 대조해야 합니다. 동일 근저당권을 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 국세·지방세 확인. 영월세무서장·충주세무서장·충주시 관련 압류의 세목, 법정기일, 당해세 해당 여부 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 서산시 압류는 말소된 이력입니다.
• 실거래 시세 검증. 양지포레스토리 및 인근 유사 연립주택의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격과 가격 추세를 확인해야 합니다. 감정가 70%라는 숫자만으로 저렴하다고 판단하지 않습니다.
• 건물 상태. 현장 폐문으로 내부 상태가 직접 확인되지 않았습니다. 누수·결로·시설 노후·난방 및 설비 상태 등을 확인하고 수리 가능성을 검토해야 합니다.
• 명도와 관리비. 실제 점유자와 명도 협의 필요성을 확인하고, 체납 관리비 중 매수인에게 문제 될 수 있는 부분의 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 주소·표시 대조. 소재지 표기에는 양지면, 등기 주소에는 양지읍이 기재돼 있습니다. 입찰표 작성 전 법원 매각물건의 정확한 주소·동·호수·대지권 표시를 원본과 대조해야 합니다.
• 회차별 자금 계획. 현재 최저가는 233,100,000원이며 추가 유찰 시 가정가격은 163,170,000원과 114,219,000원입니다. 다만 실제 매각기일 변경·유찰·매각조건은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 세금 관련 서류를 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가 70% ≠ 시세보다 30% 저렴”

이 물건의 가격표에서 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 333,000,000원에서 233,100,000원으로 내려온 최저매각가입니다. 한 번 유찰되면서 감정가의 70%까지 낮아진 것은 분명합니다.

하지만 실제 시장가격 대비 얼마나 저렴한지는 아직 확인되지 않았습니다. 과거 취득가가 높았다는 이유만으로 현재 시세를 추정할 수 없으며, 주변 입지와 물건 유형을 고려하면 동일 조건의 거래사례를 확보하는 것이 먼저입니다.

권리 측면에서는 2023년 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 다수 가압류·압류가 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 임대관계 미상·현장 폐문으로 점유자의 대항력 여부를 확정하지 못했고, 국세·지방세 채권에 따른 배당순위 변동 가능성도 있습니다.

예상배당에서 276,451,191원의 미배당이 발생한다는 점은 채권자 측 부족분을 나타낼 뿐, 그 금액이 낙찰자의 인수채무라는 의미는 아닙니다. 매수인 인수액은 현재 확인된 권리 기준 0원이지만, 미확인 임대차에 따른 인수 가능성은 별도로 검토해야 합니다.

결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하나, 점유 확인과 시세 검증이 완료되지 않은 조건부 검토 물건이라는 것입니다. 가격 할인폭만 보고 입찰하기보다 임대차·조세채권·실거래 시세를 확인한 후 실질취득 부담과 환금성을 판단하는 것이 합리적입니다.