수원지방법원 2024타경35710. 경기도 여주시 세종대왕면 용은리 소재의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 KBS 여주송신소 청사로 이용돼 왔습니다. 1동은 방송통신시설, 2동은 차고 및 숙직실, 6동은 창고, 7동은 경비실이며, 현재는 장기간 방치 및 공실 상태입니다. 등기 권리관계만 보면 말소기준은 2023년 6월 19일 용문농업협동조합의 채권최고액 3,380,000,000원 근저당권이고, 그 뒤에 설정되거나 등기된 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리가 정리된다고 해서 물건 자체가 단순한 것은 아닙니다. 목록5 중 3동 1·2층과 5동 1층은 소재불명으로 매각에서 제외되고, 목록6~9는 공히 맹지이지만 인접 필지를 통해 출입 가능한 것으로 기재돼 있습니다. 또 토지 일부는 공부상 잡종지와 현황이 다르고 자연림·진입로 등으로 이용되고 있습니다. 일반적인 주거용 경매처럼 최저가만으로 판단하기 어려운 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경35710 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 세종대왕면 용은리 120-57 |
| 등기 부동산 | 경기도 여주시 세종대왕면 용은리 120-59, 120-57, 120-58 · 부능로 185-71 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 방송시설(KBS 여주송신소 청사) |
| 소유자 | 유한회사유성 |
| 감정가 / 최저가 | 4,335,445,000원 / 4,335,445,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,180,203,750원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 토지 | 잡종지 · 6,457.0㎡ · 보전관리지역 · 공시지가 49,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.06.19. 을구 1번 용문농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2023.11.10. 설정된 주식회사삼한공조시스템·주식회사멜레아·주식회사리드이엔지·미래공조주식회사의 근저당권과 강제·임의경매개시결정, 국·구례군·하남시·여주시·수원시의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 신건 100%로 감정가와 최저매각가가 모두 4,335,445,000원입니다. 그러나 이 물건은 방송시설과 토지가 결합된 특수 물건이고, 직접 비교할 동일 용도의 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다.
1회 유찰 시 매각가 시나리오는 3,468,356,000원, 2회 유찰 시에는 2,774,684,800원입니다. 가격이 내려가더라도 일부 건물 매각제외, 맹지, 장기 공실, 공부와 현황 차이, 각종 토지이용 제한이 그대로 남기 때문에 할인율과 물건가치를 동일시하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,335,445,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 45,754,450원 |
| 을구 1번 근저당권 · 용문농업협동조합 | 3,380,000,000원 | 3,380,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사삼한공조시스템 | 2,000,000,000원 | 909,690,550원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사멜레아 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사리드이엔지 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 미래공조주식회사 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 주식회사 다현파트너스 | 1,180,203,750원 | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 용문농업협동조합 | 1,180,203,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 13,740,407,500원 중 예상배당은 4,289,690,550원, 미배당은 9,450,716,950원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 현황·토지 — 권리보다 현장 검증이 중요
- 이용상태. 1동은 방송통신시설, 2동은 차고 및 숙직실, 6동은 창고, 7동은 경비실로 이용됐으며 현재 장기간 방치 및 공실 상태입니다.
- 매각제외. 목록5 중 3동 1·2층과 5동 1층은 소재불명으로 매각에서 제외됩니다.
- 접근성. 본건 또는 인근까지 차량 진입은 가능하지만, 목록6~9는 공히 맹지이며 인접 필지를 통해 출입 가능한 것으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 인근 간선도로변에 버스정류장이 있으나 배차간격 등을 고려할 때 대중교통 이용상황은 불편한 편입니다.
- 공부와 현황. 기호1·2는 공부상 잡종지이나 일부 토지임야·자연림 상태이며, 기호3은 공부상 잡종지이나 남동측 일부가 아스팔트 포장 진입로 등으로 이용 중입니다.
- 용도지역. 보전관리지역을 중심으로 일부 생산관리지역이 포함되며 자연보전권역·준보전산지·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 적용됩니다.
- 주변환경. 용은2리마을회관 북동측 인근으로 답·전·임야·하천 등이 소재하는 지역입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 소재불명으로 매각에서 제외되는 3동·5동과 실제 현존하는 1동·2동·6동·7동의 위치·경계·상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 맹지·출입 확인. 목록6~9의 실제 출입 경로와 인접 필지를 통한 통행 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이 확인. 잡종지로 등재된 토지의 자연림·진입로 이용현황이 향후 개발·사용에 어떤 영향을 주는지 점검해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 임대사항은 미상이고 건물은 장기간 공실 상태로 평가됐으므로 실제 점유자·사용자 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 여부와 예상 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 용도의 직접 비교 실거래가 없이 감정가만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 토지·건물 각각의 활용성과 처분 가능성을 따로 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건은 쉽지 않다”
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2023.06.19. 용문농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리 안전성과 투자 매력은 별개입니다. 방송시설이라는 특수 용도, 장기 방치·공실, 일부 건물 소재불명 및 매각제외, 맹지와 토지 현황 차이, 여러 토지이용 제한이 함께 존재합니다. 직접 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않으므로 신건 최저가 4,335,445,000원을 단순히 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 권리는 소멸형이지만, 실제 승부처는 현장·활용성·환금성 검증입니다.
